【大行报告】中指院10月楼市前瞻：国庆市场表现分化，“银十”前景如何

财华社2025年10月9日讯，今日中指研究院指数研究部总经理曹晶晶发表有关国庆节期间国内主要城市楼市交易情况，以及对10月楼市的前瞻观点。

8月国务院会议重申要"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势"，释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复。"银十"开局恰逢国庆中秋双节假期，9月底开发商推盘节奏已有所加快，叠加国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及"保价"等一系列营销活动，核心城市或优质项目热度较节前有所回升。但整体来看，由于去年国庆假期受9.26新政带动市场明显好转，今年假期市场热度相比去年仍有一定差距。

北京：新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围较平淡。网签成交量来看，根据中指数据，9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%。国庆假期期间(10月1-8日），北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52%；二手房日均成交19套，较去年国庆假期增长73%。

上海：8.25新政落地叠加部分安置房项目集中网签，带动上海9月新房销售数据逐步回升。根据中指数据，9月上海新建商品住宅成交97万平米，环比增长23%，同比增长16%；9月上海二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29%。国庆假期期间（10月1-8日），上海新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年国庆假期小幅增长3%。

深圳：9月新政落地后（9.6-9.30），深圳新建商品住宅日均成交0.60万平米，较8月日均增长44%，但受较高基数及供应未明显增加影响，新房成交量同比增长1%；9月深圳二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43%。国庆假期期间（10月1-8日），深圳新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年国庆假期增长22%。

广州：9月开发商推货节奏有所加快，广州新房网签套数5258套，网签面积58万㎡，网签面积环比增长18%，同比增长10%。当前购房者观望情绪依旧较浓,除中心区域部分新规产品项目去化尚可外，多数旧规项目去化较慢。国庆假期期间（10月1-8日），广州新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年国庆假期小幅下降4%。

杭州：9月房企推盘积极性增加，带动成交环比上涨40%。9月共49次开盘，核心地段高端项目热度高企，当前杭州楼市处于"核心恒热、外围承压"的结构性阶段，购房逻辑逐步从追逐低中签率转向关注地段稀缺性、产品力等核心价值。国庆假期期间（10月1-8日），杭州新建商品住宅日均成交0.18万平米，高基数影响下，同比降幅较明显。

成都：9月新规产品支撑市场稳步回升，二圈层核心板块的项目，凭借区位、价格及产品优势，去化情况较好，成交同环比均增长。国庆假期期间（10月1-8日），成都新建商品房日均成交0.29万平米，较去年国庆假期小幅下降5%，结合国庆期间看房活动较活跃，预计节后网签量将回升。

9月300城住宅用地成交规模继续缩量，10月上海宅地待拍起始价近180亿元。土地成交方面，近两月重点城市土拍活动减少，成交规模缩量态势延续，单月出让金同比持续回落。根据中指数据，9月300城住宅用地成交规划建面5499万平方米，同比下降3.3%；土地出让金2037亿元，同比下降8.8%，出让金连续2个月同比下降。累计来看，2025年1-9月，300城住宅用地成交规划建面2.96亿平方米，同比下降8.2%；土地出让金13259亿元，同比增长11.6%。

土拍热度方面，二季度以来，土地市场有所降温，三季度房企拿地继续保持审慎态度，7月受个别地块带动，溢价率阶段性提升，但8月核心城市土拍减少，溢价率再次回落，9月300城平均溢价率降至3.8%，仅北京、上海、杭州、成都部分优质地块竟拍出高溢价。

根据中指统计，截至10月9日，重点城市已公告的10月住宅用地待拍清单中，上海起始价达约180亿元，广州、北京超50亿元，成都、杭州、苏州在30亿元以上，核心地块土拍仍有望维持一定热度。

整体来看，国庆中秋假期期间楼市整体表现较为平淡，但核心城市优质项目保持较高热度，北京、上海、深圳等城市新房网签面积同比实现增长。结合上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，预计"银十"市场将延续分化态势。二手房方面，9月重点城市二手房成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度将继续温和回升，但"以价换量"态势短期难改。

作者|一枝

编辑|Danna