前滩滨江道出场即落伍，郁春豪炖了大杂烩

文/上海进深 严明会

继前滩公馆之后，陆家嘴集团在前滩滨江又推出了一个新盘——前滩滨江道。

日前，前滩滨江道位于前滩公园巷的城市展厅正式开放。

项目包含洋房、小高层、高层多种形态，中高层能看到江景。

户型建面涵盖86-249㎡的三至四房。其中三房产品面积段约86-138㎡，四房产品面积段140-249㎡。

从户型跨度来看，几乎囊括了从刚需、改善到豪宅的全客群。

不包含非标户型的情况下，项目共设计了19个户型。

放眼全上海的新房市场，如此庞杂的户型矩阵也属罕见。

户型有点“老实”

规划图公示超半年后，陆家嘴仅初步公布了99㎡三房和129㎡四房户型图。

建面约99㎡3房2厅2卫：

一梯两户，三开间朝南的飞机户型，南向面宽约9.8米，布局紧凑，厨房尺度略小，全卧室飘窗；

建面约129㎡4房2厅2卫：

一梯两户，整体布局与99㎡三房类似，南向面宽约11.2米，南向次卧设置了步入式衣帽间，客餐厅利用S墙增加了收纳空间。

两个户型方正，没有浪费空间，总体中规中矩。

但在当前新建规推动产品迭代的背景下，同期市场竞品已在阳台、外立面与公区等方面实现明显升级。

对比已经或即将面世的创新户型，前滩滨江道还是稍显逊色。

从入市节奏看，前滩滨江道22-03地块的首批次房源有望在年内推出。

前滩滨江道被一众高端新盘包围，前有前滩百合园，后有前滩润璟、前滩公馆，都是曾经的高分热门项目，板块成熟度与居住圈层纯粹性，早已得到市场验证。

工程进度方面，当前11单元的商办部分，桩基工程施工已基本全面完成，进入围护工程阶段。12单元已全面进入主体结构施工阶段，其中01、04地块中所有楼栋已完成结构封顶。

红盘“铺路”

回溯地块背景，2023年4月，陆家嘴集团通过公开股权交易方式，以147.78亿元拿到了三林滨江土地包；地上建筑面积共约40.7万平方米。

其中，15单元的住宅项目是如今的陆家嘴前滩公馆。网上房地产显示，前滩公馆从2024年9月至今先后8次开盘，其中五次开盘售罄，一共推出1126套房源，目前仅剩33套可售。

前滩滨江道作为前滩公馆的“兄弟盘”，位于11、12单元，由三宗商住混合用地构成，总计规划约547套住宅，地块规划图在今年2月初公示。

22-01地块容积率3.0，规划计容面积约3.09万方，包括4幢6-18多层高层住宅，1幢6F商业及部分社区配套，共约152户。

22-03地块容积率2.5，规划计容面积约3.97万方，由7幢7-14F多层小高层、2幢1-6F商业及部分社区配套组成，共约288户。

22-04地块容积率2.5，规划计容面积约2.25万方，包括2幢6-7F多层住宅、1幢21-24F高层住宅、2幢2-6F商业，共约107户。

项目公司为上海德茗置业有限公司，法定代表人郁春豪，由上海耀筠置业有限公司、上海地产三林滨江生态建设有限公司分别持股80%、20%。前者是陆家嘴集团的全资子公司。

前滩公馆的热销，为前滩滨江道铺了一条不错的路。

从产品形态上看，前滩公馆涵盖花园洋房、叠拼别墅、低密合院等多种类型，覆盖建面约82-188㎡全面积段，小户型房源的占比不低，整体定位“高品质的海派风貌示范区”。

前滩滨江道则延续了相似的产品逻辑，定位“海派未来社区”，但其多达21个户型的复杂矩阵，为项目销售带来了更大的挑战。

据陆家嘴2025年中报，今年上半年，其营业总收入65.98亿元，同比上升33.91%；归母净利润8.15亿元，同比下降7.87%，在实现增收的利润下滑。

在营收构成中，房地产销售和房地产租赁占了大头，二者分别占比为41%和22%。

期内，世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸这些项目是房地产业务收入的主要来源。