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开发商简介

方直集团成立于1998年，最初的主营业务是房地产装修以及园林设计施工，到2006年正式在惠州进军房地产业务。方直拥有20多年的园林筑造经验，被称为园林专家，是万科、中海等多家房企的园林战略供应商。

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珑樾山

【珑樾山】
一步城央 三面见山

约120-260㎡ 城央低密山著

深圳·南山·塘朗山南麓·深云

深圳方直珑樾山位于南山核心地段，交通便利，紧邻地铁7号线深云站。项目坐拥塘朗山自然美景，居住环境优越。户型多样，满足不同家庭需求，且价格适中，具有较高的性价比。方直珑樾山是深圳高端居住圈的优选之一。

方直珑樾山，位于南山区桃源街道峰景社区北环大道与深云车辆段交汇处北侧约130米，项目位于北环大道深云地铁站C出口约120米处，背靠塘朗山，面向深圳湾，处于深圳城市发展中轴的"交叉口"位置。从地理位置看，项目东邻福田金融中心，西连南山科技园，南至深圳湾超级总部基地，北接西丽科教城、留仙洞总部基地，形成"四核交汇"格局，既享受城市中心区的便利，又拥有山海景观资源。这一位置使居民能够便捷地连接深圳多个核心发展区域，通勤时间优势明显，同时周边生态环境优越，为高端居住提供了理想条件。南山区政府在"大沙河创新走廊"规划中，将塘朗山、大沙河、深圳湾等生态资源串联，珑樾山项目恰好位于这一走廊的关键节点，未来区域价值将进一步提升。

方直珑樾山，由方直集团打造，总占地面积约2.13万㎡，总建筑面积约11.36万㎡，计容建筑面积约7.72万㎡，容积率3.62，绿化率30%，共由4栋6座总高24-32层的住宅组成，其中1栋A/B座住宅32F，2栋A/B座住宅24F，3栋住宅32F，4栋回迁房29F，5栋/6栋商业，7栋是1所幼儿园。

总规划520户，其中商品房347套，回迁房173套，2梯2户/2梯3户设计，地下室有4层，规划635个车位，其中分配给到住宅的车位582个，车位比1：1.19。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司

2、物业公司：方直心生活服务集团有限公司深圳分公司

3、物业管理费：8.7元/㎡

4、总占地面积：2.13万/㎡

5、总建筑面积：11.36万/㎡

6、容积率：3.62

7、绿化率：30%

8、产权年限：2020年7月27日-2090年7月26日（70年）

9、总户数：520户

10、总栋数及楼高：4栋，总高24-32层

11、梯户比：2梯2户，2梯3户

12、车位数：582个

13、车位占比：1：1.19

14、交楼时间：现房

15、交楼标准：装配式简装

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项目户型介绍

120㎡的3房2厅2卫，1栋A/B座/3栋的01.02户型，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅7.1米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，宽境主卧套间，客餐厅出10.65平的观景大阳台，看塘朗山视野，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约74.5%（不含赠送），套内面积89.25㎡，阳台主朝西北或东北向。

120㎡的3房2厅2卫，1栋A/B座/3栋的03户型，设计的是竖厅双龙抱珠格局，客厅4.35米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，客厅出6.96平的大阳台，看北环大道方向，二字型厨房带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约74.5%（不含赠送），套内面积88.93㎡，东南朝向。

193㎡的4房2厅3卫，设计的是横厅南北通透格局，私享电梯入户空间，客餐厅9.55米开间，LDKB一体化设计，南北双阳台，动静分区，约13.1米四开间朝南，双套间设计，约30㎡星级主卧套房，二字型厨房带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约78.1%（不含赠送），套内面积150.88㎡，客厅阳台主朝北向，看塘朗山景观，卧室阳台正南朝向，看北环大道。

200㎡的4房2厅3卫，设计的是横厅南北通透格局，私享电梯入户空间，客餐厅9.55米开间，LDKB一体化设计，南北双阳台，动静分区，约13.1米四开间朝南，双套间设计，约40㎡星级主卧套房，二字型厨房带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约75.3%（不含赠送），套内面积150.85㎡，客厅出13.84㎡的正北向观景大阳台，看塘朗山景观，卧室出10.39㎡的正南向阳台，看北环大道。

204㎡的4房2厅3卫，设计的是横厅南北通透格局，私享电梯入户空间，客餐厅9.55米开间，LDKB一体化设计，南北双阳台，动静分区，约13.1米四开间朝南，双套间设计，约40㎡星级主卧套房，二字型厨房带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约75.3%（不含赠送），套内面积153.68㎡，客厅出13.84㎡的正北向观景大阳台，看塘朗山景观，卧室出10.39㎡的正南向阳台，看北环大道。

268㎡的5房2厅4卫，设计的是横厅南北通透格局，私享电梯入户空间，客餐厅9.55米开间，LDKB一体化设计，南北宽境四阳台，动静分区，约16.1米五开间朝南，三套间设计，超大星级主卧套房，中西岛式厨房带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约78.1%（不含赠送），套内面积209.82㎡，客厅出10.55米的正北向观景大阳台，看塘朗山景观，卧室正南向大阳台，看北环大道。

项目周边配套

交通配套：珑樾山的交通配套以"双地铁+立体路网"为核心，实现了轨道交通与地面交通的无缝衔接。项目紧邻地铁7号线深云站，距离C出口仅约120米，步行2分钟可达，7号线连接西丽湖至太安站，贯穿龙珠大道、福民路、华强北路等城市核心区域。此外，2号线深康站也位于项目附近，通过西丽线可便捷换乘至全市各地。轨道交通网络已实现"站内换乘"，减少居民出行时间成本。

地面交通方面，京港澳高速、北环大道、南坪快速等三大干道构建"两横一纵"主轴交通网，自驾出行便捷。项目还毗邻规划中的西丽综合交通枢纽，该枢纽作为深圳市"五主五辅"铁路客运主枢纽之一，汇集4条国家铁路、2条城际铁路和4条地铁线路，规模超过深圳北站，建成后将成为深圳最大的高铁站和轨道交通换乘站，对区域交通能级提升具有重大意义。

公交接驳方面，深云站附近有B742环线（连接文体公园与深云地铁站）及多条线路，覆盖周边社区与商业区。开发商提供专属停车位预约服务，减少业主停车困扰，进一步提升了出行体验。

学校配套：珑樾山的教育配套采取"大学区+共享学区"的灵活模式，覆盖从幼儿园到高中的全阶段教育需求。项目自带6班公立幼儿园，采用全冠移植名贵树种打造优质教育环境，为低龄儿童提供便利的学前教育。

小学阶段，项目位于哈工大深圳实验学校大学区范围内，距离约1.6公里，该校是一所九年一贯制公办学校，依托哈尔滨工业大学优质教育资源，近年来成绩位居南山区前列。此外，中科先进技术院实验学校（九年一贯制）也位于3公里范围内，该校是深圳市第一家与国家科学研究机构合作办学的试点学校，以"科学+"教育新理念为特色，拥有十余名博士教师团队，为学生提供高端科学实验室和特色课程。

中学阶段，育才中学新校区（规划102个班级）将于2025年9月启用，位于北环大道北侧、塘朗山麓，地铁7号线深云站步行仅50米，三面环山设计打造山林互动式生态校园，为居民提供高品质中学教育资源。同时，项目周边3公里内还有龙珠学校（公立九年制，距离约1.9公里）、桃源中学等多所优质学校，家长可根据积分情况选择最适合的学校。南山区采用大学区+共享学区机制，使珑樾山居民有更多学校选择权，增加了教育机会的灵活性。

商业配套：珑樾山的商业配套采取"社区便利+城市级商业"的双层布局策略，满足不同层次的消费需求。社区内配备4300㎡商业空间，定位为私厨、健身会所等高端主题业态，提供24小时管家式服务，满足业主日常休闲与商务需求。项目紧邻的深云村福到来购物中心（三号路店）距离约300米，内含超市、餐饮（如名典咖啡、兴粮品汤包）、便民服务等，约1公里处有岁宝Shirble plaza，睿印里RAIL INLI，足于满足日常需求。

对于高端消费需求，15分钟车程内可达南山区的万象天地、益田假日广场、山姆等大型商业中心，这些商场持续引入国际品牌与高端服务，如山姆会员店提供专属购物通道与配送服务，万象天地则定期举办艺术展览与主题活动。此外，项目开发商方直集团拥有丰富的商业运营经验，其"ARKAS商业配套"概念强调品质生活与便捷服务，将为社区商业注入更多创新元素。交通便利性使居民既能享受社区商业的便捷，又能快速到达城市级商业中心，满足多元化购物需求。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、深圳楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

1. “防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

1. 短期与长期政策结合

• 短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

• 长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

• 限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

• 城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

• 存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

• 房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

• 土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

• “好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

• 止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

• 风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。