二线城市房价告急！南京杭州不敌人口流失，救市政策难敌长期趋势

二线城市房价告急！南京杭州不敌人口流失，救市政策难敌长期趋势
小区门口的房产中介小李最近总在店门口发呆，以前忙得脚不沾地的他，现在手里攥着一沓房源单没人问。“杭州朝晖小区的老房，去年3月还能卖2.8万/平，现在2.5万都得挂俩月，南京高淳那套120平的新房，业主从180万降到150万，带看的人都没几个。”不光小李发愁，打开房产APP就能看到，南京河西、杭州未来科技城的降价房源一排排往下滑。这俩常年稳居“新一线”的城市，2024年以来房价跌势就没停过，即便政策暖风一阵接一阵，可人口结构的硬伤摆在那，长期趋势似乎真的挡不住。
1. 先看数据：南京跌回三年前，杭州八成房源在降价
别光听“降价”的传闻，官方数据里藏着最真实的行情，南京和杭州的房价跌幅早就不是“小波动”了。
南京的情况更直白些，根据2025年10月中商产业研究院的报告，南京二手房房价同比下跌5.9%，而2025年2月的数据更扎心，同比跌幅一度达到9.67%。这意味着什么？2022年花300万买的房子，现在顶多值271万，三年时间蒸发了近30万。跌幅还分区域“冷热不均”，核心区的玄武、秦淮还好，外围的高淳、六合区库存去化周期早就超过18个月，不少新房项目靠“特价房”甩卖，100平的房子直降20万都不稀奇。南京市统计局2025年4月的公报也间接印证了市场冷清——2024年常住人口只增了3万人，增速0.31%，创下近五年新低 。
杭州则是典型的“以价换量”，2024年二手房成交93632套，虽然比2023年涨了18%，但均价从3.1万/平跌到2.9万/平，跌幅7.4%，这已经是连续第三年下跌了。到2025年9月，同比跌幅仍有1.3%，而且我爱我家的调研显示，八成房源还在降价出货，即便是10月新政刺激下，房东涨价信心指数也才12.39%，根本扭不动跌势 。就像朝晖小区，虽然2024年4月成交飙到73套，但都是卖家降出来的“诚意价”，实际单价比前年低了15%。

2. 核心症结：不是没人来，是“买房主力军”跟不上了
很多人纳闷：杭州2024年常住人口还增了10.2万，南京也增了3万，怎么算“人口流失”？其实问题出在“人口质量”上——能买房的“有效需求”跟不上了。
先看杭州，表面上人在增加，但外来人口占比31.3%，大部分集中在客服、销售这些基层岗位，晋升慢、收入不稳定，想扎根买房太难。杭州市统计局2025年3月的数据更关键：15-59岁的劳动年龄人口占比67.1%，比上年降了0.6个百分点，而60岁以上人口占比飙到20.5% 。简单说，赚钱买房的年轻人增长变慢，需要养老的老人变多，楼市接盘侠自然不够用。不少年轻人熬不下去，要么回了老家，要么去了苏州、宁波这些生活成本更低的城市。
南京的问题更隐蔽，虽然常住人口在增，但增长主力不是刚需年轻人。2024年数据显示，城镇人口占比87.3%，城镇化已经接近饱和，而劳动年龄人口占比同样在下滑。更要命的是库存结构错位：100平以下的小户型和180平以上的大户型库存占比猛增，这些要么是难卖的酒店式公寓，要么是高端改善房，而刚需最需要的100-140平房源反而供应不足，导致“想买的买不起，想� ��的卖不掉” 。
3. 政策救市：短期热闹一阵，长期还是“拆东墙补西墙”
从2024年到2025年，两地的救市政策就没断过，但大多是“短期止痛”，治不了根。
南京走的是“去库存”路线，2024年搞房票安置，累计去化了3000多套商品房，还让国企收购存量房当保障房。这些政策确实让成交量跳了一下，但代价是把外围区域的库存压力暂时缓解，核心区的房价根本没稳住。到2025年6月，南京新房去化周期还在18个月以上，属于严重供过于求的范畴 。而且房贷利率一降再降，也没能吸引来新的购房者，毕竟大家更怕“买了就跌”。
杭州则是“全面放松”，2024年取消限购、降低二套首付，10月新政后二手房月成交冲到9170套，11月更是站上1万套 。可热闹过后还是凉，因为涨的是成交量，不是价格，卖家都是“含泪甩卖”。2025年10月杭州又出新政，把限售年限从3年延长到5年，想遏制投机，结果反而让刚需更犹豫——谁愿意把钱砸在可能继续跌的房子里锁5年？ 业内都清楚，这些政策顶多让市场“喘口气”，解决不了人口和产业的根本问题。
4. 长期趋势：3个硬伤摆着，房价难有“翻身机会”
短期看政策能托一下，但长期来看，南京和杭州的楼市有三个绕不开的硬伤，决定了房价很难回到以前的涨势。
第一是有效需求不足。不管是杭州的基层岗位多、年轻人留不下，还是南京的劳动年龄人口占比下滑，本质都是“买房的人越来越少”。2024年杭州常住人口增速10.2万，看着不少，但比2021年的增长峰值少了近一半，而且能掏出首付的刚需占比越来越低 。
第二是库存结构畸形。南京的小户型和大户型积压，杭州的老破小扎堆，这些房子要么没人要，要么只能降价卖。2025年6月数据显示，南京外围区的库存去化周期都在25个月以上，杭州更是有八成房源在降价，想靠“优质房源”拉动整体房价根本不现实 。
第三是产业支撑不够硬。杭州的互联网行业波动大，南京的传统制造业占比高，都很难持续提供高收入岗位。没有收入增长托底，就算政策再鼓励，大家也不敢轻易背上房贷，毕竟“月供比工资高”的日子谁也熬不起。
说到底，南京和杭州的房价“告急”，不是偶然的市场波动，而是人口结构、库存结构和产业支撑共同作用的结果。就像中介小李说的：“以前是‘买涨不买跌’，现在大家都想‘等等看’，政策再给甜头，没底气的人还是不敢下手。”