北京买房：理清思路，购房建议1677

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

咨询学区的问题，俩孩子27年一个上初中一个上小学，主要看了羊坊店，广外和陶白，希望您解答。

1、中介的口吻是说，羊坊店的中学基本都是57和玉渊潭中学，初中这俩差不多，他这话能信吗？都能进这俩学校吗？另外是不是57的初中考本校高中时有优势啊。

2、我家大娃目前是万寿路的5年级，去羊坊店算跨小学区吧，会对升初中有啥影响吗？

3、这两年陶白好像暴雷的厉害，中介明确说宣师附小差不多能上，但是八中附小和陶小都没戏，那这俩最重要的直升校进不去的话，陶白还有啥价值啊，不能买淘白为了上个15中吧，给人的感觉还不如广外。

4、广外的中介明确说北京小学也报不了，但是其他基本都能上，另外他们说广外初中都算比较好，基本均衡，比陶白强，您怎么看啊。

5、感觉西城跟海淀政策差别还是挺大的，很多还要看房本时间，我家大娃上初中的话6年级后海淀转西城，就是全区派位一条路吧，这样的话广外基本不会出区吧？就广外基本初中随机分配？

6、您常说的租售比问题，目前北京平均1.8，那如果西城的房租售比1.8甚至到2了，是不是学区价值就已经跌没了，可以入手了？

7、 打扰了，问题挺多，主要是之前没研究过西城，想听听您的专家看法。

A：

1、羊坊店，那肯定是57中更强啊，这几年成绩明显提升，也是羊坊店学区溢价率上升的因素之一。不是九年制的都不敢保证初中，只能说概率比较大。但还有人大附翠微呢，这也是牛校，今年除直升外招收了四个班吧，反正肯定有派位的学位。

如果成绩好就有优势，甚至能直升本校高中，今年我不知道，去年是有十多个1+3的。然后应该还有中考签约的，还有就是中考后有点招，分数高的自然占优势。

2、肯定是跨学区了，这得自己去联系学校，看是否有学位和接收。理论上没什么影响，反正怎么都是派位，看运气了。如果参与点招的话那就没影响了，纯凭实力。

3、如果是大宝，那西城的转学生就算进了直升校也不能参与直升啊，都是派位，也是看运气。如果是二宝，那就算上15中也不差，至少是稳妥，而且可以凭成绩争取实验班，不弱于顶级校的中上班级。

另外调剂和不接收都是这两年高峰期的情况，2027年至少没有现在学位紧张，八中附小等校有可能有学位，只是不敢保证。

4、广外基本均衡是对的，但比陶白强只能看自己的判断了。反正从学区溢价来说还是陶白的高，一分钱一分货，既是家长的选择造成的，也说明了学区热度。

5、西城和海淀当然差距大了，跟东城朝阳的更大。六年级不许转学，必须五年级或小升初跨区。肯定是全区派位，但广外一般不会出区，学位够。

6、平均1.8%，但老房高啊，2%以上，甚至2.5-2.8%。所以如果是老房，那最好是跟朝阳同等的老房比较，这才能算清楚溢价率，别跟本区的商品房相比，更不能跟次新房比。

7、简单就这情况，我没什么看法，再多了解比较一下吧，反正不着急。

仅供参考。

二

Q:

有个房产问题想请教。我和我先生婚前各有一套朝阳区的两居室，我五环内不到100平他五环外120平，目前都有贷款，贷款总额不到200万，存款200多万，家庭年收入到手80万左右，不算多但是很稳定。计划这两年要小孩。

我的房子买在23年上半年，跌得比较多，看现在挂牌价应该是把当时二套房的贷款跌没了。我先生的房子买入成本比较低，现在还赚着300w，两个房子都不是特别优质的盘，只能算所在片区的二三梯队（北苑和望京）。

现在面临的问题：我的单位预计27-28年要搬通州，小孩以后上学想在西城（有zb），我先生在西二环上班。双方老人估计几年后也陆续来北京，所以想保持两套房且面积不要太小。

当前和未来两三年，我们有必要处理一下各自的房子重新换房换成更优质的资产吗？这两套房子换在哪里比较好，有没有推荐的区域？因为家庭两套，换房成本挺高的，办离婚的话可行吗？

A：

1、年入80万还是到手的，这还不多就实在凡尔赛了。

2、通州和西二环工作，想西城上学有政保，保持两套面积不太小的。现在这两套房价值多少啊？或者说如果买房的话总预算多少？

我建议是先做个预算吧，如果卖房后增加的预算多，比现在两套房的总价增加30%以上，那置换的话在理论上是能用增加的贷款额度对冲置换成本的。如果低于30%就意义不大了，现在的置换成本怎么也得3%以上呢。同时也算算租售比，如果在650以下就说明没什么下跌空间了，考虑好再换。

3、另外北苑的是新北苑vs老北苑？如果是新北苑那没必要换，几个小区就算价格走势最弱的也不低于大盘。而且新北苑的学区是朝外的校区，理论上也不错，但跟西城比的话估计用不上。

4、再有是政保的事儿，单位是哪种政保？大的小的？是必须房户合一还是只需有户的？你们的户口在哪儿？西城无房的话能迁回去吗？单位配合办理手续吗？这问清楚吧，但不着急，这两年应该是要求最严的，过几年有可能宽松。

5、还有如果预算高，或者其中一套房置换的预算能在千万左右，那在朝阳是有可能买到不带溢价的学区房的。比如太阳宫望京和亚运村等地，至少是溢价比较低的。不影响居住体验、租金和保值，学区可以留着当备份，用的上学位就用，用不上也不吃亏。当然既然有政保就优先，只是当备份而已。

如果完全不用学位，预算也不是很高，那就看朝青四惠呗，朝阳的常规选项，到通州和西城也都算方便，小区和房源的选择也多。

6、离婚的意义不大，只有一套房能做成满五唯一。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家目前有套自住房在西城椿树馆街35号院，62平米的二居，是2018年为了孩子能上椿树馆小学80%直升北京八中买的学区房。现在孩子已经上六年级，学区任务基本完成，因此考虑将这套房子出售置换。

想请教您：

1、置换时机：考虑到当前学区房市场行情和这套房（建于1983年）的房龄，我们是否应该尽快出手？还是另有更合适的时机？

2、置换策略：我们置换的预算大概在七八百万。主要需求是：孩子上学便利（大概率在八中上学，初中部在西便门和木樨地）和保值抗跌（如果没法一步到位，等孩子上大学后可能还得换房）。现阶段应该直接换房，还是初高中阶段先租房过渡，等孩子上大学后再一步到位购买养老房？哪种策略更稳妥？

3、小区推荐：如果现阶段置换，根据我们的预算和需求，您能否推荐一些小区？比较关注小区环境、居住品质和未来的保值性。

A：

1、常规建议是如果用完了学位，那从保值的角度是在高峰期完全过去之前置换。是否尽快无所谓，这都年底了，明年或许还有小阳春呢。

更合适的时机，那就得等政策了。如果有放宽落户，或者是允许非京籍上普高，甚至是在京高考等政策，那学区溢价大概率上升，至少不会跌。但这不敢预测，只是有传言而已。

2、要是我肯定是直接换，因为胆儿小不敢赌。毕竟现在北京的平均租金收益已经超过同期银行利率，我认为没有下跌的空间。而且毕竟六年呢，谁敢保证房价不涨+银行利率不继续下行啊？

或者算账吧，假定是套现700万，存银行的话五大行利息是最高1.5%，五年期每年10.5万，提前取的话还就没了。买国债是1.7%，11.9万。而如果想租一套不带学区溢价的改善房，那700万总价的平均租金是12万，公寓的话更高。请问划算吗？另外这会儿考虑养老房早了点儿，买了也未必用的上。

3、小区推荐，您还是先确定是否卖房+买房吧，一步一步来。如果看的话那就先看丰台，丽泽和草桥马家堡，这都是离西城区相对近+保值好的小区多的，房源也不难找。可以先去看看，只要是品质高的次新房就大多都能兼顾。石景山也可以，典型的就是古城首钢园，都是中海的次新房，价格走势超过大盘。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们因为资金实在有限，所以看的都是顶层的，不是说多喜欢，主要就是考虑资金和性价比的问题。您说是跟三四层相差15%以上算合适，我们算了算十里堡这套差到快25%了，那是不是性价比高？但就是担心将来出手的问题，有没有办法？

A：

1、真要是达到25%就肯定是性价比高了，说明这套顶层超跌了。但您说的怎么好像不太准确啊，因为三层和四层也是应该有价格差的，您怎么给归到一起说了。不过也无所谓吧，就算是跟三层有25%的价差也算顶层超跌了，要是跟四层差这么多就更是超值。

2、担心出手的问题，哪方面呢？一般都只是出手时挂牌期长，大概是中间层的两三倍时间。其他的倒没什么，只要不是着急套现就不至于吃亏，在横盘期慢慢儿卖不就得了。

这没什么好办法，所有的顶层都这样儿，通病，只能无奈的接受。

3、另外也得问清楚，顶层这套有没有隐藏的暗伤或其他原因。也就是不怕便宜，但便宜必须有便宜的道理。我建议是先问中介，然后去问问物业，还可以跟邻居打听一下，看看是否有隐情，都没有的话才算真值呢。

仅供参考。

五

Q:

请问，我想买套东城史家学区的平房，基本都总价200万的那种，看了一套是租金2600元，我想问问您能给计算一下溢价率吗？我想看看值不值得买。

A：

1、学区溢价率，那就用总价除以这租金呗。200/0.26=租售比770，够高的。而现在北京非学区房小户型的平均租售比是500左右，那这套房的溢价率就是770/500=1.54，50%左右吧。

2、也就是说，如果这套200万的房子不是学区房，那租金应该能收到4000左右。现在既然是2600，收不到租金的部分就是学区的价值。200/1.5=1.33，那溢价部分的价值就是60多万，值不值的自己考虑。

3、其实考虑值不值的也没什么意义，这几乎已经是得到史家学位的最低成本了，否则楼房不是更贵吗？而且溢价比例也未必能降低多少，估计也就是低个10%左右就差不多了，最多15%吧。

另外常规建议是用完了学位就可以关注行情，觉得趋势不好就卖房呗。反正总价不算高，按道理应该不难卖，脱手了也就不纠结了。

仅供参考。

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