硝烟四起，河西楼市彻底“白热化”！

• 天津楼市已然是个大战场。这边烽火连天，那边荷枪实弹，也有的地方隔岸观火。供应远大于需求，战火就烧的旺。哪些区域/板块价格战激烈？哪里没有战火很安全？365淘房推出年度专题《天津楼市的“战火指数”》，直观了解“火力分布”。

最近的河西楼市，战火连天。

从点状特惠，到全面火拼，现在已愈发“白热化”。

惊爆价一波又一波。

前有天津瑞府精装现房，2万7起；后有中交融正一平米直降6000，折合单价2.4万起。

梅江和悦“抢跑”更积极，小高调完洋房调。

把几个新盘吓得够呛。

中海几个盘，以及创意之城也均参战。

尤其“门槛价”之战“咬”得异常激烈，你240万起，我马上跟一票。

学府源境新加推的高层更是230万起……

包括新盘也很猛。

绿城玉百合小高3万/平起，洋房3.6万/平起。

给这场战局又添了一把烈火。

现在整个河西南片在售楼盘已达20个。

保利津门天珺刚刚首开，小高4万/平米，洋房4.5万/平米。

接下来，还有3个新盘待入市。

·绿城玉百合已启动认筹，首开1、2、6、9号楼；

·中海陈塘F9地块案名已定，为中海玖万里，预计11月底首开；

·中海新梅江36号地规划已出，预计很快将启动。

所以河西南片的战火指数，堪称核弹级。

为什么河西南片，会打得如此激烈？

最核心原因在于供需。

·河西南片的供应量太大了。

靠着庞大“土地池”，这几年一直在“哐哐哐”卖地。

今年又成交了5宗，全部位于河西南。

以致于它在售楼盘市区最多。

红桥6个盘月均去化129套，一个盘平均21套。

再看河西南片，19个盘月均去化171套，单盘月去化仅9套。

大家都“吃不饱”，打起来情理之中。

·加之，需求萎缩。

河西南片的两大主力客群，一，中产改善，二，学区置业，都不及以前。

中产是受这轮经济下行冲击最严重的。

职业稳定性下降、资产严重缩水、房贷负担过重等多重压力下，不得不主动给生活降级。

不投资了，也不鸡娃了。

捂紧钱袋子，杠杆能少则少。

原来河西南片还是新天津人的置业热区，但随着入学高峰过去，叠加九年一贯制学校遍地，其学区价值光环也在褪色。

除此之外，还有：

·二手房“拖拽”

河西南不仅新房供应大，二手房供应也不小。

仅陈塘、新梅江、小海地、柳林，二手房挂牌量就已超6000套。

而且次新房很多。

尤其新梅江，超一半的挂牌房源，房龄都在10年以内。

关键，价格还有性价比。

万科新梅江柏翠园2万4、全运村2万5……前一阵还有仁恒公园世纪挂到2万5。

不可避免地也会对新房造成拖拽。

·新产品更新换代太快

三代产品背刺二代，新三代冲击老三代。

这几年加速迭代的产品创新，一方面带来了更好更惊艳的产品，但另一方面，也致使新房“保鲜期”变短。

比如，天津瑞府、中交融正等的降价，皆是如此。

代际差越大，价格冲击就越大。

只能以价换量。

·河东、南开“隔空”抢人

本来河西的“蛋糕”就已缩小，南开、河东还来分“分一杯羹”。

比如建投奥体誉院同样有九年一贯制，290万起；

津铁格调罗宁花园255万起，

鹏飞天一格特惠222万起……

若是预算300多万，还能在买大洋房。

万欣城梅园洋房132平360万起，144平380万起……

无疑都给河西带来了“分流”。

上涨会传导，下跌同样有传染性。

现在河西南片已成天津战火最激烈的区域。

当然，对于买房人来说，开发商竞争越激烈，捡实惠的机会就越大。

正打算买房的朋友不妨关注下。