最高院：烂尾楼买房人可以解除合同，由开发商返还首付和还贷款！

作者：周军律师.

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“楼盘停工数月，开发商失联，首付交了、贷款还着，房子却遥遥无期”—— 这是烂尾楼买房人常面临的绝境。

依据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房解释》），若开发商逾期交房且停工超合理期限，买房人有权依法解除商品房买卖合同，要求开发商返还已付首付款，并赔偿已偿还的银行贷款本息。这一规则为烂尾楼购房者提供了明确的法律救济路径，避免 “房财两空”。

人民法院案例库入选案例《陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案》中也进一步明确：

1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。

2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

本案的争议焦点为：案涉合同解除后首付款返还和贷款本息偿还责任由谁承担。

《解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

据此，合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受人并赔偿买受人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。

本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因融某置业公司不能按期交付房屋所致，故融某置业公司应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息，并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。

关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人融某置业公司向某银行盐城分行承担剩余贷款的返还责任。

综上，法院依法判决解除案涉商品房买卖合同和担保贷款合同，并判令融某置业公司承担已收受购房款本金、贷款及相关利息的返还责任。

周军律师提醒，这一理念在2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【（法释〔2023〕1号）】中得到进一步确认，明确将商品房消费者的合法权利置于优先保护地位。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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