高市早苗交易开启日本房地产激进主义新周期，零售、仓储等板块藏机遇

智通财经APP注意到，活跃派投资者很可能将在日本房地产领域发现更多机会，因为在新任自民党党首高市早苗的领导下，未实现收益预计将大幅增长。

高市早苗几乎确定将成为日本下一任首相，在她领导下的更快通胀和资产价格上涨前景，被认为有利于宽松的货币政策，这可能会进一步推高企业房地产的账面收益。这对于寻求提升股东价值的活跃基金来说是一个诱惑。

数据显示，由于地价上涨和房地产开发，约330家主要上市公司的此类资产价值已增长至总计31万亿日元(约合2030亿美元)。这比五年前增长了26%，一些策略师预测这一数字还将进一步上升。

大和证券的高级策略师内山大辅表示，如果财政支出扩大，而日本央行又受制于不加息，"那么可以设想一种情景，即通胀进展推高企业的未实现收益，从而吸引活跃投资者介入"。

资产价格上涨推高房地产账面收益

数据显示，至少包括三菱地所和纺织制造商片仓工业在内的七家公司，其持有的房地产未实现收益已超过其市值。

活跃投资者越来越多地敦促公司出售房地产并扩大股东回报。就在上个月，有报道称埃利奥特管理公司已入股关西电力，敦促其剥离非核心资产。关西电力拥有2200亿日元的未实现房地产收益。

另一个例子是，与活跃投资者村世芳彰有关联的投资公司City Index Eleventh采取行动，入股百货公司运营商高岛屋，后者在其房地产资产上拥有1300亿日元的账面收益。

公司治理改革也在迫使企业重新评估其资产持有情况。

乐天证券的首席策略师窪田真之指出，房地产方面巨大的未实现收益是仅次于现金和交叉持股的隐性资产，"未能有效利用这些资产的公司正变得越来越引人注目"。他预计活跃投资者对此类公司施加的压力将会增大。

将公司的房地产市值计入其市净率会使该比率降低。调整后的市净率越小，说明其持有的房地产未实现收益越大，股票可能被低估的程度就越高。

根据计算，这种差距在房地产、仓储和陆运，以及零售、纺织和信息通信等行业尤为明显。

这使得它们成为那些寻求榨取更多公司价值的活跃投资者的目标。

大和证券的内山表示："我们可能会看到零售、纺织和仓储行业的公司成为目标。"他补充说，迄今为止，实际通过出售房地产来回应活跃投资者的公司仍然有限。

鉴于房地产持有量，一些行业似乎被低估

若将三菱地所5万亿日元的未实现收益考虑在内，其市净率将从1.7倍降至0.7倍。这家房地产公司的市值为4.24万亿日元。铁路公司相铁控股、电影制作公司东宝以及零售商丸井集团经调整后的市净率也显著低于其标准市净率。

三菱地所的发言人岩本佑介拒绝就任何来自活跃投资者的投资或接触请求发表评论。

相铁控股经营战略办公室经理村哲也表示，他的公司未收到活跃投资者关于具体资产出售提议或相关接洽的任何要求。片仓工业未回应彭博社的置评请求，而东宝和丸井则表示无法立即回应。

房地产领域未实现收益巨大的日本企业

许多机构投资者也认为公司应重新审视其房地产持有情况，以提高资产负债表效率。

高盛日本公司的日本股票策略主管布鲁斯·柯克表示："如果他们支持活跃投资者的提案，影响将会是重大的。"

在过去一年中，持有大量房地产且受到活跃投资者介入的股票，例如住友不动产、东京燃气以及仓储公司三井仓库控股，其表现大多跑赢了各自的东证行业指数。