【理论学习】“借名买房”纠纷中实际权利人与名义权利人债权人利益的平衡保护研究

来源：陕西法制网

一、引言

在不动产交易实践中，“借名买房”现象屡见不鲜，当事人多因限购限贷、规避税费等原因，约定由实际出资人（实际权利人）以他人（名义权利人）名义登记购房，形成物权登记与真实权利状态分离的特殊法律关系。当名义权利人对外负债导致登记房产被强制执行时，实际权利人往往通过执行异议之诉主张排除执行，引发债权实现与物权归属的激烈冲突。

此类纠纷本质是两种权利的价值权衡：实际权利人基于真实出资和使用事实的权利主张，与名义权利人债权人基于物权公示公信原则的信赖利益保护，在司法实践中常陷入裁判困境。民事检察监督作为民事诉讼的重要纠错与保障机制，在监督裁判公正、平衡利益冲突、规范交易秩序方面肩负重要使命。本文从民事检察监督视角出发，结合典型案例与司法实践，探讨如何实现两类主体的利益平衡保护。

二、借名买房执行异议之诉的核心冲突与司法现状

（一）核心法律冲突的法理本质

借名买房纠纷的核心矛盾源于物权公示原则与实质正义的价值碰撞。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立以登记为生效要件，未经登记不发生物权效力。这一规定确立的物权公示公信原则，是维护交易安全的基石，名义权利人债权人正是基于房产登记的公示效力产生信赖并形成债权。

但实际权利人往往持有借名协议、出资凭证、实际占有证据等，主张其为真实物权人。此时冲突焦点在于：实际权利人基于内部约定的债权请求权（或物权期待权）与债权人基于公示效力的普通债权，何者应当优先保护。最高人民法院在相关裁判中明确指出，借名登记约定仅具有债权性质，不得对抗善意申请执行人，凸显了对交易安全的优先考量。

（二）司法裁判的实践分歧

司法实践中对该类案件的处理存在两种主要观点：

1.公示优先说：该观点为司法实践主流，认为不动产权属应以登记为准，借名协议仅约束协议双方，不能对抗善意第三人。如福建龙岩中院在小张诉老张执行异议案中，以物权公示原则为由驳回实际权利人的诉请，认定其仅享有债权请求权而非物权。

2.实质认定说：主张在特定条件下应尊重实质权利状态，若实际权利人能提供充分证据证明借名关系真实、出资完整、实际占有且无规避法律情形，其物权期待权可优先于一般债权。该观点多援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为裁判依据。

裁判分歧导致同类案件出现不同结果，既影响司法公信力，也给当事人权利保护带来不确定性，为民事检察监督提供了介入空间。

（三）常见争议焦点的司法认定

司法实践中，法院审查的核心要素直接影响利益平衡结果，也是检察监督的重点关注领域：

借名协议的效力认定：规避限购限贷、逃避债务等违法违规目的会直接导致协议无效，实际权利人丧失权利基础；而因购房资格缺失等合理原因形成的借名关系，协议效力更易被认可。

证据链的完整性标准：实际权利人需提供“借名合意+全额出资+实际占有”的完整证据链，包括书面协议、银行转账记录、物业费缴纳凭证等，证据不足则难以支持其主张。

债权人善意与否的判断：若债权人明知或应知借名关系存在，或与名义权利人存在恶意串通，则丧失信赖利益保护的正当性。

三、民事检察监督介入的必要性与监督维度

（一）监督必要性的现实依据

1.统一裁判尺度的需要：不同法院对同类案件的裁判标准差异，导致“类案不同判”现象频发，需要检察监督通过抗诉、检察建议等方式促进裁判标准统一。

2.防范虚假诉讼的需要：部分当事人通过伪造借名协议、虚构出资事实等方式串通逃避执行，此类虚假诉讼隐蔽性强，单纯书面审查难以甄别，需检察机关主动调查核实。

3.平衡利益保护的需要：实践中存在过度侧重公示效力而忽视实质正义，或滥用实质认定而损害交易安全的极端情形，检察监督可通过精准介入实现利益平衡。

（二）检察监督的核心维度

1.事实认定的客观性监督：重点审查法院对借名关系真实性、证据链完整性的认定是否准确。检察机关可通过调取银行流水、核实居住记录、询问证人等调查核实措施，查明是否存在真实出资、实际占有及借名合意，纠正“重形式轻实质”或“重实质轻程序”的认定偏差。

2.法律适用的准确性监督：监督法院是否正确适用《民法典》物权编及执行异议相关司法解释。对以规避法律为目的的借名行为，应监督法院认定协议无效并支持执行；对合法借名且证据充分的案件，应纠正不当驳回实际权利人诉请的裁判。

3.虚假诉讼的针对性监督：针对伪造借名协议、倒签出资凭证等虚假诉讼情形，检察机关应强化与法院、公安的联动协作，通过交叉询问、证据核查等方式精准识别，依法提出抗诉并移送违法线索[__LINK_ICON]。

四、检察监督视角下利益平衡的实现路径

（一）构建分层审查的监督标准

检察机关应根据案件具体情形建立差异化监督标准，实现“公示优先”与“实质正义”的动态平衡：

1.优先保护债权人的情形：对实际权利人以规避限购、逃避债务为目的借名买房，或未能提供完整证据链证明借名关系的案件，若法院驳回其执行异议，检察机关应认可裁判的正当性，维护物权公示原则。

2.支持实际权利人的情形：当实际权利人能证明借名目的合法（如因银行信贷政策限制）、已全额出资、查封前已实际占有且未过户非因自身原因，法院却仅以登记为由驳回诉请时，检察机关应提出监督意见，支持实质权利保护。

3.特殊情形的利益权衡：对债权人存在过错（如明知借名关系）或名义权利人与债权人恶意串通的案件，应侧重保护实际权利人；对购房资格受限的实际权利人，可监督法院在支持执行的同时，责令名义权利人返还购房款并赔偿损失。

（二）完善多元化监督方式

1.精准适用抗诉与再审检察建议：对事实认定错误、法律适用不当的生效裁判，依法提出抗诉；对裁判虽有瑕疵但可通过补正完善的案件，制发再审检察建议，提高监督效率。

2.强化执行阶段同步监督：在执行异议审查阶段，通过受理申诉、查阅卷宗等方式提前介入，对法院不当查封、驳回异议等行为及时提出检察建议，避免执行错误造成不可逆损失。

3.延伸社会治理职能：针对借名买房纠纷高发的行业乱象，向住建、金融等部门制发检察建议，规范购房资格审核、加强信贷监管；通过典型案例发布等方式，警示借名买房的法律风险，引导理性交易。

（三）健全监督保障机制

1.强化调查核实权行使：充分运用查询银行账户、调取交易记录、勘查现场等调查措施，破解借名关系认定难、虚假证据识别难等问题，为精准监督提供事实支撑。

2.建立跨部门协作机制：与法院建立类案裁判标准沟通机制，统一法律适用尺度；与公安机关、司法行政机关建立虚假诉讼线索移送机制，形成监督合力。

3.提升专业化监督能力：加强民事检察人员对物权法律制度、执行程序规则的专业培训，积累借名买房纠纷处理经验，提高监督精准度。

五、结语

借名买房执行异议之诉中的利益平衡，本质是交易安全与实质正义的价值取舍。民事检察监督既不能固守物权公示原则而忽视真实权利状态，也不能滥用实质认定而动摇交易秩序根基。

检察机关应立足法律监督职能，以分层审查标准为核心，通过精准监督、多元救济、社会治理延伸等路径，在查清案件事实的基础上，区分借名目的合法性、证据充分性、当事人过错程度等具体情形，实现实际权利人与债权人的利益均衡保护。这不仅能纠正司法裁判偏差，更能引导规范不动产交易行为，维护司法公正与社会秩序的和谐统一。

供稿：山阳县人民检察院

作者：张玲

编辑：赵佳欣

责编：雪云

审核：姚启明