看盘记丨紫京宸园准购房者的难题：稀缺地段与高压线的抉择

作为北京朝青板块近十年来唯一新增的住宅用地，紫京宸园近日入市，为区域改善型购房者提供了新的选择。北京商报楼市频道《看盘记》栏目记者实地探访了解到，该项目已于10月12日开盘，主打户型产品符合"好房子"标准，得房率普遍高于90%，开盘优惠销售单价区间为9.6万—10.5万元/平方米。与区域内高端住宅标杆北京星河湾的二手房均价8万—12万元/平方米相比，紫京宸园价格下限略高，上限基本持平，整体处于区域高端住宅价格区间。尽管坐拥稀缺地段，但项目南侧临路楼栋的噪音干扰与东侧高压线等问题，仍是购房者决策中无法回避的考量。

定位：契合区域改善需求，承接置换客群

作为朝青板块内为数不多的新房项目，紫京宸园为该区域积压的置换客群提供了升级选择。北京商报记者调查发现，紫京宸园周边如雅成一里、朝阳雅筑、富华家园、阿曼寓所等刚需及刚需改善型项目，楼龄普遍在20年左右；而星河湾、天鹅湾等高端住宅，楼龄也接近15年。

"朝青板块住宅供应稀缺，加上区域内积压的置换需求，使得周边客群到访比例较高。"紫京宸园置业顾问姚昭表示，周边项目楼龄普遍较长，置换客群基数大。从价格来看，紫京宸园与周边高端住宅基本持平，这也推动了置换群体的购房意愿。

中介机构数据显示，与紫京宸园同属高端住宅的星河湾朗园，在售二手房均价为9.3万元/平方米；星河湾畅园均价为8.9万元/平方米；天鹅湾北区及南区均价约8万元/平方米。

10月12日，紫京宸园已正式开盘，姚昭介绍，开盘前参与排卡的购房者，在享受1个百分点的优惠之上，还可额外享受开盘优惠，折后单价维持在9.6万—10.5万元/平方米。尽管与周边二手房价格略有差异，但更高的得房率和更优的园林设计仍受到置换群体的关注。

据了解，紫京宸园共规划133平方米、148平方米、172平方米、232平方米（两种布局）、278平方米六种户型，以覆盖不同改善需求。以172平方米户型为例，在不含阳台及电梯间等区域的情况下，得房率可达93%，高于周边二手房水平。

随着居住品质与定价获得认可，项目排卡人数持续增加。姚昭透露，截至10月6日，排卡人数已超400组，预计开盘前可达500组，接近首批559套房源数量。他还表示，首次开盘楼栋定价较低，主要为提升市场热度，后续楼栋价格预计将有所上调。

配套：会所规模较大，户均配置不及周边项目

在价格与周边二手房相近的情况下，紫京宸园在园林设计与会所配套方面有所提升。

北京商报记者了解到，项目园林融合宋代美学与现代景观理念，形成"西山行旅图"立体景观体系，包括下沉庭院、45米宽飞瀑、3000平方米镜湖、2000平方米草坡及4—5米峡谷造景。

除园林外，紫京宸园还配置了5700平方米会所。姚昭表示，该会所面积在北京住宅项目中属于前列，仅次于合生霄云路8号等项目，可提供泳池、健身房、私人宴会厅等设施与服务。

不过，从户均面积看，紫京宸园会所配置与周边同期项目相比不具优势。璞樾项目会所面积为4800平方米，对应424户，户均约11.32平方米；而紫京宸园户均会所面积约为6.99平方米，两者相差近一倍。

此外，紫京宸园的户型跨度也引发部分购房者对其圈层纯粹性的讨论。项目起步户型为133平方米，最大为278平方米，尽管133平方米户型仅100套，173—278平方米户型近500套，但户型区间较大仍在一定程度上影响圈层一致性。相比之下，相邻的璞樾项目起步户型为152平方米，最大258平方米，圈层更为统一。

短板：部分楼栋临路、近高压线

从区位来看，紫京宸园南临朝阳北路，东接平房公园，北靠京城森林公园，西邻星河湾生态公园，距朝阳大悦城约800米，距地铁青年路站直线约900米，整体区位条件较好。

尽管周边生态资源丰富，但南侧临近朝阳北路的12—15号楼受交通噪音影响显著。北京商报记者实地走访了解到，朝阳北路为双向六车道主干道，日常车流量大，噪音问题突出。

为缓解噪音影响，紫京宸园对临近路段的楼栋窗户进行了升级。姚昭称，临近朝阳北路的小户型窗户升级为五层玻璃，而位置偏北的大户型仍为三层玻璃设计。

作为同期入市的改善项目，璞樾位于紫京宸园北侧，不仅规避了主干道噪音干扰，其南侧楼栋还可直接观赏紫京宸园的园林景观。在价格相近的情况下，这一优势使部分购房者产生犹豫。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，紫京宸园所在的平房板块发展较早，区域内老公房及经适房较多，人流密集，交通拥堵，城市界面较为凌乱，这些因素对居住品质产生一定影响。

除噪音外，项目东侧部分楼栋邻近高压线，也使部分小户型购房者有所顾虑。对此姚昭解释，高压线距最近楼栋约50米，且辐射对人体健康影响较小，无需过度担忧。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，常规噪音可通过隔音墙、绿化带等措施缓解，以降低客户心理预期；但高压线影响难以根除，可行做法包括减免物业费、推出购房优惠礼包等，以增强客户对项目的接受度。

北京商报记者 王寅浩 李晗