10年后，现价120万的房子值多少钱？行家:两类人需关注

10年后，现价120万的房子还值多少钱？行家给出的答案意外，两类人需关注
“前几天在小区楼下下棋，张大爷和李阿姨吵得面红耳赤——张大爷说自家120万买的电梯房，10年后怎么也得涨到200万，不然钱存银行都贬值；李阿姨却翻出新闻，说老家县城的房子从1万/平跌到6千，‘能保住本金就不错了’。”其实不光他们，身边不少有房没房的人都在琢磨这个问题：房价经历这几年调整，10年后手里的房子到底是增值还是缩水？行家给出的答案挺意外——既不是全涨也不是全跌，而是“差得能差出一倍”，尤其是两类人，现在就得早做打算。

一、 没有“普涨普跌”：分化才是10年后的真相
先打破一个误区：10年后房价不会再出现“闭眼买房都赚”的普涨行情，也不会全面下跌，核心是“哪里的房子”决定了值多少钱。这不是瞎猜，住建部的数据早把家底摆明白了。
截至2024年底，全国城乡住房总量已经达到3.15亿套，人均居住面积38.7平方米，按三口之家算，房子总量早就够住了。但关键问题出在“分布不均”：一线城市核心区房源紧张，而三四线城市空置率高达22.3%，有些地方甚至五套房子就有一套空着。再看房价走势，2025年7月数据显示，上海新房价格同比涨了6.1%，而三线城市新房同比还在跌4.2%，差距越拉越大 。
更关键的是人口和城镇化的趋势。北大姚洋院长预测，到2035年城镇化率会达75%，但60%以上人口会集中在长三角、京津冀等7个城市群。也就是说，人口还在往核心城市挤，而很多三四线城市面临持续人口外流——2024年就有189个三四线城市出现人口净流出，年轻人口流失尤其严重。人走了，房子自然不值钱；人来了，优质房源才会抢手。所以10年后的房价，本质是“核心涨、外围稳、偏远跌”的分化格局。
二、 120万的房子10年后值多少？三类城市差出百万
同样是120万的房子，10年后的价值可能天差地别。结合住建部的供需数据和高盛的市场预测，不同城市的情况能算得明明白白。
第一类：一线城市核心区（如北京海淀、上海徐汇）
这类房子最抗跌，甚至能温和增值。高盛预测，核心城市优质房产年均涨幅能维持在4%-6%。按中间值5%算，120万的房子10年后能涨到195万左右；如果是学区、地铁双配套的“硬通货”，涨幅可能更高，上海徐汇滨江这类区域2025年就有项目涨了12%，按这个趋势10年后突破200万也有可能。住建部也提到，核心城市的“好房子”需求在增加，加上城市更新带动，优质资产的价值只会更稳 。
第二类：强二线产业带（如杭州未来科技城、成都天府新区）
这类城市有产业支撑，人口还在流入，但涨幅比一线城市平缓。业内预测年均涨幅在1%-3%，120万的房子10年后大概值135万-160万。比如杭州、成都2025年的新房价格同比降幅已经收窄，部分产业集中的区域甚至开始微涨，说明市场在筑底回暖 。但要注意，强二线的远郊区域风险不小，比如成都非核心区2025年二手房还在跌，这类房子可能只能保本甚至微亏。
第三类：人口流出的三四线及县城
这是最让人意外的情况——房子可能大幅缩水。三四线城市平均空置率已经26.8%，部分城市突破35%，而且工业、商业都在下滑，根本撑不起房价。高盛预测这类城市年均跌幅可能达5%-10%，按5%算，120万的房子10年后只剩73万；要是跌幅到10%，直接缩水到48万，几乎腰斩。河南有个地级市，2020年房价1.18万/平，2025年跌到8200元，5年跌了30%，10年后的情况可想而知。
三、 两类人必须警惕：有人要“缩水”，有人别错过机会
房价分化的大趋势下，有两类人尤其需要关注，早做打算才能避免踩坑或错失机会。
第一类：持有三四线非核心房的“囤房者”
要是手里有三四线城市的闲置房，特别是没产业、没配套的远郊房，千万别抱着“等涨价”的幻想。住建部的数据显示，全国有七千多万套闲置房，大部分在三四线，未来可能面临“卖不掉、租不出、还要交物业费”的困境。更要命的是，房地产税试点可能扩大，多套房持有成本会上升，这类房子只会越来越“烫手”。建议趁现在市场还能流通，及时置换到核心城市的小户型，或者变现转投其他资产，不然10年后可能真的“砸手里”。
第二类：想在核心城市买房的刚需和改善族
对真正要买房住的人来说，现在反而有“窗口期”。核心城市房价经过几年调整，已经在筑底，比如北京核心区2025年新房价格开始企稳，西城、东城甚至微涨0.2%。而且政策还在给优惠，首套房贷利率降到3.45%，首付比例最低20%，成本比前几年低不少 。建议别等“最低价”，也别买远郊刚需盘，优先选一线城市核心区的二手房、强二线产业带的次新房，这些房子10年后不仅住得舒服，还能保值。记住，刚需买房看“居住价值”，改善买房看“资源配套”，这两类房子才抗跌。
说到底，10年后房子值不值钱，早就不是“运气”问题，而是“选择”问题。住建部查清3.15亿套住房家底后，楼市的逻辑已经变了——从“买啥都涨”变成“选对才赚”。现价120万的房子，10年后可能涨到200万，也可能跌到60万，差距全在“城市、地段、配套”这三个关键词上。
对普通人来说，不用再焦虑房价涨不涨，重点看自己的房子在哪个梯队：是核心城市的优质资产，还是三四线的闲置房？是刚需自住，还是投资囤房？想明白这几点，不管市场怎么变，都能心里有底——这才是应对房价分化最聪明的办法。