一文读懂深圳福田金地环湾城优缺点：怎么样~商业什么时候开业

深圳福田金地环湾城优缺点：深圳福田金地环湾城怎么样~深圳福田金地环湾城商业什么时候开业

深圳福田金地环湾城全面解析：优缺点与商业开业信息

一、 核心优势

1. 黄金区位与立体交通

项目坐落于福田区大金沙片区核心，地处福强路与沙嘴路交汇处，左手衔接香蜜湖新金融中心，右手联动河套深港科创合作区，坐享“双中心”政策与产业红利。交通网络极为便捷，步行约300米可达地铁7号线沙尾站A口，规划中的22号线将在上沙站交汇，未来1站可到香蜜湖、河套科创区，2站至车公庙可换乘多条线路，高效联动深港全域。自驾经滨河大道、福强路等主干道，能快速衔接深圳湾、福田CBD等核心区域。

2. 超百万方综合体全维配套

作为总建面超103万㎡的标杆综合体，项目分两期开发，规划涵盖高端住宅、260米甲级写字楼、大湾区首座嘉佩乐顶奢酒店、生态商业、九年制学校、公园绿地等八大业态，形成“工作-居住-消费-休闲-教育”的生活闭环。生态资源稀缺，南向可眺望深圳湾滨海长廊与红树林湿地，北向衔接高尔夫果岭与香蜜湖公园，内部还规划近万平米绿地公园、4层新加坡臻境之森私家花园及41层约150米空中生态庭院，自然与生活深度融合。

3. 顶级教育资源加持

项目的核心亮点之一是配建了72班九年一贯制公立学校——红岭教育集团红树林校区，这是红岭教育集团定位最高的直属校区，师资由集团统一调配，已正式招生。此外，项目还自带12班幼儿园，周边绿洲小学、红岭实验学校（上沙中学）等环绕，形成全龄段教育矩阵，能满足不同阶段的入学需求。

4. 高端商业规划与丰富配套

项目自带约15万㎡自然生态型高端商业，以“公园式”设计理念打造，规划有下沉式广场、屋顶花园、滨水步道等特色空间，对标蛇口K11，涵盖高端购物、美食餐饮、休闲娱乐等多元业态。商业与3号地块约8500平的绿地公园相连接，将商业休闲与文化艺术、生态园林结合，形成自然与建筑融合共生的“漫调生活”魅力场。周边还有绿景佐阾红树林购物中心、KK ONE、中洲商业等商圈，5公里内更可覆盖欢乐海岸、卓越中心等超十个核心商圈，消费选择极为丰富。

二、 主要短板

1. 高容积率与居住密度

项目容积率高达8.6-9.0，以超高层建筑为主（部分楼栋达58层），居住人口密度较大，导致公共空间相对紧凑，高峰时段电梯使用可能出现拥挤情况。受高容积率影响，部分户型公摊面积较大，低楼层还可能面临采光不足的问题。

2. 周边环境与居住纯粹性

项目周边仍存在大量农民房与待旧改区域，城市面貌较为杂乱，与项目的高端定位形成鲜明反差。且周边旧改周期较长，未来数年施工过程中可能产生噪音、粉尘等污染，对日常生活造成干扰。同时，项目涵盖住宅、写字楼、公寓、商业等多种业态，各类人群往来密集，居住氛围不如纯住宅小区纯粹，可能增加社区管理难度与噪音干扰。

三、 商业开业相关信息

目前项目自带15万㎡商业没有明确开业时间。结合项目开发进度与交付计划来看，项目一期预计2025年底至2026年3月交付，二期部分楼栋计划2026年8月交付，商业作为综合体核心配套，通常会与住宅交付形成衔接，大概率将在2026年住宅集中交付后逐步推进招商与开业筹备，具体时间需以官方后续公布为准。

从商业规划与定位来看，项目商业由知名设计机构LEAD8操刀，采用“多重森林”设计理念，将引入多元高端业态，未来有望成为福田南部的商业新地标。其与地铁沙尾站连通的规划（02地块商业连通地铁），也将进一步提升开业后的客流吸引力与便捷性。

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以下是金地环湾城的基础信息及全面介绍：

基础信息

- 开发商：金地集团与福田建设联合开发。

- 总占地：约9.6万㎡。

- 总建面：约103万㎡。

- 产权年限：70年（2022年10月12日至2092年10月11日）。

- 套数：住宅848套。

- 车位比：1499个，1:1.3。

- 梯户比：4梯6户/4梯3户。

- 交楼标准：精装。

- 物业公司：金地物业。

- 物业管理费：8.9元/㎡。

- 绿化：23%。

- 交楼时间：2026年3月。

- 建筑类型：住宅、公寓、酒店、商业、办公。

- 层高：78-128㎡为3.05米，253㎡为3.3米，270㎡为3.5米。

- 使用率：75%。

- 楼层高：1栋小住宅60层，2栋住宅60层，3栋51层，4栋53层，5栋公寓52层，6栋公寓18层。

全面介绍

- 地理位置：位于深圳福田区大金沙片区，紧邻深圳市中心区，在福强路与沙嘴路交汇处，临近地铁7号线沙尾站，未来还将接入规划中的22号线，周边主干道福强路和新洲路四通八达。

- 项目规划：是一个集住宅、办公、商业、文娱、酒店、公寓、教育和公园等八大业态于一体的大型综合体项目。项目内部规划了近万平米的绿地公园、首创生态花园式商业mall、4层新加坡臻境之森私家花园以及41层约150米的空中生态庭院等。

- 商业配套：自带约15万㎡的无界漫游商业文娱空间，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，还将引入大湾区首座嘉佩乐顶奢酒店。周边还有绿景佐阾红树林购物中心和KK ONE购物中心等大型商业综合体。

- 教育配套：引入了全国领先的九年一贯制72班学校——红岭教育集团直属红树林校区，此外，项目周边还有绿洲小学、上沙中学（红岭实验）等学校。

- 户型设计：提供多种户型选择，包括75-78㎡2房1卫，111-125㎡3房/3+1房，121-127㎡3+1房2卫，125㎡复式3房2卫，183㎡4房3卫，253㎡4+1房4卫，270㎡4+1房4卫，271-440㎡复式等。

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