未来房价还会不会涨？

未来房价还会不会涨？

有人说人口下降了，房价肯定涨不动，但其实并不是。

第一，房价短期看供求关系。很多人担心人口下降会影响房价，但我们看看日本的情况就明白了。日本连续16年人口减少，但房价却连续上涨了10年。为什么？因为虽然全国人口在减少，但东京的人口还在增加。这说明什么？人口总量很重要，但人口流向更重要。

现在中国的城镇化还有很长路要走，特大城市和超大城市的人口仍然保持了增长态势，这意味着优质的城市人口红利远没结束。从供求关系来看，前几年因市场信息不足，很多购房需求被暂时压抑了。

同时，全国新房的开工面积已经降到高峰期的三分之一左右，建筑总面积也减少了20多亿平方米，这意味着未来的新房供应会明显减少。一旦市场信息恢复，被压制的需求释放，而供应又跟不上，就会出现供不应求的局面，这是短期房价可能上涨的第一个动力。

第二，房价中期看土地价格。商品房价格中，土地成本占了很大的比重。在一线城市，地价往往占到房价的三分之二左右。我们国内土地供应有一个特点，它是垄断供应。地方政府作为唯一的土地供应方，有很强的定价权，即使市场不太好，地价也很难大幅下降。

因为一旦地价下降，以土地作为抵押的地方债就会出问题。现在地方债规模已经超过40万亿，如果抵押的土地价值缩水，对整个金融系统都会造成冲击。所以地方政府宁愿少卖地，也不愿轻易降价。

最近上海虹口区拍出了一块地，楼板价高达每平米11.7万，总价90亿。后来这个项目的预售价格在17万到18万，直接带动周边二手房价格从8万涨到了12万。这种面粉比面包贵的现象在国际上通常被视为市场见底的信号。

第三，房价长期看货币供应。货币发行量对房价有很深的影响。中国的M1货币供应量一直在增长，目前已经是GDP的2倍左右。这么多资金总量需要寻找去处。历史上看，超发的货币往往不会立即反映在日常消费价格上，而会流向资产领域，特别是房地产。只要货币供应量持续增长，从长期来看，资产价格有上涨的动力。这不是中国特有的现象，全世界都是如此。

当然，这并不意味着所有的房子都会涨，未来市场会更加分化，核心地段房产更有可能保持价值。而对于购买者来说，最重要的是看清大势，做出适合自己的选择。