经济适用房未符合过户条件，法院能判决归属吗？房产继承律师

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一、案情介绍：

1. 亲属与房屋背景

亲属关系：被继承人林贵（2015 年 7 月去世）与刘兰（2014 年 12 月去世）是夫妻，育有一子林坤（原告，胜诉方）、二女林梅、林芳（均为被告，林芳提起反诉）。二人父母均先于去世，第一顺位继承人仅三人。

房屋情况：

一号房屋：2012 年 5 月登记在林贵名下，是夫妻共同财产，性质为 “按经济适用住房管理”，建筑面积 68.22㎡，双方协商确认现价值 341 万元，林坤主张归自己所有。

二号房屋：2023 年 4 月登记在林贵名下，性质同上，建筑面积 59.45㎡，双方协商确认现价值 297 万元。林芳称该房屋是 “某公房拆迁所得”，提交早年《声明》主张归自己单独继承。

2. 关键争议点

林坤的核心依据：提交 2013 年 10 月林贵、刘兰的代书遗嘱，载明 “一号房屋由林坤继承”，代书人、两名见证人签字捺印；主张二号房屋是父母共同财产，无有效归属约定，应法定继承。

林梅、林芳的抗辩与反诉：

不认可代书遗嘱，申请司法鉴定后，结论为 “林贵立遗嘱时无民事行为能力”，且遗嘱中刘兰名字有笔误，主张遗嘱无效；反诉称林坤 “伪造遗嘱”，应剥夺继承权，要求一号房屋由二人各分 1/2。

林芳提交 2013 年 11 月《声明》，载明 “公房由林芳继承”，称二号房屋是该公房拆迁安置所得，应归自己所有，反诉要求二号房屋归己。

二、法院说理：两大关键认定，定了房屋归属

1. 代书遗嘱无效，一号房屋按法定继承

根据《民法典》规定，“无民事行为能力人所立遗嘱无效”，且代书遗嘱需 “形式完整、内容无误”。本案中，司法鉴定确认林贵立遗嘱时无民事行为能力，同时遗嘱中刘兰名字存在笔误，不符合法定要求，故遗嘱无效。

一号房屋作为林贵、刘兰的共同遗产，应按法定继承由林坤、林梅、林芳三人平均分割（各占 1/3 份额）。考虑到林坤主张房屋所有权，且双方已协商确认价值（341 万元），为 “有利于生活需要”，法院支持一号房屋归林坤所有，由林坤按 1/3 份额向林梅、林芳各支付折价款（341 万 ÷3≈113.67 万元）。

2. 二号房屋无有效归属约定，亦按法定继承

林芳提交的《声明》仅约定 “四眼井胡同公房归林芳继承”，但该公房与二号房屋并非同一财产，且《声明》无林贵、刘兰签字，无法证明父母认可该归属；二号房屋登记在林贵名下，是夫妻共同财产，应作为遗产法定继承（三人各占 1/3 份额）。

因林芳主张二号房屋所有权，双方协商确认价值（297 万元），法院支持二号房屋归林芳所有，由林芳按 1/3 份额向林坤、林梅各支付折价款（297 万 ÷3=99 万元）；同时明确二号房屋为经济适用房，待符合过户条件时，由林芳自行办理手续。

三、裁判结果：

一号房屋归原告林坤所有，林坤于判决生效后十日内，向被告林梅、林芳各支付房屋折价款 1136666 元；林梅、林芳于判决生效后十日内，协助林坤办理一号房屋过户手续。

二号房屋归被告（反诉原告）林芳所有，林芳于判决生效后七日内，向原告林坤、被告林梅各支付房屋折价款 990000 元；林芳待二号房屋符合过户条件时，自行到房管部门办理过户手续。

四、律师建议：多套房产继承，3 个避坑要点要记牢

1. 立代书遗嘱：先查行为能力，再盯形式细节

立代书遗嘱前，务必通过医院诊断或司法鉴定，确认遗嘱人具备完全民事行为能力（避免后续鉴定 “翻车”）；遗嘱内容要反复核对姓名、身份证号（杜绝笔误），同时确保代书人、两名见证人无利害关系（非继承人、债权人），最好全程录制备案视频，从源头规避无效风险。

2. 拆迁房主张归属：关联证据 + 权利人签字缺一不可

若主张 “拆迁房归自己”，需提交 “原公房拆迁协议 + 安置协议”，证明拆迁房与原房屋的直接关联；更关键的是，要有被继承人（房屋权利人）的书面认可（如签字确认的归属协议），仅继承人之间的《声明》无法律效力，避免像本案林芳那样因 “无父母签字” 落空。

3. 法定继承：优先协商价值与归属，省时又省力

多套房产继承时，先与其他继承人协商确认房屋现价值（省去评估环节的时间和费用），同时明确各自 “得房” 或 “得折价款” 的意愿 —— 法院会优先尊重该意愿，按 “得房者付折价款” 的方式分割，既保障权益，又减少后续执行纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）