香港传真 | 恒生私有化背后的香港地产债

来源：观点地产网

观点网 香港报道 此前，汇丰控股计划动用约1060亿港元资金私有化恒生银行，市场有不少揣测是次决定主要因恒生的房地产坏账，虽然汇丰管理层已多番强调两者并无关系。但今年以来，多间香港地产商传出违约消息，令市场对相关议题关注度上升，忧虑违约事件一旦扩散，将拖累香港经济前景。

汇丰控股拟私有化恒生的消息震撼市场，有猜测汇控这次的动作，或出于恒生涉及香港商业房地产信贷相关坏帐严重的考虑。

早于9月底时，有外媒引述消息指，汇丰约7月时指示其驻伦敦的全球首席企业信贷官和特别信贷部门主管，确保恒生启动出售房地产不良债务组合的程序。

根据恒生银行上半年财报的资料，该行上半年增加拨备，预期信贷损失录得48.6亿港元，其中25.4亿港元来自香港商业房地产。截至6月底，恒生总减值贷款为548.2亿港元，当中已作减值的香港商业房地产贷款250亿港元。

恒生高层解释，在持续高息环境下，再加上办公室及商铺需求疲弱，出现供过于求情况，导致相关资产价值及租金受压，多家大型商业房地产企业评级被下调至不良贷款评级。

即使其母公司汇丰控股亦难以幸免，上半年预期信贷损失为19亿港元，较2024年上半年增加9亿港元。2025年上半年提拨的准备包括与香港商业房地产行业相关的准备，反映用于计算预期信贷损失的模型有所更新、有关新增违责风险承担的准备增加，以及非住宅物业供应过剩导致租金及资本价值面临持续下行压力。

虽然综合各方市场人士的分析均认为，坏帐只是导火线，相信私有化计划更多是为了有效削减成本及提升效益。但香港地产商今年接连违约，亦已引起市场关注。

今年8月，香港老牌发展商路劲基建突然宣布，暂停支付离岸债务的利息，成为首间发生债券票息违约的香港上市发展商。另外，同样从事物业投资与发展等业务的英皇国际，7月亦首次录得贷款违约。

根据伦敦证券交易所集团（LSEG）8月的数据，香港地产商的债券到期规模，将从今年的42亿美元，急升至明年的71亿美元，比例激增近70%，巨大的还款压力将进一步考验业界的财务韧性。值得注意的是，房地产及相关产业约占本地生产总值四分之一，该行业不断上升的无力支付，不仅会给香港的经济前景带来压力，还会给包括汇丰银行在内的债权人蒙上阴影，因为这些债权人对香港这个亚洲金融中心的开发商有大量敞口。

标普全球评级分析师Edward Chan表示，由于银行正在收紧对小型发展商的贷款，未来一至两年香港可能会有更多小型发展商违约，甚至难以偿还该些贷款。加上办公室和零售资产估值自2019年高峰以来暴跌超过50%，且难以变卖套现，持有这类资产的发展商正面临巨大压力。

在这些保守资金困扰的发展商中，香港四大发展商之一的新世界发展，料明年将面临1.68亿美元的债券偿还义务，2027年还将面临6.3亿美元的债券偿还。另丽新发展明年将有5.24亿美元的债券到期。

而按中小型发展商提供的最新净资本负债比率，佳明集团以213.6%最高，较去年同期上升，其次为九龙建业的104.4%，第三则为丽新发展，集团计及同系的净负债率达82%。至于手持现金未能偿还一年内到期债务的中小型发展商则有7间之多；而抵押资产及存款占总资产比例，最高依次为佳明集团、英皇国际、汉国置业。

另一方面，更多的抛售，将进一步压低估值，并影响整个产业，包括资金充裕的开发商。

香港金管局总裁余伟文曾撰文表示，当局一直密切监察香港银行业整体稳健发展，认为商业房地产贷款的信贷风险可控。香港银行对本地地产发展及投资贷款的风险敞口，大部分是面向财务状况相对良好的大型本地企业。至于本地中小型地产发展商及投资者的风险敞口，包括一些财政状况较弱或资产负债比率较高的发展商及投资者，银行早年已经采取了信贷风险缓冲措施，有关贷款大部分均有抵押品。此外，银行没有对任何单一借贷人过度集中。

他又指，“预期信用损失”计算方法只是利用模型设计作会计用途的一个表述，“预期信用损失”的贷款不代表是坏帐，因此不能作为全面评估银行资产质素的依据。又认为单单着眼于银行特定分类贷款比率，这也比较片面。受到宏观经济调整及利率水平等因素影响，香港近几年进入信贷下行周期，银行业的特定分类贷款比率自然有所上升。

虽然特定分类贷款比率由2021年底的0.89%慢慢重返约2%的长期平均水平，但仍远低于亚洲金融风暴后1999年的7.43%。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。