北京房屋案：老人遗嘱赠房保姆，子女继承人撤销赠与，律师解读

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在房屋遗赠与赠与争议中，赠与协议的任意撤销权、遗嘱与赠与的冲突处理是核心焦点。近日，法院审理的一起案件中，被告王阳（化名，被继承人之子）凭借 “赠与财产未过户 + 法定继承人身份”，成功撤销被继承人王建国（化名）与原告周玲（化名）的《赠与协议》，同时因《遗嘱》已被后续赠与行为撤销，驳回周玲 “获一号房屋四分之三份额” 的全部诉求，维护了合法权益。以下从案情、分析、裁判结果到启示，拆解胜诉逻辑。

一、案情梳理

1. 家庭关系与房屋背景

核心亲属关系：

王建国（已故，2022 年 4 月去世）与前妻刘兰（已故）育有一子王阳（被告）；刘兰去世后，王建国与陈燕（2016 年离婚，无子女）结婚，此后单身。周玲系王建国生前保姆。

核心财产：

一号房屋（原海淀区 X 号房屋），2002 年 4 月由王建国购买，2003 年 8 月登记在其名下，2010 年 6 月换发产权证，无其他权利瑕疵。

2. 关键事实与争议

周玲提交《遗嘱》《赠与协议》主张房屋份额；王阳主张协议无效或可撤销：

原告证据 1：《遗嘱》（2017 年 11 月）：

王建国手写签名捺印，载明 “因周玲照顾周到，将一号房屋赠给周玲，此前遗嘱作废”，无见证人签名。

原告证据 2：《赠与协议》（2018 年 1 月）：

王建国与周玲签字捺印，约定 “王建国将一号房屋赠与周玲，周玲继续照顾其养老送终”，未办房屋过户。

被告王阳的抗辩：

《遗嘱》形式无效（无见证人），且王建国处分了刘兰的房屋份额（夫妻共同财产）；2. 《赠与协议》虽形式有效，但房屋未过户，自己作为法定继承人可代王建国行使任意撤销权；3. 周玲无京购房资格，协议履行存在障碍。

二、案件分析

本案胜诉核心在于赠与协议可撤销及遗嘱已被撤销，法院裁判逻辑如下：

1. 《遗嘱》已被后续《赠与协议》撤销，失去效力

根据《继承法》第二十条（遗嘱撤销）：

王建国 2017 年立《遗嘱》后，2018 年又与周玲签订《赠与协议》，二者均处分一号房屋，且《赠与协议》形成在后，属于 “遗嘱人生前行为与遗嘱意思相反”，视为《遗嘱》被全部撤销，周玲无法依据《遗嘱》主张权利。

2. 《赠与协议》虽有效，但可依法撤销

根据《合同法》第一百八十六条（赠与任意撤销权）：

一号房屋为不动产，物权变动需办理过户登记，而王建国去世前未与周玲办理过户，房屋所有权未转移；

王阳作为王建国的唯一法定继承人，在王建国去世后，可代其行使 “赠与财产权利转移前的任意撤销权”，故《赠与协议》被撤销，周玲无法依据协议获房屋份额。

3. 周玲的其他主张无法律依据

根据《物权法》第九条（不动产物权变动）：

周玲虽提交《家政服务合同》《照顾视频》证明其尽到照顾义务，但 “照顾行为” 不能替代 “物权登记”，无法直接获得房屋所有权；

周玲无京购房资格，即便协议未被撤销，也因政策限制无法办理过户，协议客观上无法履行，其主张缺乏实现基础。

三、裁判结果

法院依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国继承法》相关规定，判决如下：

驳回原告周玲的全部诉讼请求（包括 “获一号房屋四分之三份额” 及 “王阳承担诉讼费” 的主张）。

四、案件启示

结合本案，处理房屋赠与与遗赠纠纷需重点关注 3 点：

1. 赠与不动产务必及时办理过户，避免撤销风险

赠与人与受赠人签订《赠与协议》后，需立即办理房屋过户登记，一旦赠与人去世，其法定继承人可主张任意撤销权，未过户的赠与协议极易被推翻；

若暂无法过户，可在协议中约定 “不可撤销条款”（如附义务赠与），或办理赠与公证（公证后不可任意撤销）。

2. 遗嘱需符合法定形式，避免后续冲突

自书遗嘱需确保内容完整（明确财产份额、无无权处分），代书遗嘱需有 2 名以上见证人在场并签名；

立遗嘱后若需变更，应通过新遗嘱明确 “原遗嘱作废”，避免与后续赠与、买卖等行为产生冲突。

3. 法定继承人需关注赠与行为，及时行使权利

若发现被继承人与他人签订未过户的不动产赠与协议，在被继承人去世后，可依据 “任意撤销权” 主张撤销，维护自身法定继承权益；

对 “无购房资格”“处分他人份额” 等协议履行障碍，可作为抗辩理由，进一步削弱对方主张的合法性。

本案判决充分体现 “物权登记优先、赠与撤销权法定” 的原则，也提醒公众：房屋赠与并非 “签协议即生效”，及时过户或公证才是保障权利的关键，法定继承人在赠与人去世后，也应积极行使自身合法权利。