只想恋爱，不想结婚，渣男搞城市更新肯定赔

前几天听西安的同行抱怨现在城市更新太难做了：

市场不好，老板要求高；前期投资大，回收期很长，投资人很不满意；市场上客户少，租不出去，也租不上价。

听完了我就安慰她：你挺努力了，这不怪你，早干嘛去了？现在搞城市更新，做的是存量资产、闲置资产、不良资产等盘活更新的生意，肯定不能用传统的房地产思维去干活。

比如很多传统地产商转行做城市更新，首先是大搞概念设计，要高大上，要搞地标，要建一个新的网红打卡地。

这还没动工呢，光花在PPT上面的钱都不会少于10几万。

老板的要求就是一句话：这个项目我王多鱼投了，两年之内必须回本。

下面想赚这个老板钱的服务商们，比如建筑设计单位、施工单位、室内设计单位、室内装修单位、消防报建单位、政策申报单位、工程监理、顾问单位、招商代理...

就和某预制菜大品牌的老板跑出来非要干一仗：怎么了？我家的羊腿就是比你娃岁数还大！

可是花了那么多钱养的公关团队、顾问公司都在干嘛呢？

没有人会质疑老板的目标。

你挣不挣钱我不知道，反正我们是要从你身上赚钱。

在一阵阵马屁声中，投资人老板飘了，投资额一加再加，高举高打。

最后三千万投资进去了，竣工交付后，出租率只能在70%左右波动，一年收租金可能只有五百多万。

这还不包括给业主方的房租或者分成，再算上资金成本，绝对是一个亏钱的买卖。

还想玩高杠杆？还想玩高周转？还想玩高管强制跟投？

用增量时代的技术应对存量时代的风险，你不亏钱谁亏钱？

实际上，一个好的城市更新项目能做到5年回本就已经是业内第一梯队的水平，10年以上还收不回投资的比比皆是，不要觉得不好意思。

好了，花了一大笔钱旧改翻新完成之后，因为项目租不动，也转手不出去，还不能抵押给银行（银行不认经营权），本来就是存量资产，现在变成了一个新的存量资产。

唯一的好处可能就是拉动了街道办GDP，固定投资也上去了，养活了一群服务商，解决了一批就业，但是对投资人来说是亏麻了。

这就和现在很多城市还在修建产业园区，搞工程建设的那批人看起来用1000万的启动资金最后干出来了2个亿的活，竣工验收之后升职加薪走人。

而当年为了拿到专项债，项目立项时候汇报的产业园税收、产值、龙头企业、硕士以上人才等，都丢给后面的招商运营团队去搞。

这就是只谈恋爱，不想结婚。说的更难听叫管杀不管埋。

后面的招商运营团队也接不住啊，除了骂设计单位和施工单位这对猪猪组合，只能外面再找个第三方承包出去，反正到年底了再杀一个运营商祭天。

反正服务商有的是，今年先交代过去再说。

今天先到这，下期我们再聊聊关于做城市更新运营的几个重要维度。

产业园（孵化器）建设运营，搭建资产管理的招商运营服务体系，分享产业园、存量资产盘活、城市更新在产业策划、招商运营、产业培育、产业投资的经验和案例。

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