房产巨头接连暴雷，总负债近9000亿，董事长失联后辞职，总裁被抓

前言

曾被视作房地产行业“稳健标杆”的万科，如今彻底陷入了全方位的危机漩涡。

2024年，这家拥有三十多年上市史的企业交出了首份年度亏损成绩单，净亏损高达494.78亿元，同比降幅超500%。

进入2025年，颓势非但没有扭转，反而愈演愈烈，上半年营收同比下降26%，净亏损扩大至119.47亿元，销售端的持续疲软让经营回款彻底“掉了链子”。

令人揪心的是，总负债飙升至8729亿元，短期偿债缺口超过800亿元，叠加董事长突然辞职、前总裁被刑拘的人事地震，这家地产巨头正站在生死存亡的十字路口。

暴雷真相

万科的“暴雷”并非突然爆发，而是经营数据持续恶化的必然结果。

2024年，房地产主业收入同比减少31.57%，81.4亿元的存货跌价计提和264亿元的信用减值，直接将企业拖入亏损深渊，这是其上市三十多年来首次年度亏损。

到了2025年上半年，情况进一步恶化，经营性现金流为-30.39亿元，同比降幅142%，意味着企业日常运营不仅没有正向回款，还在持续消耗存量资金。

销售端的断崖式下滑是核心症结：2024年销售额同比下降34.6%，2025年一季度降幅超20%，房子卖不动的直接后果就是偿债能力的急剧削弱。

截至2025年6月30日，万科总负债定格在8729亿元，其中有息负债达3642亿元，相当于每天一睁眼就有巨额利息要支付。

短期债务压力更加致命，一年内到期的有息负债1553.67亿元，而账面现金及现金等价物仅693亿元，现金短债比仅0.45，意味着现有资金连一半短期债务都覆盖不了，资金缺口高达860亿元。

雪上加霜的是2025年12月万科将迎来58.71亿元债券兑付高峰，2026年内还需兑付近300亿元境内公开债，短期偿债压力还将持续升级。

在万科濒临债务违约的关头，第一大股东深铁集团成为了唯一的“输血者”。

截至2025年9月，深铁通过9次借款累计向万科提供259.41亿元资金，最近一笔20.64亿元借款发生在9月16日，利率低至2.34%，明显低于市场水平。

加上2024年通过资产受让提供的22.35亿元支持，深铁两年累计支援达281.76亿元，若计入此前股权收购等投入，总投入已近千亿。

但需要明确的是，这些支援多为有息借款，且用途限定于短期流动性补充，并非无偿兜底。

人事地震

2025年10月13日，万科公告显示，上任仅8个多月的董事长辛杰因“个人原因”辞职，由深铁集团总经理黄力平接任。

辛杰的空降本是市场眼中的“救局牌”，他此前担任深铁集团党委书记、董事长，拥有丰富的国企管理经验和资源协调能力，2025年1月临危受命时，正是万科1578亿短期债务压顶、信用评级被下调的危急时刻。

任职期间，他推动了164.9亿元公开债置换，协调了深铁的多笔借款，也主导了核心与非核心资产的区分处置，但最终未能扭转局面。

尽管万科公告称辛杰辞职是“个人原因”，且与董事会无意见分歧，但“失联”传闻早已在业内暗流涌动。

从时间线看，辛杰失联发生在万科试图“安全上岸”的关键期，而万科董事会火速换人的动作，被解读为与相关事件切割的信号。

值得注意的是，辛杰同时拥有深铁与万科的“双料”职务，其辞职后深铁集团并未同步更新职务变动信息，更引发市场对背后深层原因的猜测。

就在辛杰辞职后不久，2025年10月14日，万科前总裁、CEO祝九胜被采取刑事强制措施的消息得到确认。

其在建行任职期间主导的700亿元万科授信案，涉嫌利率折价与利益输送，万科合营企业鹏金所的违规操作，包括发行超限标的、资金流向关联企业等，他还被举报存在“资金池”操作与挪用资金嫌疑。

早在2025年1月，祝九胜就以“健康原因”辞职，彼时失联传闻已暗流涌动，如今司法强制措施的落地，让合规疑云终于浮出水面。

自救行动

为填补资金缺口，万科开启了大规模的资产处置，甚至不惜变卖曾经的“压舱石”资产。

最具代表性的是2019年以551亿天价收购的广信不良资产包，这个曾被王石称为“告别礼包”的核心资产，如今正被拆分成多个标的分批出售。

2025年以来，广州万溪已启动3轮资产整售，包括越秀区商办物业、办公楼等8项资产，且付款条款要求“2025年12月15日前缴清全款”，足见对现金的迫切渴求。

除了核心资产，万科还在抛售非核心业务，2025年上半年通过处置商场、停车场、物流仓库等实现回款40.9亿元，这些本是稳定的租金来源。

万科的资产处置并非盲目“贱卖”，而是带有明确战略意图的收缩。

从处置标的看，优先出售非核心资产，保留了广信资产包中212.98万㎡储备面积的核心地块开发权。

从资金用途看，处置回款优先投入深圳地铁四期沿线TOD项目，聚焦“轨道+物业”一体化开发，数据显示，2023年至今万科累计盘活36个项目，优化产能474亿元。

2024年前三季度大宗交易签约232.6亿元，完成年度目标的78%，2025年更是将“资源盘活”目标明确为100亿元。

尽管处置动作坚决，但资产变卖的效果远未达到预期，以广信资产包为例，即便8项资产顺利出售，预计仅能回流数十亿至百亿级资金，对于2025年“账面现金增195亿”的目标只是部分支撑。

更严峻的是“折价甩卖”与“交易受阻”的双重困境，2024年万科资产处置价格普遍低于账面值，且受市场低迷影响，不少标的面临流拍风险。

雪上加霜的是，变卖稳定收益类资产导致长期现金流支撑减弱，那些被卖掉的商场、仓库本是行业寒冬中为数不多的“现金牛”，如今为解燃眉之急砍掉，无异于“饮鸩止渴”。

结语

万科的困局早已超越了企业个体层面，成为房地产行业转型阵痛的集中体现。

8729亿负债是高杠杆时代的遗留问题，人事动荡是治理漏洞的集中爆发，资产变卖是行业寒冬的无奈之举。

对万科而言，黄力平的接任意味着国资主导的治理模式将进一步深化，但能否在债务重组与战略转型间找到平衡，仍是未知数。

对整个行业而言，万科的经历证明“高杠杆、高周转”模式已彻底失效，未来房企必须回归产品本质与稳健经营。

信息来源：鲁中晨报2025-10-13 辛杰辞职前近一个月未公开露面
大象新闻2025-10-15 万科原总裁祝九胜已被采取刑事强制措施