4大硬伤！市南“绝版”新盘，刷新青岛楼市“神记录”！

十一亮相的市南新盘——海诺繁华序，带着一个让人瞠目结舌的标签——容积率高达7.3！这个“天花板”级别的容积率 ，刷新了近年来青岛住宅项目的新纪录。

▲海诺繁华序

在青岛楼市普遍追求低密、高得房率的今天，这个由市南国企打造的新盘，为何反其道而行之？

1、

市南国企的“处女作”

海诺繁华序，位于市南区宁夏路125号甲，地处市南核心区域，项目由青岛海诺建融置业有限公司开发，这家开发商是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，通过天眼查股权穿透显示，其实际控制人为市南区财政局，是不折不扣的国企背景。

作为市属国企平台，海诺建融深度参与城市更新建设、资本运作、产业投资等核心领域，在香港中路沿线，正在建设南京路1号和浮山湾总部基地两座超高层地标性建筑，但需要注意的是，海诺繁华序是这家国企开发的首个住宅项目。

▲海诺繁华序

海诺繁华序项目占地2135㎡，地上计容建面15585.5㎡，总户数仅126席，是近年来市南少有的新房项目。

国企开发背书、“保交楼”无忧，在楼市波动较大的背景下，这确实是不少购房者会考虑的重要因素，但产品力和质量怎么样，就得靠实力说话了。毕竟海诺此前做的都是商业综合体、写字楼，而且都在建设中尚未交付；住宅经验更是为零，品质如何还得打个问号。

从位置来看，项⽬地处市南核芯地段，周边交通路网发达，商业、教育、医疗配套丰富，生活便利度高。这些先天优势，让海诺繁华序有了面市的资本。

2、

4大硬伤让人下不去手

市南，属于青岛的“心脏地带”，可谓寸土寸金，但话说回来，好位置不等于完美产品。光环之下，海诺繁华序的问题也同样明显，4个致命硬伤，让人下不去手！

容积率破纪录

青岛住宅项目中容积率最高的纪录，曾是西海岸的禹洲弘阳天赋雲海，容积率达到7.1，紧随其后的是市南华润悦府6.98和深蓝中心6.5。现在，海诺繁华序刷新了这个记录——容积率7.3，这个容积率数据，甚至已经超过了很多写字楼。

▲海诺繁华序

高容积率住宅的居住体验常受诟病，高容积率可能伴随居住密度高、低绿化率、公共资源紧张等问题，其居住舒适度可能较低，购房者需权衡价格与品质。

户型设计拉胯

海诺繁华序项目，特邀海信设计院团队操刀户型设计，据称创新性地规划了阔景阳台与大型飘窗，户型面积跨度较大（80㎡~246㎡都有）。

▲海诺繁华序户型

但从流出的户型图来看，海诺这首次试水的产品力确实差点意思，基本和“好房子”没什么关系。海诺繁华序的户型到底如何，还是交给市场和购房者来检验吧。

绿化率低得可怜

海诺繁华序项目，只有一栋楼，小区内部没有任何配套可言，实际地块红线内的绿地率只有6.5%，低得可怜。

▲海诺繁华序平面图

海诺繁华序，与其南侧的青安珺悦馨园的4栋安置楼，原规划为一个小区，地下车库是连通的，但是到交付时，地面部分能否分隔，现在存在不确定因素。

▲海诺繁华序与青安珺悦馨园

高架快速路噪音堪忧

▲海诺繁华序

海诺繁华序北侧紧贴宁夏路，胶宁高架上的车流呼啸而过，白天夜晚连轴不停，噪音问题不可避免，这将严重影响居住舒适度。虽说用了三玻两腔系统窗，住过胶宁高架旁小区的都知道，这里的噪音24小时全天候轰炸，再好的窗户也扛不住。

3、

市南性价比翻车？

市南的新盘项目，太稀缺了，2025 年总共就两个新盘入市，除海诺繁华序之外，另外一个是轮渡板块的海景大盘——保利青铁天珺瑞海地，已于9月下旬开盘，含精装修的价格约2.95~3.42万元/㎡。

▲海诺繁华序

海诺繁华序，于2024年3月竞拍拿地，成交总价2.23亿元，折合楼面地价14300元/㎡。据此推算，据称海诺繁华序的价格大约在2.6万～3.1万元/㎡之间——这是毛坯房的价格，而且还存在上述4个致命硬伤，与海景+精装修的天珺瑞海地相比，显然性价比显然不算突出。

▲海诺繁华序

国企开发商敢于打造如此高容积率的住宅，是对市场接受度的一次测试，也是对购房者地段偏好的一次试探。市场最终会给出怎样的答案，还需拭目以待。但有一点可以肯定，现在购房者越来越理性，仅凭地段优势就让人接受明显的产品缺陷，恐怕会越来越难。

▲海诺繁华序，售楼处已经开放

说到底，海诺繁华序就像个 “矛盾体”：地段属于顶配，产品却一言难尽；国企兜底让人安心，首作经验却让人忐忑。如果是你，会为了地段，妥协居住体验吗？