保利干了一件影响行业的大事丨公司观察

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前几天跟朋友闲聊，他调侃到，目前房地产的竞争激烈程度，基本可以与竞技体育相比了。

我想他的潜台词应该是：

当下北京楼市对于速度的追求，几乎已经到了空前的地步。

甚至，这种速度比拼，并不仅仅局限于缩短拿地开盘时间，而是延伸到了拿地之后的各个周期节点。

客研、设计、报规、施工、开盘，网签，几乎每一个周期节点都在被疯狂压缩。

我们当然知道，为了保证项目最终的交付质量和客户的居住体验，有些环节的速度，必须要慢下来才行。

但当前北京楼市的氛围，却像一只强大而有力的无形推手，裹挟着所有人不得不向前猛冲。

所有人都明白，这并不是一个健康的、可以一直持续的状态。

必须有房企勇于率先做出改变。

不过，就目前的情况来看，这家领衔做出改变的房企，却是明明靠运营效率取胜的

保利北京。

在几乎所有房企都在疯狂追求速度的时候，静水流深的保利，做出了一个与行业相反的选择：

慢下来。

虽然有些匪夷所思，但相信用不了多久，市场就会意识到，这份慢下来的延时满足，是一次彻底的转身，

也是一次对北京楼市操盘逻辑的重构。

02

实际上，大家应该也发现了，到目前为止，保利半壁店地块堪称是目前北京最为神秘的项目。

今年5月底，保利拿下半壁店地块，到现在已经过去4个多月了。

连后拿地的宝山地块，都已经陆续开放售楼处。

但是，除了一些坊间推测，全网却几乎查不到由保利官方发布的，有关半壁店地块的任何产品信息。

没有铺天盖地的宣传，没有急于求成的造势，只有一种近乎「固执」的沉默。

这在「抢到眼球就是达成初步销量」的当下楼市，显得尤为特别。

说实话，表姐也好奇，半壁店地块究竟有什么特别之处，能让保利敢于做出如此大胆的尝试。

面对这样的疑问，保利团队倒是相当真诚：

半壁店地块之所以没有盲目追求速度，大概是因势利导，然后才是主动选择的结果。只是没有想到，他们意外找到了不一样的节奏感。

比如，众所周知的限高。

因为半壁店地块位置特殊，所以对于限高的管控，比其它地块要严苛得多的多。

了解前后内情的小伙伴们应该知道：

半壁店地块，是北京土地市场近年少有的，在挂牌公示期间，追加限高调整的特殊地块。

表姐还记得，在地块初次挂牌时，关于建筑限高的规定是18米。

但在4月18日，北京规自委却突然挂出了关于半壁店地块的补充出让公告。

除了将土拍时间向后延期了20天之外，还明确了对于地块限高的调整：

地块高度应按照15米控制，且建筑高度不得超过18米。

原本地块限高的下限，居然摇身一变，成为了地块限高的上限。

并且，补充公告还明确强调，项目整体的高度方案，需要得到空军相关部门的批准，才能够最终通过。

很明显，这会增加项目后续推进的不确定性。

至少从流程上来说，多一个部门审批的背后，意味着要花费更多的沟通和推进时间。

或许，对于一般房企来说，仅仅是这一点，就已经有足够的理由，让他们选择放弃拿地。

但保利北京，却偏偏从这样的「被动」当中，看到了补充公告背后的机会。

03

首先，限高对于房企来说是麻烦的紧箍咒，但对买房人来说，却往往是难得的潜在加分项。

半壁店地块容积率1.4左右，限高15米，换句话说，就是舒适的低密洋房。

表姐通过一些特殊渠道打听到，半壁店项目未来的整体楼高，很可能会是3-5层。

那么，大家知道，从2021年开始到现在，海淀新房市场上究竟诞生了几个3-5层的纯洋房项目吗？

答案是：

仅仅只有3个。

去掉先前入市的印香山和香山樾，今年入市的纯新超低密洋房，就只有保利拿到的半壁店地块。

在今年海淀土地供应都逐渐趋于井喷的大行情下，「只此唯一」是什么概念，我想大家懂得都懂。

当然，这还不是最重要的。

更重要的是，随着更多目光聚焦到半壁店地块后，一个神隐已久的「内城国宾区」，似乎要逐渐浮出水面。

表姐也是查资料的时候才发现，保利半壁店地块的位置，是目前海淀所有在售纯新项目中，最靠近西四环的。

而这，恰巧位于「内城国宾区」的超级头排。

下面这张图片，或许能看得更清楚一些：

大家可以看到：

以故宫为原点，新中国成立后的中央级各个重要部委，以及一些国家级重要接待场所，几乎都沿长安街两侧一字排开。

尤其是三里河附近，更是分布了类似财政部、国防部、证监会、银保监、统计局等等重要机构。

可以说，这块区域几乎等同于关系到整个国家重大战略发展的国家中央政务区。

与之毗邻的，则是对中央政务区形成服务和补充作用的：

内城国宾区。

因为玉渊潭历史文脉深厚，且又风景秀丽，大部分有关国事接待，国家形象以及国家安全的机构，多分布于此。

比如，我国最重要的国事接待场所之一，钓鱼台国宾馆。

又比如大家耳熟能详的，海军大院、空军大院、总后大院，这些部队大院等等。

真的，这么久了，表姐也是再一次如此直观地感受到，北京「西贵」的厚重底蕴。

国宾礼遇，山河共鉴，有这么一块好地，保利北京当然不会轻易放过。

04

当然，这里面也暗藏了保利北京的巨大企图心：

恰好可以借着审批的慢节奏，沉下心来，好好打磨一个保利北京的巅峰标杆之作，

甚至由此完成开发理念的本质转换。

从之前大家都追求的快节奏，转向更注重产品品质和客户体验的慢节奏，研发出一套新的发展逻辑。

也就是被动之外的，主动慢下来。

为此，保利北京主动做了三件事情：

第一，城市界面重塑升级；

第二，场景真实化开盘；

第三，研发超级单盘主义体系。

城市界面的塑造升级，不难理解。

表姐打探到，保利这次会结合街坊路的规划，对半壁店地块周边的路网系统进行相应的升级。

但更重要的，是表姐打探到一些来自有关部门的最新规划消息。

这部分现在不能展开多说，但估计也不会让大家等太久。最快今年年底到明年年初，大家就可以看到具体的公示内容。

直击最难解决的，也是大家最关心的城市界面升级。

至于场景真实化开盘，其实就是字面意思。

保利半壁店地块，要把未来的生活场景，包括真实的社区大门，真实的社区园林，真实的实楼样板间，在开盘之前真实的呈现给客户。

甚至，这个生活场景不只是红线内的场景，也包括红线外的场景。

虽然说起来很简单，但表姐还挺感慨保利北京的这份魄力。

因为这几乎等同于旗帜鲜明地向整个北京市场喊出，反对图纸化卖房，拒绝靠想象力卖房，把一切真实交给客户。

而勇于把真实呈现给客户，需要对产品品质，有着绝对的、足够的自信。

表姐相信，敢于这样把麻烦全部留给自己的房企，细数下来应该没有几家。

但保利北京，却偏偏选择去做。

表姐猜测，这背后的支撑之一，就是接下来要跟大家聊的第三点：

超级单盘主义体系。

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为什么说是超级单盘主义体系，而不是超级单盘主义？

是因为这次保利北京对半壁店地块的产品打磨，做到了惊人的深度和广度。

不是单纯找几组客户、访一访、拍个照片做做样子，而是保利相关领导亲自带队，做了大量的、立体的、深入的客户研究。

如果要更细致一点拆分来说的话，那就是：

包括深度回归客户的痛点、深入在地性挖掘、极致品质打磨，以及服务场景化在内的全面升级。

这样说可能有些概念化，表姐简单举一个例子吧。

在最初进行半壁店地块产品研发的时候，保利梳理了几乎所有北京10万+豪宅的风格：

有海淀版的三山五园、朝阳版的国际奢华、宋风版的江南园林……

然后保利北京就在问自己：

能不能做一个北京之前没有过的、符合半壁店地块气质的项目？

不是把上海的样板间搬到北京，不是用标准化产品线去套，不是复制已有的成功案例，

是真正基于半壁店地块、基于这群客户，去定制一个独一无二的项目。

是不是好奇心已经被拉满了？

不过，关于产品的最终风格，还在严密的密保阶段，但表姐可以稍稍透露的是：

这次除了整体的产品细节和调性要服务于产品风格之外，

他们还计划针对半壁店的地块特质，单独研发一套服务体系。

而这一切的背后，是整个团队尊重客户，敬畏市场、作风务实的写照，也是保利战略定力和豪宅产品价值观的回归。

有信源透露，整个保利集团层面，也都非常重视半壁店项目的打磨，并且给予了相当大相当大的支持。

这句话更直白的翻译就是：今年都没有给到半壁店任何业绩压力。

在销售数字即是一切的导向下，保利这份淡然、回归的战略定力，也几乎暗示了半壁店项目的不凡。

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这也并非空穴来风。

现在，咱们外界或许对半壁店项目的细节还知之甚少。

但跟保利半壁店项目打交道的大佬们，却很清楚保利在这个地块上的心血和诚意。

也正因为如此，虽然半壁店项目还没有任何官方信息对外发布，却已经积累了一批最忠实的种子客户。

据说，他们大多来自军政、部委等核心机关，以及一些国企和央企。

在表姐看来，这不只是一个项目的转身，更像是这个行业一个时代的开启。

保利正在用半壁店向市场证明：

焦虑时代，慢就是快。

贝索斯曾经问巴菲特：为什么你总是获利颇丰？

巴菲特：因为没人愿意慢慢变富。

在这个经营节奏需要进行本质转换的时候，在战略耐力和战术爆发力寻找平衡共振的时候，一个慢下来的保利，正在快速走来。

销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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