实探上海原拆原建小区

最近，上海原拆原建小区的交付，引起了大家的热议。

原拆原建让很多老破小焕发新颜，居民搬进新家喜笑颜开，对于他们来说这是莫大的福音。

但是在房产市场上，这类原拆原建产品暴露了很多问题，对于其交易价值众说纷纭。

这种特殊的产品在原拆原建后价值提升究竟有多大？是否值得买？什么样的房子才能原拆原建？

现在上海原拆原建的小区有很多，但真正走完所有流程让居民回搬的只有少数几个。

其中漕溪三村、谈家桥小区、彭一/彭三小区是几个典范，居民正式实现了“回家梦”。

这几个小区的居民正在或已经完成了回搬，拿到新钥匙、住进新家心里别提有多高兴了。

对于居民而言，原拆原建真的是天大的喜事！

大家不用离开熟悉的居住地点，社会邻里和生活配套都不变，在原地实现了居住品质的迭代升级。

原拆原建解决了老破小很多顽疾，告别了爬楼梯的艰辛，体会到了电梯上上下下的方便；

也告别了斑驳的墙体和漏水的烦恼，住进了符合现代建筑标准的新居；

包括停车位、公共绿化、物业管理等配套都得到了系统性的改善，居民生活幸福感大大提升了！

下面跟着环线的镜头，一起走进这几个回搬的原拆原建小区，看看他们的“新生活”是怎样的？

位于徐汇万体馆板块的漕溪三村地理位置优越，是近期刚刚完成交付的典例，9月29日竣工交付，172证居民启动回搬。

这个原拆原建的小区外立面非常崭新，与周边老破小形成了鲜明的对比：

小区的公区、大门设置很现代化，几乎像商品房一样：

进入漕溪三村，大大的“欢迎回家”四个字映在电梯上。

有的居民正在忙着装修，有的在忙着搬东西迫不及待地住进新家，处处洋溢着欢乐祥和的氛围：

目前漕溪三村才交付，拿到产证还需要2年多的时间。

在中介门店了解到暂无挂牌的房源，也没有交易的案例，更没有出租的房源。

新静安不夜城板块的谈家桥小区最近也刚刚完成交付，同样是原拆原建小区。

小区很新颖，建筑外观和小区环境堪称惊艳，这里的居民也正在高高兴兴地搬家：

谈家桥小区9月15日正式启动居民回迁工作，首批610户居民完成回搬。

小区改造亮点很大，每户都配备了独立的厨卫，告别了“共用厨卫”历史。

社区还新增了商业、教育设施，配套也有所升级。

小区最高是17层，部分户型还能直视上海地标三件套上海中心大厦、环球金融中心、金茂大厦。

谈家桥小区的高层视野

彭浦新村板块的彭一小区是上海规模最大的原拆原建项目，6月29日开始到现在居民大多完成了回搬。

与漕溪三村、谈家桥小区类似，其产证办理周期预计也要2-3年。

彭一小区交付已几个月，很多住户装修完毕，开始往外出租了，大部分房源均为首次出租。

其中一房（40-50多平米）月租金在4000多元，两房（60-80多平米）在5600元左右。

这个价格比普通的老破小高出1000多元/月，原拆原建给租金水平带来的提升很明显。

彭一小区及居民装修好待出租的房屋

可以说，原拆原建后，居民搬进新家，享受到了实实在在的好处，这是一个很大的惠民工程。

不仅居住品质提高了很多，租金水平也上来了，居民拍手叫好。

“原拆原建”听起来非常美好，但这并非一个普惠的政策。

上海建成于1993年之前的老公房有约131.5万套，其中绝大多数只会通过“贴瓷砖、刷外墙”的旧改方式改善，能走上原拆原建之路的，堪称“天选之子”。

那么，哪些小区会原拆原建呢，有什么条件？享受原拆原建的居民还有哪些隐形“福利”？

原拆原建即拆除原有建筑后，保持原住户数量、户型结构和建筑面积不变，重新建造符合现代标准的新楼。

上海对实施原拆原建的住房有这几个条件：

一、房龄特别高，承重结构老化，存在严重的安全隐患，原有的水管、电路、燃气管道等严重老化，改造难度和成本极高，甚至可能引发次生问题；

二、一般是只有使用权的公房，其产权多属于政府或单位，少数是具有产权的售后公房；

三、煤卫合用的不成套住房，生活不便，居民100%同意拆除重建。

上海的老破小有很多，但同时能满足这三个条件的却不多，条件还是很苛刻的。

因为上海大量的老破小虽然有的房龄特别高，但还不至于被鉴定为危房，是能够旧改的。

而且绝大部分是独厨独卫，在持续旧改推动下能够留存下来的煤卫合用的不成套住房已经不多了。

不同于普通拆迁，原拆原建需要居民100%同意，门槛更高。

所以上海绝大部分的老破小走的都是旧改的路子，不会原拆原建。

漕溪三村、谈家桥小区、彭一/彭三小区等都是符合上述条件的天选小区，居民很幸运。

原拆原建后，除了基本的看得见的居住品质提升外。

原有居民还有一个更大的福利：能够享受房改政策。

房屋由非成套变为成套后，居民可以以远低于市场价的价格将租赁公房购买为售后产权房，真正拥有属于自己的房子。

现在还能享受房改的居民实属难得，真的又是天选之子，这都是历史遗留下来的红利。

你家的小区有没有原拆原建呢？

原拆原建小区交付后是新房，接下来就是办产证、入市交易，总有一天会变成二手房。

当这类特殊的产品投入到市场后，相对普通老破小来说，原拆原建对产品价值的提升究竟有多大？其交易价值是怎样的？

我们找到了一个很好的参照案例——彭三小区。

彭三小区是上海最早交付（2020-2022年）的原拆原建小区，最早取得产证入市交易。

根据调研数据，目前其一房成交价在4.6万元/m²左右，两房在5.6万元/m²左右。

对比周边普通老破小康平小区、彭五小区、彭顺小区4万元/m²的成交均价，溢价在0.6-1.6万元/m²。

要是正常的同房龄的次新商品房，这个地段肯定不止卖4.6-5.6万元/m²，参考大宁、共康次新价格体系起码在7-8万元/m²。

另外彭一小区虽然产证还没下来，通过中介门店了解到以签“君子协议”方式交易的价格也是4.6万元/m²左右。

我们还咨询了几个漕溪三村刚刚搬家的住户，他们表示要卖的话心里价位在7万元/m²以上。

我们就假设卖7.5万元/m²好了，相对邻近楼栋6.3万元/m²的老破小成交价，溢价也仅1万元/m²左右。

反观同样万体馆板块2003-2005年的老小区宏润花园、明安馨苑成交价在10.5万元/m²左右。

如果这个地段出现一个同房龄的次新房，价格会更贵，与漕溪三村的价差会拉得更大。

也就是说，原拆原建对老破小产品的价值提升空间在1万元/m²左右，幅度是有限的。

那么问题来了，为啥原拆原建对老破小的价值提升空间这么低，与普通次新商品房差别那么大？

这里面有户型设计、居住体验、客群结构、稀缺性等多方面的原因，我们需要一一分析。

首选我们前面写到“原拆原建”的规定是“保持原住户数量、户型结构和建筑面积不变”。

这其实已经严格限定了原拆原建产品的户型设计，户型的结构、面积都维持不变。

前文列举的几个原拆原建小区，户型都是和原先的老破小差别不大，堪称“新一代售后公房”。

以交付的彭三小区为例，看到这样的户型图，是不是感觉又回到了八九十年代？

原拆原建的小区居住密度比较高，一个过道容纳了很多户，导致实际居住体验像酒店式公寓。

厨房、卫生间或客厅的窗户直接对着过道，一旦开窗私密性就受到了影响。

这些原拆原建小区普遍存在过道狭窄、动静不分区、卫生间采光不佳等现象。

比如这样的过道明显偏暗，你的客厅、厨房、卫生间可能白天也要开灯：

也就是说，传统老破小的古董户型在原拆原建的新房身上又得到重现了。

这样的户型设计在当年是无奈之举，在当今追求居住品质的时代，已被主流商品房市场淘汰了。

原拆原建小区的居民结构跟普通次新商品房社区也有较大的不同。

这里的居民以原住民为主，多是回搬的老年居民，社区活力相对不足。

对于追求现代社区生活、注重教育资源的年轻家庭而言，吸引力相当有限。

原拆原建的产品定位比较尴尬，它既不是商品房也不是动迁房，更不再是普通老破小，卡在了一个尴尬的中间地带。

这类原拆原建的房子当前具有相对的稀缺性，补充了市区刚需置换链条的一环，对于买不起市区次新房，又不想要远大新，还看不上普通老破小的客群来说，原拆原建产品提供了一个解决方案。

原拆原建在这几年才刚刚启动，很多还没交付，也没有办下来产证。

这是上海楼市的“新物种”，短期来看具有相对的稀缺性，有一定购买价值。

老破小的很多问题如不带电梯、房龄高、质量差、物业管理低下、停车位不足等问题，在原拆原建后都得到了解决。

原拆原建产品的价格比普通老破小稍高，只需要加一定价格就能住上品质更高的房子。

这对于普通老破小产品来说是一个打击，购买价值被降低，对应的潜在客群被分流了。

而其价格又比普通次新房低很多，还吸收了部分想买市区次新的刚需客群。

如果买不起市区很贵的次新房，又不想要远大新，原拆原建产品是折中的选择。

这个新物种的出现，补充了市区刚需置业链条的一环。

那么这类产品未来保值性如何呢？

物往往是以稀为贵。彭三小区是上海第一个吃螃蟹的原拆原建项目，在几年前伴随大盘上涨再加上它独一无二的稀缺性，成交单价一度冲上7万+。

然而随着旁边规模更大的彭一小区建成交付，同质化产品大量出现，其稀缺性被迅速稀释了。

同时市场也在调整，现在我们看到的是，彭三小区只卖四五万一平，溢价空间被压缩了。

现在上海非常提倡老旧小区改造和拆迁，未来随着原拆原建小区的增多，这类产品稀缺性会降低。

比如黄浦半淞园路街道的保屯路211弄、杨浦控江路街道的凤南一村正在原拆原建，还未竣工交房呢；

听说徐汇的天钥新村也要原拆原建了，未来都会给市场带来新的供应。

加上产品本身的缺陷和社区居民结构的固化，未来这类房子升值空间是有限的。

只要原有居民攒到钱，或新的买家预算足够高，都会抛弃这类房子。

综合来看，原拆原建是一项伟大的民生工程，极大地提升了原住民的幸福感，体现出上海这座城市温情的一面。

但作为一种特殊的房产，它存在明显的天花板，一些老破小固有的产品缺陷没有改变，跟普通商品房差异巨大，未来升值空间不大。

这种房子可能适合有地缘情结、预算有限但又渴望改善居住条件的本地客户。

而对于追求大户型次新改善的客群来说，这种小户型产品局限性很大，不一定适合。

你怎么看待这种原拆原建的产品？你是否适合购买呢？欢迎来咨询环线或参加线下沙龙，我们一一对接！