10年房价到10万/平？聊聊楼市短期与长期的“货币密码”

10年房价到10万/平？聊聊楼市短期与长期的“货币密码”

“10年、20年后，房价到100万每平米，没有任何悬念。”

“郭芳老师，你不是最近看空楼市吗？怎么又说房价能涨到100万？这不是扯吗？”

我短期内的确不太看好楼市，认为上海现阶段正在“补跌”。我们有大数据选房系统，能看到上海楼市最近1-2个月，那些前期价格坚挺的板块差不多跌了2-3个点——比如大宁板块，最近金安府的房价已经从1200万跌到了900多万。

但这件事，和中国楼市的长期表现（我指的是10年、20年）没关系。长期来看，我认为上海顶尖核心区的优质新房，房价涨到100万每平米，没有任何悬念。

“你这个100万咋得来的？”

很简单，因为本质上，房价就是一种“货币现象”。说房价100万，不代表买房会变得更痛苦、更难——到那个时候，你的月薪可能就有几十万。就像我们看日本人买房，一套房动辄1亿、2亿日元，折算成现在的人民币，其实也就几百万，只是大家的“数字”都变大了而已。

怎么解释这个“货币现象”？大家得有金融思维：上海楼市，乃至全国楼市，过去15-20年里，每年的货币发行量（M1、M2）基本在15%-30%之间。你复盘上海房价就会发现，过去15-20年的涨幅，恰恰和货币发行量的数字匹配。最终能看到，货币发行量和房价是完全正相关的——这在金融学上有个公式，叫费雪方程式。

那现在货币发行量怎么样？其实依然很大，但大家好像对房价没什么“感觉”，房价还在跌。为什么过去15年屡试不爽的规律，现在失灵了？过去4年房价跌了25%，核心原因是这些钱只在银行里“空转”，没办法流入楼市，也没流入其他实体经济。

为什么会出现这种现象？这和我们这两年的货币发行策略、以及国家对楼市的支持力度有关。说人话就是：现在银行里依然有很多钱，但银行没办法让老百姓借、让企业借——因为大家都担心收入不行、经济不行，不敢买房，也不敢做大规模投资。

更深层的原因是，这四年我们在做经济转型。国家要“赌科技”，要科技兴国，非科技行业的信心普遍不足。我们的很多SYP会员，还有关注我的粉丝，都对未来楼市有一些看空的情绪。

那谁能给我信心？这个“拐点”会出现在什么时候？答案是：当国家给到购房者足够多的“背书”时。

我们认为，要满足三件事，银行里的钱才会真正流入楼市，激发楼市大规模上涨：

1. 经济增速稳定下来，至少稳定在5%左右，让大家看到收入增长的希望；

2. 国家给房地产明确的背书——比如允许房价温和上涨，而不只是提“止跌”要求；

3. 国家出台明确的支持策略和政策，包括收购存量卖不掉的房子、解除限购、给买房贴息等各种举措。这些事在2008年到2020年很常见，但最近4年明显变少了。

现在货币量一直积压在银行里，就像一个火药筒，越攒越大。万一哪一天信号出现、拐点到来，就相当于点燃了导火索，楼市会一下子大反转。

“那这些钱非要流入房地产吗？不能去别的地方？”

可以，但大家得想清楚：现在手里有几百万、几千万人民币，你根本带不出国消费——因为中国实行资本管制，钱必须用在中国境内。

反向思考一下：如果你手里突然多了100万、200万、甚至3000万现金，不买房子，还有更好的选择吗？你敢把它放进股市吗？去4000点接盘？还是买P2P理财、大信托？说实话，房地产爆雷的话，信托大概率也会爆雷，还不如直接买套房子更安稳。所以最终，这些钱我认为还是会流向楼市。

“那我啥时候能等到这个信号？”

1-2年内看不到，大概要等3年左右。到那个时候，科技转型应该成功了，经济基本面也稳定了，国家既有力量、也有意愿——除了科技，也愿意带动全民实体经济继续向上，那就是合适的契机。

“哪些区域会带头涨到100万/平？”

“一带一路”的核心位置会率先达到这个价格。这里的“一带”指黄浦江滨江带，“一路”指衡复区，这条东西纵横轴覆盖的区域，就是我们传统说的租街、衡复风貌保护区这些地方。比如上海新天地、凯德茂名公馆所在的茂名路，还有徐汇区东侧、长宁区东侧的整体豪宅区，很有可能率先冲到100万每平。

这个价格看上去很夸张，但你看看国际顶尖大都市：曼哈顿、东京六本木、香港九龙，都有达到50万甚至100万美金每平米的房子。所以从极值高度来看，100万人民币每平不算特别夸张。

我10年前做过预测，当时全上海平均房价只有4-5万，市中心核心区也才8-9万，我就说上海楼市很快会达到20万左右每平——现在已经兑现了，你看金陵华庭、新天地的房价，早就二十几万了。所以现在我再做个预测：10年后，一定有项目能达到100万每平。大家可以立帖为证，10年后再来看。