单价不过万！今天，温州瓯江边多套高端豪宅，3折也没人要！

瓯江边的排屋和合院，今天居然都流拍了！

今天，位于永嘉三江的锦玉潮明（备案名：潮鸣里）有5套高层以及4套合院进入拍卖市场，其中高层建面约118-136㎡，起拍价约80-100万元，起拍单价约0.7万元/㎡，最终全部流拍。

合院建面约380-448㎡，起拍价约365-395万元，起拍单价约0.9-1万元/㎡，最终也是全部流拍。稍有不同的是，其中23幢104室有2人报名，但没人出价，28幢101室有1人报名，也没有出价。

江对面，位于鹿城七都的江心明月（备案名：春江明月东园），起拍价约2906万元，起拍单价约5.14万元/㎡，也因无人报名，而流拍了。

为什么主打高端客群的排屋和合院居然纷纷流拍？是市场的原因还是产品本身的原因？下面我们一起来看下。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01、锦玉潮明（备案名：潮鸣里）

位于永嘉县三江街道梅园村。现需往西走瓯越大桥或往东走北汊桥到达鹿城区，存在明显的距离感。

西侧约1.3公里处为在建的府东路过江隧道，若该隧道建成，可直达上陡门浦公园，东面就是温州的滨江CBD，空间距离感就拉近不少。

锦玉潮明容积率≤2.2，由小高层和中式合院组成，共有住户约1217户，其中约30.65%户数为安置房（高层），首层层高约3.5米，标准层层高约3.1米。

开盘于2021年，高层面积段约95-136㎡，开盘均价约1.9万元/㎡，合院面积段约200㎡－365㎡，开盘毛坯均价约3.13万元/㎡。

该项目截止2025年10月9日，已推售818套，已售403套，去化率49%，和今年4月统计的结果一致，没有发生变化，即项目处于停滞状态。好在该小区已经在2023年年底交付，属于现房项目，所见即所得。

本次拍卖的房源为5套高层+4套合院产品。

本次拍卖的高层房源位于3、5、8幢，中低楼层居多，其中5、8幢房源采光受影响较大，3幢房源采光受影响较小，这三幢楼部分房源均有不同幅度的江景视野。

房源内部均为毛坯状态，已腾空。

2021年1月开盘时，这5套房源，可享受普惠96折，毛坯交付，折后毛坯总价235-358万元，含装单价约1.9-2.5万元/㎡。

今天这5套房价相当于当初房开售价的3折，却依旧无人问津。

2025年6-7月，锦玉潮明拍卖了22套房源，其中流拍了6套，成交了16套房源，成交单价约0.5-0.7万元/㎡。

目前锦玉潮明小区高层报价约0.9万元/㎡，具体受楼层、装修、是否看庙等因素会影响价格。同时西边的立体城不看江房源报价在1-1.2万元/㎡。

今天这套拍卖的房源所在的楼幢位置尚可，虽然周边配套匮乏，但从价格来看，依旧有性价比，看来地段、名声的影响过于深远。

本次拍卖的合院产品，有单独的小区入户，小区有不错的中式绿化景观，规模偏小。这次拍卖的4套合院房源位于23、25、28、29幢.

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。房源内部为毛坯状态。

今天拍卖的4套建面约380-448㎡，起拍单价约0.9-1万元/㎡，相当于2021年开盘价的3折，拍卖结果是无人出价、流拍。

今年7月，13套合院的起拍价仅为0.7-0.8万元/㎡，以如此低的价格起拍，最终还是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交价相当于当年开盘价的2折多，作为次新商品房的合院产品，这价格水平居然和市区的老破大房源类似了。

7月流拍的合院房源已经重新上架拍卖平台，价格没变，转为变卖，拍卖周期持续到11月24日，门槛抬高，需要全额缴纳起拍价才可以竞价。

目前，鹿城七都、瓯海中心区、龙湾、洞头瓯江口等区域的在售合院产品，价格在2.8—5万元/㎡之间。

对比而言，今天永嘉三江锦玉潮明的这批合院，价格已经够便宜，哪怕对比今年7月的合院价格略有上涨2000元/㎡，但这次的起拍单价也才0.9万元/㎡左右，这种价格能买到低密的合院产品，放在前些年是难以想象的。

并且近期出让的低密地块的规划条件还进一步收紧了，限制了联排合院（别墅）的出现，提高了原有低密产品的稀缺性。

理论上来讲，这次的拍卖情况要比上一次好一些，然而现实情况是锦玉潮明合院以0.9-1万元/㎡上架，有人报名，但最终没有出价，无法获得认可。

02、多弗绿城·江心明月（备案名：春江明月西园、东园）

位于鹿城七都街道七彩路。周边生活配套较为缺乏，仅春月江澜、翡丽湾、鹿岛甲第小区楼下有部分底商。

这个项目最早由万国房开（万川）于2004年以协议出让方式签订约300亩国有土地使用权出让合同。

原本该项目应该在2004年就逐步启动建设的，却遭遇了规划调整，这一调整就是很多年，直到2011年才获批。2012年土地部门与开发商才签订国有土地使用权出让补充合同并履行土地交接手续。

可惜，作为温州本土老牌房企的万川没能顶住2011年的金融危机，资金链严重吃紧，使得该项目进度几乎停滞不前，

直到2017年，多弗集团响应“温商回归”政策回归故里，入驻经开区投资多个项目，总投资约300亿元。随后多弗集团就接手了这个1.0容积率，占地约206亩的住宅项目。

项目分为东西两个地块，本次涉及的东园地块共规划65幢住宅，其中5幢为沿河大双拼面积约558m²、53幢小双拼面积约328m²、7幢洋房面积分为93m²的平层和168m²的跃层。

本次拍卖的房源是南面沿河的63幢101室,房源内部均为毛坯状态，已腾空,南面拥有不错的规模的院子，在小区内名列前茅。

该房源曾在今年5月拍卖过，当时的起拍总价为2788万元，后暂缓拍卖。

2021年7月开盘时，这套房源，无折扣，毛坯交付，折后毛坯总价3747万元，毛坯单价约6.64万元/㎡。

今天这套房源的起拍价相当于当初房开售价的78折。

据温豪宅消息，江心明月在2024年-2025年9月没有成交，2023年成交4套218㎡房源，成交总价约1150-1310万元，成交单价约5.2-6万元/㎡。

江心明月小区560㎡房源在该小区内属于稀缺产品，目前安居客平台仅挂牌1套，报价约4000万，单价7.06元/㎡，其他210㎡联排别墅报价多在900-1000万元，个别位置差点的报价700万左右，322㎡联排别墅报价多在1500万元，具体受院子大小、朝向、是否瞰河等因素会影响价格。

对比而言，今天江心明月这套联排别墅，价格相对便宜，对比小区内其他房源区位、户型、周边资源都有明显优势。

最终这套房源无人报名，关注度比永嘉三江锦玉潮明的合院还要低一些，显然江心明月的价格并没有多诱人，下次再打个折，或许会有高端改善客群入手。

另外，这次拍品来源于房开，虽然相当于直接购买新房，税费会比二手房省一些，但也意味着房开可能存在一定的资金或合同纠纷问题，才会导致公司名下的房源被拍卖，需要关注一下。

03、其余房源拍卖成交情况

至于今天其他房源的拍卖情况，可以见下图：

从上图可以看出，市区范围内单价一万以内的房子，已经是拍卖市场上的主流，比不少全新的安置房都要便宜很多。

其中位于瓯海茶山的京都府（都府园）6幢801室房源，建面约89.14㎡，起拍总价为75万，起拍单价为0.84万元/㎡，最终成交总价约76万元，成交单价约0.85万元/㎡，溢价率1%；

位于鹿城仰义的阿尔勒二期（秀峰里）16幢702室房源，建面约113.15㎡，起拍总价为34万，最终成交总价约36万元，成交单价约0.32万元/㎡，溢价率7%。

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