机构发布上海三季度房地产市场报告：旅游热带动零售物业租赁和酒店市场业绩向好

东方网记者柏可林10月14日报道：10月14日，仲量联行发布2025年第三季度上海房地产市场回顾与展望。数据显示，在“促消费”政策和新消费趋势推动下，上海零售物业租赁需求持续恢复，入境游与国内旅游带动部分核心商圈净吸纳量增长。

甲级办公楼

三季度，上海全市净吸纳量录得190,400平方米，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源，部分行业展现扩张需求。三季度中央商务区与非中央商务区净吸纳量分别录得53,700平方米与136,700平方米。随着甲级与乙级办公楼之间的租金价差逐渐缩小，更多企业选择搬迁入甲级楼宇以实现性价比更高的升级。与此同时，第三方办公运营商在中央商务区及非中央商务区均较为活跃。

仲量联行上海商业地产部租户代表总监王岳表示： “金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升。同时，与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌，其办公租赁需求保持活跃。”

住宅市场

三季度，上海优化住房限购政策，取消沪籍居民及在沪连续缴纳社保或个税满一年的非沪籍居民于外环外区域的购房套数上限，并同步将二套住房商贷最低利率下调至与首套房持平。

受新增供应明显放缓的影响，三季度上海整体一手商品住宅成交量环比下降，高端一手住宅购买需求依旧稳健，但项目间成交表现进一步分化。开发商推盘节奏明显放缓，高端一手住宅市场共录得八个项目开盘入市，共计931套房源，新入市的项目平均售价在每平米13.6万元至20.5万元之间。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀预计，当前市场观望情绪依然较为浓厚，但具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，将持续获得高净值客群青睐，预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行。

零售物业

三季度，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子的租赁需求保持活跃。以旧换新政策落地以及科技进步，为数码电子及家电业态的租赁需求提供了有力支撑。此外，入境游与国内旅游持续回暖，带动南京东路、新天地、淮海路等游客密集商圈租赁活跃度显著回升，净吸纳量明显提高。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻认为，随着国家继续支持服务消费、以旧换新及个人消费贷款贴息等政策，市场信心有望稳步修复，预计运动服饰、潮流玩具、数码电子及家电品类的租赁需求将保持活跃。

酒店市场

上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩持续向好。据最新数据显示，2025年1-8月，上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1%，增速保持稳定；同期全市五星级酒店入住率同比去年同期上升2.2个百分点，尽管平均房价微降1.0%，每间可售房收入（RevPAR）仍实现2.3%的稳健增长。

三季度上海迎来多家酒店开业，预计第四季度新增约1,300间客房，代表性酒店包括上海前滩华尔道夫酒店（203间客房）和上海世博桐森酒店（255间客房）。

产业园区

三季度，上海产业园区净吸纳量录得41,200平方米。三季度全市共有两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得204,700平方米。面对新项目的持续入市，产业园区租户积极寻求品质升级机会。同时，大部分租户仍保持较高的成本敏感性。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“科技互联网企业仍为主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域；总部型经济和科研机构的需求也较为活跃。“

物流地产

三季度，上海物流市场需求整体保持稳定，大部分租户活动仍以节约成本为主要导向，市场净吸纳量总计达11.9万平方米，租赁活动主要由第三方物流企业、制造业和超市连锁品牌推动。

投资市场

上海投资市场整体呈现回暖态势，第三季度共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%。本季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。其他资产类别中，产业园区的成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%。

从需求端结构看，投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，印证市场仍以资本配置驱动为主。高净值投资者与各类企业买家持续活跃，展现出对上海大宗资产长期增值潜力的信心。从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域。