那些10W+的学区房，现在如何？

没什么楼市话题，只能拿出流量的头号扛把子学区房，这次的切入点就选择了宇宙中心当年那些破10W以上的学区房，看看如今这些房子价格多少？

天价学区房

福州的房价排行榜，破10W的项目可谓屈指可数，按某壳的排行，仅2种产品。

一种就是地处外滩板块的豪宅，其中包括主城区内的独栋别墅的融侨水乡，房龄最新的看江大平层融侨外滩壹号。

另外一种就是这次要提到的鼓楼的学区房。

这些学区房的特色就是户型小，划片屏东延安对口的小学。

其中的代表如下：

万旭秀冶里

2022年，高层精装32平，成交单价14.4W，总价470W

2025年，高层简装32平，成交单价8.2W，总价263W

项目在前几年小户型的成交价一直保持在10W以上，即便学区降温后，去年成交依然高达12W。

只不过这1年时间，成交的下滑幅度略微惊人。

按网络消息来看，项目特色是划片二附小对口延安中。

作为2013年的小区，仅两栋住宅，合计105套。

项目被限制：同一套房产只能有一位适龄儿童（合法生育的多子女家庭除外）在教育学院附属第二小学一至六年级就学。

一个有小户型，位置在市中心，房龄够新，划片最顶的学区房，加上当初的市场火热，以及二附小本来划片的房源就不多。

一系列的因素加持下，这个项目也被顶到了学区房的单价天花板。

只不过一年时间，项目就出现了大幅度下滑，从二手挂牌来看，这个小社区，在某壳就挂出了19套的二手。

查看前几年网络的信息，当时的挂牌不过5套左右。

这种数据对比下，有网友解释的第一批6年学位释放出来这么多挂牌。

不管实际情况如何，在面对挂牌增加后，加上这几年学区房的全面降温，定向生政策的持续打压，项目的价格明显也挺不住了。

九彩华庭

2020年12月，中房发布的数据，项目成交一套23平，单价约12.2万/平

2021年6月，中房发布的数据，项目成交一套31平，单价约11.4万/平

按照贝壳的成交数据来看，26平的小户型，最近成交单价在5.9W/平。

对比前2年，项目小户型成交在9W左右。

项目这个价格，比万旭秀冶里跌的还惨，已经腰斩了，这一年时间也是加速期。

项目2002年的楼盘，划片钱塘小，对口屏东中，紧邻学校，旁边就是西湖。

对于项目的暴跌，主要原因除了学区房本身降温外，还有一点就是钱塘小在2024年开始被限制要提前3年。

这个政策的出现，对于流动性的压制很大，加上钱塘小的划片范围本来就大，持有周期拉长也抑制了这个划片的购买热度。

闽剧院宿舍

2021年，高层简装28平，成交单价10.1W，总价289W

2025年，高层精装28平，成交单价5.3W，总价151W

项目划片福州鼓实小，对口屏东中学，老破小区，不过依靠小户型的学区溢价，高峰期也是极高。

如今对比下来也已经是腰斩。

综上，对于这三个案例，可以发现这每个时期，对于学区房的政策都存在利好利空的解读，如同当初的3年限制，6年一学位，可以解读成减少了市场流通的房源。

只不过在如今学区房全面降温，这些政策的解读都只有一个方向，那就是利空。

定向生

对于学区房这几年最大的冲击，无疑是定向生政策，老九所70%的比例，以及新一类校也开始陆续提升定向生比例。

对于中招的成绩比拼，已经逐渐开始朝着校内进行。

简单看看数据：

以中上的福八中、杨桥中为例，两所初中目前对口的两所小学，在今年的升学率数据如上。

八中：台三小老九所33.5%，国货小仅17.9%

杨桥：茶园山小老九所28.0%，鼓三小仅13.1%

这两所初中对口小学的差异达到15%，存在极大的数据差，很明显定向生政策的校内比拼，弱小很容易成为分母。

在借鉴一个老黑的数据，金山这个区域。

对于金山，聊到学区都是金山中、桔四、水都等，作为后来的四十中金山分校、凤岗里分校，存在感较低，甚至在大部分眼里就是末流初中。

以今年的数据为例，两所学校改名成仓山实验初中（XX）。

一三附5.1%，老九所15.1%，比水都中略低一些，比金山中低6%。

只不过拆分数据里面，这所初中符合定向生资格的升学率是一三附8%，老九所23.2%。

对于金山中、水都中，由于没有随迁，大部分都是符合定向生政策的片内生。

所以这时候去对比，在仓实金山的那些片内生，最终的老九所升学率反而已经来到的板块第一。

依靠大量的随迁生源，拿到大量的定向生资格，吃饱了红利。

当然这个红利，也随着政策调整，明年开始取消定向生资格认定户籍地限制，有所收缩。

只不过通过这个学校的案例，其实也能发现，那些被疯狂鼓吹的学区房，在定向生政策面前也变得结局不同。

就像目前新盘市场，划片怡山小的华润中寰悦府、划片金山小的金山文翠都在鼓吹学区卖点。

后面即将上市划片四附小的建总瑞玺，由于对口初中是仓实金山，就显得没有优势。

要不是后续定向生政策调整，可能这些不鼓吹所谓的学区卖点的新盘，反而比那些卖出3000-5000一平溢价的“学区房”，更有优势。

盘点总结

对于学区的降温，这2年速度非常快速，这个极具争议的产品，在后续很长时间，预计都难有起色。

高比例定向生的压制，人口的持续下降，新盘给出划片加持的土拍供应，每一点都在打破这个产品在市场的流动性。

学区一直都是二手流通的一个优势点，只不过这是特指那些居住属性不错的次新，而非当初那些完全只依靠学区高溢价的老破房。

所以购房者买房的时候，可以多思考自身对学区的看法和需求度，切勿麻木上车有溢价的学区房。