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【顺义别墅区发展史】

京顺义别墅区的发展史可划分为三个重要阶段：

1、中央别墅区1.0时代（1992-2005年）

1992年，北京首个外销别墅项目丽京花园在顺义天竺板块落地，以地中海风格红瓦白墙别墅开创北京别墅市场先河，均价2000美元/㎡仍迅速售罄。此后，依托首都机场的国际化资源，莱蒙湖别墅、龙湖滟澜山等高端项目聚集，形成以温榆河为核心的中央别墅区雏形，主要服务于外企高管及国际家庭。这一阶段以“外销+生态”为特征，但配套依赖朝阳外溢，被视作“睡城”。

2、中央别墅区2.0时代（2005-2020年）

2005年新国展动工推动顺义产业北移，2010年地铁15号线开通加速区域与中心城联动。后沙峪板块承接朝阳外溢需求，中粮祥云小镇、金地中央世家等改善型项目兴起，国际学校、商业配套逐步完善。但此时顺义仍以产业“输血”为主，直至2019年顺义区政府迁入、金融总部入驻，区域进入产城融合新阶段。

3、顺义国际住区3.0时代（2020年至今）

2024年顺义工业总产值突破1900亿元，航空、汽车制造等产业强势增长，叠加北京自贸试验区政策红利，临河板块崛起为“小亦庄”，聚焦新能源汽车、航空航天等高精尖产业。交通方面，R4线一期北段（2029年通车）将串联机场、中关村等核心区，叠加地铁15号线，形成“双枢纽”联动格局。

土地市场方面，2025年华润、懋源竞得低密地块（容积率1.01-1.1），重启别墅开发，优山美地D区、星悦时光等新盘以“刚需价格+豪宅配置”成为市场焦点。

至此，顺义别墅区从“外销驱动”到“产城融合”，再到“产业+交通双核驱动”，始终依托稀缺生态资源（温榆河、潮白河）与空港经济，未来临河板块或成3.0时代核心增长极。

中央别墅区各区域发展历程及特点：

【1】天竺板块——外销项目时代：92年到97年是中央别墅区发展的第一个时期，以纯租为特点，客群都是外国人、海外华人和港澳台同胞，在当年、北京本地人还没有能力、同时也没有魄力去购买外销的房子。

【2】大湖板块——本地客群崛起：98年-04年，开始有海龟和国内的客群购买中央别墅区的房子，“租客不变，但是业主身份开始有变化，97年金融危机，国外经济形势不好，所以他们在中央别墅区的投资行为减弱了。

【3】后沙峪板块——自住成为主力：05年-11年，疫情非典以后，人们开始意识到高端物业的重要，别墅项目也开始受到市场的热捧；此前中央别墅区以投资为主的特点逐步转变成自住为主。

【4】孙河板块——第四纪元开启：11年至今，孙河板块入市，开启了中央别墅区的第四时代，四幅地块的出让吸引了龙湖、万科、保利、融创、首开、懋源等累计40家开发商竞相角逐，区域再次成为市场热点。

中央别墅区作为北京最具代表性的别墅区之一，从保利的丽京花园开建到整个别墅区的成型花了32年，这是一个板块从规划到落地的合理时间～

案名：懋源云纪；

2024年9月，懋源以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪项目地块；

总土地面积约17.11万㎡，建筑规模约18.59万㎡，拿地价43.2亿元；楼面价：2.67万/平；指导价6.1万/㎡（浮动10％）；规划153栋住宅；共计：573户；容积率1.1，控高24米（局部36米）；用地性质为R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地；

0104、0107地块为R2二类居住用地，建面约59590.87㎡；

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项目介绍

【基础信息】

项目名称：懋源云纪

占地面积：17.11万平方米

住宅建面：17.79万平方米

拿地时间：2024年9月

开盘时间：2025年6月4日

交房时间：2027年底

开发商：北京懋源房地产开发有限公司

容积率：1.05(低密度)

绿化率：35%

得房率：100%

车位数量：1018个

物业公司：懋源物业

车位配比：1:1.73

楼栋户数：16栋洋房（8-15层），119栋双拼别墅（3-4层），15栋独栋别墅，共计573户。

产品户型：平墅215-425平米，双拼别墅540-785平米，独栋别墅600-800平米。

【楼栋分布】

1、平层 A户型

首期开盘约 220-280 平米； 总价区间 1500万-2350万；

A1户型约 220 平米总价区间 1500万-1800万

A2 户型 约260 平米 总价区间 1800 万-2100 万；

A3户型 约280 平米 总价区间2000万-2350万；

2、叠墅 D户型

D1/D2户型 约300平米 总价区间 2000万-2450 万；

3、双拼别墅 E户型

面积区间约 490-660平米 总价区间 3000万-4300万；

E1户型约490-540平米 总价 3000万-3300万；

E2户型约570-590平米总价3400万-3700万；

E3 户型 约 660 平米 总价 4100 万-4300 万；

4、双拼别墅 F户型

面积区间约 550-630平米 总价区间 3600 万-4100万；

F1户型 约550平米总价 3600 万左右；

F2 户型 约 630 平米 总价 4100 万左右；

空中墅王(一层一户大平层)约350-440平，总价3100-4000万；

临湖墅王 面积约800平，总价6000万起；

区域图

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位置‌：位于顺义温榆河公园故城记忆东北角，中央别墅区核心板块；

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样板间/户型图

【户型展示】

洋房：共计16栋；其中北侧共6栋

6栋洋房北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大；北侧设计洋房户型可以为社区内的别墅遮挡路面的一些噪音，洋房的得房率能做到100%以上，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台；

独栋别墅：共15栋；600-800㎡；

下图中的蓝色框框是独栋别墅的分布，从图中可看出没什么规律，其中有14栋独栋别墅都是地上3层，总层高10.9米、平均层高3.63米；1栋，特殊是位于项目最西南角，编号是2-51号的这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也做的很另类，地上仅一层，层高达4.6米，地下两层；

【户型展示】

1. 平墅：空中庭院+高得房率

面积区间：220-440㎡（主力220㎡起步）

价格范围：约1500万-4000万（指导价6.1万/㎡，含10%浮动） （具体以开盘价为准）

设计亮点：

奇偶层错位设计：奇数层主卧享南向露台，偶数层次卧与客厅露台贯通，赠送面积率超20%，得房率100%+。

3.5米进深空中庭院：远超传统1.5米阳台，可停放轿车，兼具景观与实用功能。

LDKG一体化空间：客厅、餐厅、厨房、庭院贯通，打造家庭互动主轴。

优点：性价比高，空间灵活，适合精英家庭。

缺点：部分户型北向临路，偶有噪音影响。

下图把奇偶阳台画在一起了；

2、叠墅：空中院墅+仪式感生活

面积区间：300平米

价格范围：约2000万-2450万

设计亮点：

270°环幕视野：首层“enjoying空间”挑高会客厅衔接庭院，二层“living room”三套房+多功能室。

阳光八角厅+悬浮楼梯：艺术化设计提升生活格调。

优点：私密性强，景观视野开阔。

缺点：总价较高，部分户型露台赠送面积有限。

3、双拼别墅：多代共生+私家庭院

面积区间：490-660㎡（分E/F户型）

价格范围：约3000万-4300万

设计亮点：

E户型：双面巨幕宽厅，每层联动庭院，独立宴会厅+中西厨配置。

F户型：多套房+多动线设计，满足多代同堂需求，地下空间可改造为影院、健身房。

90㎡+下沉庭院：分层设计社交与私享空间。

优点：极致私密，功能分区明确。

缺点：总价门槛高，部分别墅视野受洋房遮挡。

双拼别墅-E 户型 建面约490-660平米

【生活娱乐层】

【景观庭宴层】

【圈层社交层】

【家人起居层】

【主人奢享层】

双拼别墅-F 户型 建面约550-630平米

生活娱乐层

景观庭宴层

【圈层社交层】

【家人起居层】

主人奢享层

4.独栋别墅：670-800㎡价格待定，仅15户！

【样板间展示】

【外立面展示】效果图

【项目设计团队】

懋源云纪的设计团队由多个国际知名设计机构组成，他们在建筑、室内设计等领域拥有丰富的经验和卓越的成就，以下是主要设计团队介绍：

WS世尊设计负责平墅产品的设计，以前瞻性多元空间思维，打造兼具革新精神与高端品位的居住空间，强调功能与美学的融合。

邱德光设计事务所主导叠墅设计，擅长将东方美学与当代设计结合，开创“新装饰主义neo-art deco东方美学风格”，注重细节与艺术氛围的营造。

GDG葛乔治设计团队 & TESS负责合院产品设计，融合纽约、米兰等国际潮流设计理念，打造兼具国际化视野与在地文化特色的居住空间。

这些设计团队共同为懋源云纪项目提供了从建筑外观到室内精装的全方位定制化设计服务，致力于重新定义高端人居标准。

周边配套

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交通：项目北临机场北线高速，南下天北路，完全避免区域内部的交通拥堵，快速抵达首都机场、海淀、国贸、望京、奥森等商圈。

商业：中粮祥云小镇、顺义山姆、昌平山姆、罗马湖国际风情街、欧陆广场、荣祥广场等高品质商业中心聚集。

学校：耀聚鼎石、ISB、德威、北京英国学校、贝赛思学校等“北中国”顶尖国际学校资源。

医疗：北京友谊医院、中日友好医院、北医三院机场院区等高端医疗机构保驾护航。

公园： 3000万平米温榆河公园，23万平米罗马湖，独揽巅峰景观资源。

马术：天星调良、亚萨园等亚洲头部马术俱乐部。高尔夫：尼克劳斯、黑骑士等京城TOP级高尔夫俱乐部。

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核心价值点

【项目优势】

1、稀缺生态资源：出门就能到公园，被1平方公里温榆河公园环抱，懋源打造了550亩生态公园，千米环湖栈道，形成私域湖岛生活圈，让业主尽享自然与宁静；综合居住密度仅0.18；

2、低密环境：周边3000平方温榆河公园，23万平方罗马湖等生态资源，形成“临空经济区+低密墅区”双重稀缺性。

3、户型创新设计：平墅、叠墅、双拼产品均配有露台，部分户型赠送面积可达20%，最大露台总面积有106平，得房率突破100%；

【项目劣势】

1、位置偏：项目所处位置远离核心区，虽属于中央别墅区后沙峪板块，但属于是板块的边缘区；

2、北侧高速噪音：项目北侧紧邻机场北线，北排的房子会有噪音干扰；

3、商业配套等不完善；项目目前只能依赖周边区域配套，如祥云小镇（距离项目5公里）、罗马湖（3公里）、龙湾七街（7公里）；

4、医疗资源单一：仅一家友谊医院比较近，紧急就医便利性不足；

【小编总结】

整体来看，懋源云纪这个项目最大的优势在于低密度、以及生态资源，与产品力的创新，但项目所处地理位置，周边配套，噪音等问题为项目主要短板；

【以上为个人见解，如有不同观点，欢迎一起来探讨】

开发商介绍

1、企业背景

懋源地产成立于2000年，隶属于北京懋源控股股份有限公司，作为一家北京本土老牌房企，公司早期以经济适用房起家，近年来在高端住宅市场表现活跃，2002年开发了北京三环新城项目，后转型高端住宅市场，多次竞得北京核心地段板块地块；

2、代表项目

懋源·红玺台｜懋源·钓云台｜懋源·璟岳｜懋源·璟玺｜懋源·璟橒｜懋源·煜泽台～

以上观点仅仅是代表个人的一点浅薄的看法，可能有很多地方理解的不是很全面，如有不同观点欢迎礼貌讨论，小编仍在不断的努力学习进步中，欢迎大家监督指导！！！感恩大家！！！

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