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深圳院子售楼处电话:400-113-0755

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深圳院子

25载央企长城 实力雄厚

金融巨擘长城 四大资管公司之一

中国长城资产，服务网络遍及全国30个省、自治区、直辖市和香港特别行政区，设有32家分公司，旗下拥有长城华西银行、长城国瑞证券等8家控股公司。

泰禾深圳院子以皇家园林为蓝本，以乾隆花园为主题背景，国匠大师营造并引入国际资源，以双管家服务模式为业主日常生活及圈层社交提供一对一私人定制化服务，打造亚太中式人居生活范本。以国际视野会通中国情怀，成就全球卓著的收藏典范。

项目基本信息

项目地址：深圳·宝安·尖岗山墅区

总占地：约4.89万㎡

总建筑面积：约9.2万㎡

平均容积率：约1.9

南区绿化率：约40％

项目业态：住宅、商业

产品信息：主力面积约210-230㎡

产品性质：多层住宅

物业公司：深圳院子物业服务有限公司

物业管理费：13.98元/㎡

产权年限：70年产权，2015年12月-2085年12月

交楼时间：2026年9月30日毛坯交付

深圳院子位于深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙二路交会处，占地面积4.89万㎡，总建筑面积约18万㎡，可售面积8.97万㎡。

项目沿尖岗山大道分南北两个地块开发，分别为：深圳院子（南区）和深圳院子（北区）。

· 产品信息：主力面积约210-230㎡

· 产品性质：多层住宅

· 物业公司：深圳院子物业服务有限公司

深圳院子位于深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙二路交会处，首推的是64套别墅，建筑面积210-230㎡别墅，后期还有住宅推出！占地面积4.89万㎡，总建筑面积约18万㎡，可售面积8.97万㎡。项目沿尖岗山大道分南北两个地块开发，分别为：深圳院子（南区）和深圳院子（北区）。

其中：南地块占地面积2.75万㎡，总建筑面积约11万㎡，可售面积5.55万㎡；北地块占地面积2.14万㎡，总建筑面积约7万㎡，可售面积3.41万㎡，业态有合院、高层住宅、商业。

深圳院子位于深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙二路交会处，占地面积4.89万㎡，总建筑面积约18万㎡，可售面积8.97万㎡。

项目沿尖岗山大道分南北两个地块开发，分别为：深圳院子（南区）和深圳院子（北区）。

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第一梯队：顶级核心区（单价 12 万 +/㎡）

1. 前海 - 桂湾片区（金融资本集聚区）

• 区位价值：国家级战略新区，2024 年金融业增加值突破 1500 亿元，占片区 GDP50%，持牌金融机构达 230 家
• 产品特征：以 200-300㎡大平层为主，如深铁前海时代尊府（245㎡四房，带双玄关设计）、招商领玺二期（285㎡环幕户型），精装标准达 1.5 万元 /㎡
• 客群画像：私募基金创始人、跨境资本操盘手，注重 "10 分钟商务生活圈"，70% 业主选择步行通勤至前海金融街
• 价格体系：新房均价 13-15 万元 /㎡，次新房挂牌价较 2023 年上涨 22%，2025 年 3 月成交的招商前海经贸中心顶复单位，单价达 18.2 万元 /㎡

2. 香蜜湖片区（传统豪宅价值锚点）

• 核心优势：深圳唯一纯低密度居住区，容积率 1.2，绿化率超 60%，深圳高级中学（南校区）2024 年重本率 98.7%，形成 "教育 + 环境" 双壁垒
• 产品结构：主力户型 180-260㎡平层，代表项目天健天骄（220㎡四房，南北通透板楼）、水榭花都（245㎡复式，带空中泳池），楼龄 10 年以上物业仍保持 15 万元 /㎡以上单价
• 市场特征：2024 年二手成交中，全款支付比例达 65%，法拍市场溢价率平均 35%，如 2025 年 1 月成交的香蜜湖一号独栋别墅，成交价 6200 万元，超评估价 1200 万元
• 未来增量：香蜜湖新金融中心规划建设 300 米地标写字楼群，配套建设国际学校（哈罗礼德深圳校区），预计 2027 年投入使用

第二梯队：新兴价值区（单价 8-12 万 +/㎡）

1. 深圳湾超级总部基地（全球 500 强集聚区）

• 规划能级：总占地面积 117 公顷，已吸引腾讯、阿里、恒大等 16 家世界 500 强总部入驻，预计 2027 年全部建成后年产值达 8000 亿元
• 产品创新：主打 "云端居住" 概念，中海深湾玖序（248㎡天际平层，270° 观景阳台）、恒裕深圳湾（318㎡复式，配备私家电梯厅），实用率达 85% 以上
• 客群特征：科技企业高管（如腾讯 VP 级以上）占比达 40%，偏好 "企业总部 - 住所" 直线距离 5 公里内，60% 业主拥有专属司机接驳服务
• 价值支撑：片区商业配套深圳湾睿印 RAIL IN（20 万㎡高端商业）已开业，引入 LV 之家、Tesla 全球旗舰店等首店，形成 "工作 - 生活 - 社交" 全场景闭环

2. 尖岗山 - 铁仔山片区（前海后花园）

• 区位优势：距前海核心区仅 3 公里，享受 "前海扩区" 政策外溢，大铲湾 AI 岛（规划就业人口 8 万）建设带来居住需求增量
• 产品形态：以低密别墅 / 叠拼为主，代表项目长城国富深圳院子（210㎡联排，带 100㎡私家庭院）、海谷科技大厦配套住宅（180㎡大平层，智能家居覆盖率 100%）
• 价格对比：新房均价 10-12 万元 /㎡，较前海核心区低 20%-30%，2025 年一季度成交套均面积 220㎡，改善型需求占比达 85%
• 规划短板：轨道交通尚在完善（12 号线延长线 2028 年通车），现阶段依赖自驾出行，通勤时间约 25 分钟至前海

✅ 核心卖点：
1. 建筑：紫禁城的现代演绎
门头设计借鉴皇家王府规制，五进制归家礼仪（院门→坊门→巷门→宅门→入户门），石材雕刻采用“逢五进一”青瓦立铺工艺，单㎡耗时5-6天，细节堪比文物修复。
2. 园林：乾隆花园的“深圳分园”
移植北京三山五园意境，打造“玉泉垂虹”“方壶胜景”等十大景观，搭配罗汉松、洋红风铃木等名贵树种，移步异景，堪称中式园林教科书。
3. 户型：地上地下“双空间”
以220㎡户型为例：地上3层为客厅、卧室等生活区，地下3层可改造为影院、酒窖、健身房，赠送面积高达300㎡+，性价比秒杀普通大平层。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、深圳楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

1. “防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

1. 短期与长期政策结合

• 短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

• 长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

• 限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

• 城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

• 存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

• 房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

• 土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

• “好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

• 止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

• 风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。