房价继续全面下跌？有专家判断：未来三年房价或许会出现历史新低

中国楼市这几年真是一波三折，从前几年大家还抢着买，到现在挂牌的房子堆积如山，买家却越来越少。

据国家统计局的数据显示，进入2025年下半年，70个大中城市里二手房价格环比下滑的就有68个，这种大规模下跌在过去二十年里没见过。

挂牌量已经突破750万套，创下新高。过去大家总问房价会不会跌，现在这问题没啥意义了，更关键的是会跌到啥地步，啥时候能止住。

回想2021年，那时候楼市热得发烫，房价到处涨，很多人觉得买房就是稳赚不赔的事。不少家庭凑钱付首付，相信房产能保值增值。

可从2021年第四季度开始，风向就变了，房价进入下行通道。高盛在报告里说，这次调整周期可能拉长到六年，得等到2027年才真正见底。

2022年，一线城市如北京、上海、广州、深圳房价平均跌了30%以上，深圳个别地方甚至超40%。挂牌越来越多，成交却冷清，房子挂网上好几个月没人问津。

到了2023年和2024年，虽然疫情过去，生活慢慢正常，但楼市没跟上节奏。居民收入涨得慢，消费力弱，房贷负担重。

专家分析，高杠杆、人口老龄化、城镇化放缓这些问题在拖后腿。2025年，百城二手房均价同比降了7.32%，环比降0.77%。

商品房库存堆到7.6亿平方米，供大于求，价格自然扛不住。房企债务到期规模大，第二季度就1574亿元，全年超5000亿元。

房产越来越不像金融产品，过去买了就能翻倍的时代没了，很多业主发现房子卖不出、租不出，连基本开销都收不回。

楼市分化越来越明显。大城市核心区，比如北京西城区、上海内环的学区房，还算稳当，跌幅小。但外环新盘往往跌超20%。

三四线城市更惨，有些地方房价已跌破4000元/平方米，朝着3000元逼近。

大城市2万元、小城市3000元的格局基本形成。人们对房子的看法变了，以前结婚生子养老都得有房，现在年轻人更爱租房加理财。

数据表明，25到30岁群体购房意愿从65%掉到48%，很多人说不想把一辈子搭在房贷上。

政策也在变。“房住不炒”还是基调，但多地松绑限购限贷，首套房利率降到3%，创纪录低。中央强调控增量、优存量，目标从防泡沫转向稳市场。

保障房建设加速，公租房、共有产权房、长租公寓成主角。开发商为回款，使出浑身解数，像先住后付、零首付、送车位这些招数都用上。

市场信号清楚，房价还有下探空间。高盛算了，已下跌了20%，未来还会有10%。

朱宁指出，一线房价收入比还达40倍，得再降10%到15%。三四线调整更狠，或达30%。香港房价跌26.7%后稳住，给核心城市点启发，但全面回升得等。

为什么会这样？根子上是结构性问题。

人口老化，年轻人少，买房需求弱；外贸受阻，消费不振，失业率高，这些都压着楼市。富裕家庭资产缩水，房产占比50%到70%，房价跌就直接掉出富裕行列。

移民潮也带走部分资产，每年上万高净值人士离开。房地产投资同比降19%，销售面积腰斩，融资也少了一半。媒体报道，从2021年7月到2024年底，房价跌38%，这是历史罕见。

专家们看法不一，但多数认为未来三年房价可能触历史低点。

摩根大通报告说，楼市基本面恶化，但政策刺激下，四季度或有战术反弹。可如果数据不够坏，政策可能延迟。克而瑞研究中心觉得，稳市场政策发力，2025年下半年核心城市房价有望止跌。

格隆汇报告从2022年1月见顶，已下跌三年多，按30年国债收益比，还有25%空间，2026年底才触底。

一线城市未来走势，有人预测到2032年均价从高点跌40%才探底，2033年后修复上涨20%，到2050年再创高。

但这基于人口、经济假设。北京、上海、深圳部分地区跌50%，但核心资产相对抗跌。三四线就难了，交易量低，基本暴死，没救市余地。北方、中西部城市人口流出，房价长期阴跌。

政府想摆脱房地产依赖，转向科技、股市、新能源。三大工程在超大特大城市推，城中村改造给拆迁户现金，托底房价。

保障房降低居住成本，吸引年轻人。但代价是二三四线城市鹤岗化，房价流动性没了，资产灰飞烟灭。过去城市化率15%，现在70%，2040年老人4.7亿，养老压力大，谁还买房？

房地产总市值500万亿，相当于美欧日韩台总和，按人均GDP虚高。泡沫消除三种途：汇率大贬、房价跌、经济腾飞，或混合。

汇率贬值意味经济不佳，资本逃离。经济腾飞则房价继续涨。但高科技受遏，产业链转移，存量争夺可能步日本后尘，调整到2042年。

居民杠杆高，收入萎缩，资产负债表衰退，购房意愿低。过去买房赚，现在省钱赚。趋势自我强化，经济灾难酝酿。

养老金、金融、分配改革难推，无解。过去依赖房地产拉经济、财政，现在转轨难。

楼市考验智慧。刚需买核心城市，投资慎行。三四线赶紧转移财产。超大城市房价低点明年六月前现，但上涨空间有限。整体房价还会跌，未来三年或创低。

政策救市，但根子问题不解，长期健康难。居民找新路径，房产回归居住本质。

参考资料：

1、4月70大中城市房价继续下跌，市场期待政策进一步支持 界面新闻 2024-05-17

2、机构：1月百城二手房价继续下跌，政策持续落地市场有望企稳恢复 澎湃新闻 2024-02-01