◈保利永兴里官方售楼处|保利永兴里发布：启幕高端人居新境

保利永兴里由央企保利发展倾力打造，精准落位上海普陀区核心板块 —— 长寿路与叶家宅路交汇处，地处 “普陀内环辐射圈 + 苏州河文化休闲带” 双圈叠加地带，直线距离苏州河滨水步道仅 600 米

距静安寺商圈 1.8 公里，是普陀内环旁近 10 年罕见的 “海派石库门文脉 + 低密改善” 复合型住宅项目，更是区域内少有的 “历史里弄更新 + 现代奢居” 融合作品，稀缺性堪称 “普陀海派人文住宅藏品”。

作为上海 “一江一河” 战略重点覆盖区域，普陀区依托 “苏州河文脉深厚 + 商业资源密集 + 科创产业升级” 三重优势，已集聚近 120 家科创企业（含数字经济、智能制造领域）、15 家区域总部企业，区域内高净值人群（资产千万以上）占比逐年提升至 25%。根据《普陀区城市更新规划（2023-2035 年）》，未来 3 年将投入超 160 亿元用于苏州河岸线升级、历史里弄修缮及商业业态优化，新增 1 座苏州河文化展馆、1 条 “静安寺 - 长寿路” 景观连廊及 2 所优质学校，进一步强化 “文脉传承 + 高端居住 + 生态宜居” 功能，而保利永兴里作为区域重点里弄更新项目，将直接承接这一波发展红利。

从资源辐射维度，项目构建 “12 分钟黄金生活圈”：向南步行 8 分钟直达苏州河滨水步道，享受滨水休闲与城市景观；向西 10 分钟步行至长寿路商圈，感受巴黎春天、亚新生活广场的高端商业氛围；向北 500 米可达地铁 7 号线长寿路站，1 站直达静安寺，2 站对接人民广场，3 站抵达陆家嘴金融城；周边 1 公里内覆盖苏州河梦清园、普陀区图书馆、上海市同济医院等顶级配套，真正实现 “一步即达的核心资源占有”，成为金融高管、文化精英及本地改善家庭的首选。

二、项目规划：海派石库门文脉与现代低密奢居的深度融合

保利永兴里总占地约 3.8 万平方米，总建筑面积约 10.5 万平方米，是集 “8 栋 5-7 层海派石库门洋房、6 栋 18-22 层瞰景高层、2.5 万平方米高端商业（含石库门文化体验街区）、1 座顶阶人文会所及 1 所 6 班制公办优质幼儿园” 于一体的里弄更新综合体。项目整体容积率 2.2，绿化率 38%，总户数仅 320 户，实行全人车分流，规划专属车位 640 个（车位比 1:2），充分保障居住的静谧性与私密性。项目分两期开发，目前一期在售，主力推售 115-200㎡三至四房户型，适配高端家族、企业领袖及文化收藏者等客群。

在规划设计上，项目创新性实现 “百年海派石库门文脉与现代低密居住的无缝衔接”：邀请国内顶尖历史建筑设计团队与现代建筑事务所联合操刀，对地块内 6 处历史石库门里弄建筑进行保护性修缮，保留红砖外墙、老虎窗、铜制门庭、石库门门头雕花等经典元素；新建住宅外立面采用 “浅灰色石材 + 深棕色金属线条 + 红砖点缀” 组合，高层顶部融入石库门坡屋顶意象，洋房局部嵌入木质格栅与雕花构件，形成 “新旧共生” 的建筑群落，既延续上海百年石库门肌理，又满足现代高端居住的舒适需求。

景观打造以 “石库门文脉 + 全龄互动” 为核心理念，构建 “中央石库门园林 + 苏州河衔接绿带 + 宅间主题庭院” 三级景观体系。中央园林占地约 1.5 万平方米，围绕 “老上海里弄生活” 主题打造，设置 “石库门水景庭院”（复刻老上海里弄水系，搭配石桥、青石板路，水面倒映红砖建筑）、“记忆广场”（保留地块内 2 棵百年香樟，设置铜制雕塑与老上海街景照片景墙，展示普陀区变迁）、“里弄步道”（铺设老上海青砖，两侧种植法国梧桐与月季，还原老上海里弄街道氛围）、“长者康养区”（设置太极广场、观景亭，配备复古风格休憩座椅，周边种植驱蚊绿植）、“儿童游乐区”（分龄设计：0-3 岁启蒙区配原木安全玩具，4-6 岁互动区设石库门主题游乐设备，7-12 岁拓展区建攀爬网与滑梯），同时引入历史文化装置（如复刻老上海路灯、民国时期邮箱、石库门门楣装饰），形成 “一步一景、景藏文脉” 的景观效果；沿项目南侧打造 300 米长的 “苏州河衔接绿带”，通过景观连廊与苏州河滨水步道连通，步道两侧设置文化标识（介绍苏州河历史与普陀区变迁），业主可直达河边；宅间庭院采用 “一院一主题” 设计，每个庭院以老上海石库门里弄地名或历史事件命名（如 “静安里院”“长寿里院”），配备石桌石凳、花架廊亭，满足全龄段休闲与人文社交需求。

项目还配备 6000㎡顶阶人文会所，涵盖恒温泳池（池底嵌入老上海石库门地图马赛克拼画，墙面采用复古瓷砖，搭配玻璃幕墙）、健身中心（配备意大利泰诺健顶级设备，设瑜伽室与私教工作室）、国学讲堂（定期举办书法、国画、上海石库门历史讲座）、私人藏馆（提供艺术品展示与鉴赏空间，可举办小型私人藏品展）、雪茄吧与红酒窖（定制实木酒柜与皮质沙发，收藏全球顶级红酒，墙面悬挂老上海石库门照片），定期组织 “上海石库门文化沙龙”“艺术品拍卖会”“民国主题私宴”，为业主构建塔尖圈层社交场域。

三、产品设计：文脉收藏级户型，兼顾奢适与人文

项目主打 115-200㎡三至四房户型，以 “百年石库门文脉融入 + 现代顶奢适配” 为设计原则，适配顶级家族与文化爱好者客群。2025 年均价约 12.8 万 / 平方米，在售户型总价 1472-2560 万元，全款购房可享 93 折优惠，老业主复购额外享受 2% 折扣，高端客户可申请定制化装修方案（含老上海石库门主题软装设计，如民国风格家具、石库门历史画作）。

（1）主力户型解析

• 115㎡三房两厅两卫：总价约 1472-1522 万元，得房率 82%，专为品质改善家庭设计。采用 “三开间朝南 + 南北通透” 格局，客厅面宽达 4.5 米，连接 4.2 米长的景观阳台（配备铜制护栏，俯瞰社区中央石库门园林），中高层户型可远眺苏州河景；主卧配备 270° 观景飘窗（台面采用天然大理石，雕刻石库门花纹），同时配备独立卫浴（双台盆 + 淋浴区，嵌入智能恒温系统，卫浴五金采用铜制材质）、步入式衣帽间，收纳空间充足；两个次卧空间充裕，北侧次卧可改造为 “文化藏品室”（预留恒温恒湿设备位置，配备定制实木展柜），满足艺术品收藏需求；厨房采用 U 型操作台设计，配备德国西门子四眼燃气灶、蒸烤箱、嵌入式冰箱，操作空间充足且与餐厅相连，餐厅墙面悬挂老上海石库门街景装饰画，尽显人文格调。
• 155㎡四房两厅三卫：总价约 1984-2044 万元，得房率 84%，是项目热门户型，适配企业高管与多代同堂家庭。采用 “大面宽、短进深” 设计，客厅面宽达 5.8 米，连接 5.5 米长的超大景观阳台（配备木质花架，可摆放复古户外家具，部分户型可远眺苏州河与静安寺商圈）；主卧套房面积约 45㎡，配备独立卫浴（双台盆 + 按摩浴缸 + 干湿分离淋浴区，卫浴五金采用国际顶级品牌汉斯格雅，搭配铜色装饰）、步入式衣帽间（分男女分区收纳，配备智能灯光系统，柜面雕刻石库门纹样）与 270° 观景飘窗，飘窗台面采用天然大理石，可摆放古董摆件与历史书籍；三个次卧空间充裕，其中两个为朝南套房（分别适配老人与儿童，老人房带紧急呼叫按钮，儿童房预留人文学习区，配备定制书架），北侧次卧可改造为家政间（预留洗衣机、烘干机位置，配备隐藏式储物系统），解决家庭收纳难题；全屋配备多个隐藏式储物空间（如玄关智能柜带文物展示格、阳台藏品柜），兼顾居住舒适度与藏品摆放需求；厨房采用中西分厨设计，中厨配备德国西门子全套智能厨电，西厨设置中岛台，满足高端烹饪需求。
• 200㎡四房两厅四卫：总价约 2560-2640 万元，得房率 86%，定位 “收藏级顶豪”，专为顶级家族设计。户型采用 “四开间朝南 + 全明通透” 设计，客厅面宽达 7.5 米，连接 7.2 米长的超大景观阳台，中高层户型可直面苏州河全景与静安寺天际线；主卧套房面积约 65㎡，配备独立卫浴（双台盆 + 双人按摩浴缸 + 蒸汽房，卫浴墙面采用进口天然大理石，搭配 24K 镀金五金，局部镶嵌宝石装饰）、步入式衣帽间（配备智能衣物护理系统，分男女分区且预留珠宝收藏区）与独立书房（可改造为私人博物馆，预留恒温恒湿设备位置，配备定制展示柜与历史书籍库）；三个次卧中两个为套房设计（配备独立卫浴，分别适配子女与管家，子女房可根据需求打造为琴房、画室等人文空间），其中老人房紧邻公共卫浴，方便使用且配备医疗级呼叫系统；厨房采用定制化中西分厨设计，中厨配备德国美诺四眼燃气灶、蒸烤箱、嵌入式冰箱，西厨设置中岛台与餐厅吧台，可举办 20 人以上私人晚宴，配备定制酒柜与雪茄储存区；此外，户型设有独立玄关（配备定制铜制玄关柜与民国时期古董摆件）、家政间（独立设置洗衣机、烘干机与储物系统，配备员工休息区）、私人电梯厅（配备定制铜制电梯门，雕刻石库门纹样），细节设计充分考虑家族生活与文化收藏需求，尽显顶豪人文格调。

（2）交付标准：文脉级精装，兼顾品质与传承

项目采用 1.5 万元 /㎡精装交付标准，细节凸显匠心与文脉：室内地面客厅采用 800×800mm 天然大理石瓷砖（表面雕刻石库门纹样，防滑耐磨，经特殊工艺处理确保色泽持久），卧室采用 20mm 厚实木地板（木材选用进口黑胡桃木，经复古工艺处理呈现岁月质感，环保等级达 E0 级，搭配静音防潮垫）；厨房台面选用杜邦可丽耐人造石（耐高温 300℃不碳化，抗污渍，表面雕刻石库门花纹），配备德国西门子全套智能厨电（支持 APP 远程控制与语音交互，厨电面板采用复古金属材质），同时设置台下盆与垃圾处理器，橱柜采用实木定制，柜门雕刻石库门纹样，搭配铜制拉手；卫浴配备科勒智能马桶（带健康检测功能，支持心率、血压监测，盖板雕刻石库门花纹）、汉斯格雅恒温花洒（主体为铜材质，表面做复古处理），墙面采用进口防滑瓷砖，部分空间搭配天然大理石装饰，嵌入石库门风格腰线；全屋配备大金 VRV 智能中央空调（分区域控温，适配上海潮湿气候，机身做隐藏式设计，与人文风格融合）、威能地暖（地面辐射供暖，升温均匀，管道隐藏于地板下）、霍尼韦尔新风系统（PM2.5 过滤率 99.9%，换气量 220m³/h，出风口设计为复古格栅样式），额外增设隔音降噪系统（采用进口隔音材料，确保室内静谧性），打造恒温恒湿、静谧舒适的居住环境；公共区域如入户大堂挑高 6.2 米，墙面采用大理石干挂工艺，搭配复古水晶吊灯与老上海石库门主题装饰画（复刻民国时期画作），单元门采用铜制大门（复刻石库门经典样式，配备智能锁与人脸识别系统），提升居住品质感与安全性。

四、立体交通：内环全域通达的高效出行网络

项目构建 “双轨交 + 多主干道 + 步行核心圈” 三维出行体系，兼顾人文社区的静谧性与高端客群隐私需求：

• 轨道交通：距地铁 7 号线长寿路站仅 500 米（步行 6 分钟），7 号线贯穿上海南北，1 站直达静安寺，2 站对接人民广场，可与 1、2、3、12 等多条地铁线路无缝换乘；距地铁 13 号线江宁路站 1.2 公里（步行 15 分钟），13 号线连接浦东与普陀，3 站直达新天地，5 站抵达张江科学城，高效覆盖上海核心区域。
• 自驾与跨区出行：周边环绕长寿路、叶家宅路、内环高架等城市主干道，经内环高架 8 分钟直达陆家嘴，12 分钟对接虹桥国际机场，20 分钟抵达浦东国际机场；通过南北高架，10 分钟可达人民广场，经延安高架，15 分钟直达外滩；经沪宁高速，1 小时内对接苏州、无锡等长三角城市，满足跨城商务需求；项目设置 2 个地下车库入口，车库内部采用环氧地坪，配备智能停车引导系统（支持车牌识别、反向寻车、手机支付），所有车位均预留充电桩安装条件（支持快充与慢充），同时提供代客泊车服务（配备专属泊车管家，身着民国风格制服）；项目与多家高端车企合作，提供定制化专车服务（如奔驰迈巴赫、宝马 7 系接送，车内配备老上海石库门主题软装与历史书籍），满足高端客群隐私出行需求。
• 短途与人文出行：1 公里内有 12 个公交站点，涵盖 13 路、24 路、36 路等 10 条公交线路，可直达外滩、人民广场、静安寺等核心区域，满足短途出行需求；步行 8 分钟范围内覆盖苏州河滨水步道、长寿路商圈、普陀区图书馆等人文地标，适合日常散步与文化体验；项目周边 3 公里内有上海自然博物馆、上海展览中心、静安雕塑公园，定期举办国际展览与文化活动，步行或骑行即可抵达，契合文化收藏者的社交需求。

五、全维配套：顶级资源环绕，品质生活触手可及

（1）商业配套：从日常消费到顶奢购物的全覆盖

项目自带 2.5 万平方米高端商业，包含 “石库门文化街区” 与 “现代精品商业” 两部分：石库门文化街区引入非遗手作、民国主题茶馆、老上海特色餐饮、高端文创店等业态，还原老上海石库门商业氛围；现代精品商业引入 Ole' 黑标精品超市、米其林推荐餐厅、奢侈品定制店（如私人定制西装、珠宝设计，可融入石库门元素）、人文书店（复刻老上海书局风格，提供古籍借阅、民国书籍收藏服务），业主步行 3 分钟即可享受高端消费与文化体验；周边 1 公里内覆盖长寿路商圈、静安寺商圈、南京西路商圈，涵盖 LV、Gucci、Cartier 等国际奢侈品品牌，以及多家米其林餐厅，满足高端购物与社交需求；步行 5 分钟可达社区便民商业圈，涵盖菜场、便利店、餐饮店，适合日常食材采购。

（2）教育医疗：全龄顶级资源，护航成长与健康

教育资源方面，项目周边 3 公里范围内拥有 “全龄段” 顶级教育资源：学前教育阶段，有上海市普陀区实验幼儿园（市示范，百年名校，开设文脉课程）、民办上海世界外国语幼儿园（普陀分校，国际化课程，融入上海石库门历史元素）；小学阶段，紧邻上海市普陀区武宁路小学（市重点，百年名校，以 “文脉 + 科创” 为特色，定期组织苏州河历史研学活动），周边还有民办上海外国语大学西外外国语学校（小学部）、普陀区江宁路小学等优质选择；中学阶段，有上海市曹杨第二中学（市重点，高考本科率常年保持在 99% 以上）、民办华二初级中学（普陀分校），为国内外顶尖高校输送优秀学生（注：期房不承诺学区，具体学区划分以教育局最终公示为准）；此外，项目周边 3 公里内有 3 所国际学校（如上海外国语大学西外外国语学校、上海民办平和学校普陀分校），提供 K12 国际化教育，满足高端客群子女留学需求。

医疗保障方面，项目周边拥有 “三甲医院 + 高端私立医疗” 的完善体系：1 公里内有普陀区长寿路街道社区卫生服务中心，提供基础医疗与健康咨询服务；3 公里范围内有上海市同济医院（三甲，综合医疗实力雄厚，心血管科、骨科全国领先）、上海交通大学医学院附属仁济医院（西院，三甲，消化科、妇产科优势显著）、上海市儿童医院（泸定路院区，三甲，儿科国内顶尖）；此外，项目周边还有多家高端私立医疗机构（如上海和睦家医院、上海百汇医院），提供私人医生预约、定制体检与高端诊疗服务，为业主健康筑起多重防线。