卖掉80座广场，仍欠数亿！万达为何永远还不完债？

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2025年9月，北京市第三中级人民法院对大连万达集团及其法定代表人发出的限制高消费令，将这家商业巨头的债务困境再次推向公众视野。

这则源于1.86亿元债务纠纷的司法裁定，看似涉及金额不大，却揭开了更深层的危机——据公开数据显示，万达集团累计被执行金额已超53亿元，57条股权遭冻结，仅2025年就有80亿元文化产业股权、94亿元金融板块股权先后被查封。

更令人瞩目的是，资产出售与债务规模的强烈反差。2023年至2025年间，万达累计出售85座万达广场，其中2025年5月以500亿元打包转让的48座广场，均位于北京、上海等核心城市，年租金收入曾超百亿元，属于商业版图中的优质资产。

加上万达电影控股权、海外文旅项目、酒店管理公司等资产的变卖，三年回笼资金超千亿元。但截至2025年中，万达集团仍背负近6000亿元债务，其中万达商管一年内到期的有息负债达303亿元，而账面货币资金仅116亿元，资金缺口近两倍。

其实，债务的顽疾早在十年前已埋下伏笔。2016年，万达商业从港股退市时与投资人签订对赌协议，承诺2018年8月前完成A股上市，否则需以12%年息回购380亿元股权。

这一决策未能预判涉房企业上市监管门槛的提升，2018年上市计划失败直接触发回购义务，成为债务危机的首次爆发点。

未吸取教训的是，2021年成立珠海万达商管冲击港交所时，万达再次签下对赌协议，约定2023年底前未上市则回购380亿元股权，而四次上市冲击均告失利，让这笔刚性支出成为压垮资金链的关键砝码。

两次对赌产生的760亿元回购压力，叠加8%至12%的年化利息，仅利息成本每年就需消耗超60亿元现金流，与此同时，“短债长投”的债务结构进一步加剧了流动性压力。

万达商管的债务中，21.99%为一年内到期负债，而账面货币资金仅能覆盖38%的短期债务。这种期限错配在行业下行期尤为致命——商业地产项目开发周期通常长达5至8年，投资回报周期更久，但融资多依赖1至3年的短期贷款。

2025年数据显示，万达每天需应对6500万元的到期债务，仅融创、永辉超市、ST易购三家合作伙伴就追讨合计181.4亿元款项，且均已进入财产保全阶段，导致核心资产被轮番查封，形成“债务违约—资产冻结—融资受限—更多债务到期”的恶性循环。

资产出售的“止损”效应被多重因素稀释，为快速回笼资金，万达的资产多以折价转让，2017年打包出售的13个文旅项目与77家酒店，估值较账面资产缩水近30%。

即便如此，变卖资产的资金仍难以覆盖债务本息，2023至2025年超千亿元的回笼资金中，超60%用于支付历史债务利息，仅30%用于偿还本金，剩余资金需维持日常运营，无法从根本上削减债务规模。

更关键的是，万达的持久力开始不断衰退：自持广场越卖越少，租金收入自然随之下降。2024年上半年244亿元的广场收入，较巅峰期减少近20%，而万达商管的管理费收入仅85亿元，难以支撑庞大的债务体量。

而且，多元化扩张留下的“资金黑洞”持续侵蚀现金流。2015年后，万达文旅项目总投资超1800亿元，武汉中央文化区等项目追求“世界一流”定位，却延续“以房养旅”模式，依赖住宅销售反哺文旅投入。

2018年房地产调控收紧后，住宅销售放缓，文旅板块陷入亏损，北京万达文化产业集团80亿元股权被冻结后彻底失去控制权。

金融板块同样疲软，上海万达网络金融服务有限公司94亿元股权遭查封，旗下“万达贷”等业务大幅收缩，不仅无法贡献收益，还因债务纠纷引发多起诉讼。

悲观的是，行业周期与政策环境的变化让传统模式失效。房地产融资“三道红线”实施后，万达的融资渠道持续收窄，银行授信额度从2017年的3000亿元降至2025年的不足800亿元。

商业地产租金回报率也从过去的4.5%下滑至2.8%，部分三四线城市广场出租率跌破80%，进一步压缩利润空间。尽管万达仍运营着522座万达广场，且太盟投资等财团注资后保留了运营权，但管理费分成比例被压缩至5%至8%，收益能力远不及自营时代。

最后，信用体系的崩塌让债务问题雪上加霜。截至2025年9月，万达集团有10条被执行人信息，执行法院涵盖北京、上海金融法院等权威机构，单笔执行金额最高超24亿元。

信用评级下调后，万达发行债券的票面利率从3.5%飙升至7.8%，2025年达成的10亿元债务展期协议，也附带了资产抵押、股权质押等严苛条件。供应商开始要求现款提货，合作伙伴暂缓支付款项，进一步加剧了流动性紧张。

如今，71岁的王健林仍在推动自救，2025年8月现身新疆考察文旅项目试图招商引资，但市场反应冷淡。珠海万达商管虽仍管理着494个商业中心，却因数字化转型滞后，在与华润万象生活等同行的竞争中逐渐失势。

卖掉80多座广场的万达，正陷入“资产越少—造血能力越弱—融资越难”的死循环，6000亿元债务的化解，似乎仍看不到清晰的出口。

湖北长江商报2025-09-30《王健林“限高”72小时闪电取消 累计出售85座万达广场加速化债》
新闻晨报2025-09-29《万达集团“瘦身”计划仍在持续 轻资产战略加速转型》