美国房地产预警：利率降至6%将刺激20%购房需求，2026年反弹可期

以下是杰富瑞（Jefferies）2025年9月25日发布的美国化学品行业研究报告的核心内容提炼：

核心结论

1. 房地产周期疲软

• 当前美国房地产市场表现疲弱（13个领先指标中9个低于周期中值），预计2026年上半年风险加剧。
• 需求疲软叠加政策变化风险（如利率上升、消费者信心低迷），可能导致2025Q4至2026H1需求进一步下滑。
• 化工企业短期策略：关注住宅在建项目减少趋势，警惕经济衰退导致住宅建设规模再降15-20%。

2.关键投资机会

• 推荐标的：HUN（亨斯迈）、AVNT（Avient）、EMN（伊士曼化学）的耐用消费品业务。逻辑：被压抑的需求 + 利率下降可能刺激消费反弹，维持“买入”评级。
• 化工股结构性机会：建筑相关化学品需求占比高的企业，如CE、PPG、SHW等受房地产周期影响显著。

核心数据与图表要点

房地产指标恶化

• 领先指标
• 家庭形成率、抵押贷款再融资等9/13指标同比低于周期中值。
• 汽油价格、劳动力参与率等同步指标7/11低于中值。
• 库存与销售：房屋库存达预期高位（Zillow数据），但销售疲软，库存消化压力大。
• 价格与负担能力：抵押贷款利率高企 + 房价/收入比达1990年代水平，导致购房负担加重。

消费者与债务风险

• 资产负债表改善：家庭债务/资产比下降，净资产/可支配收入比改善。
• 违约风险上升：信用卡和汽车贷款违约率攀升，抵押贷款拖欠率开始抬头。
• 房贷压力：抵押贷款还款占可支配收入比例达历史高位，抑制购房需求。
  

行业分化信号

• 非住宅建筑：数据中心、公用设施投资强劲，但商业地产空置率上升，租金低迷。
• 建筑材料价格：木材、石膏等价格同比分化，反映需求结构差异。

关键预测与时间线

1. 短期风险（2025Q4-2026H1）

• 住房销售同比持平或下降，市场可能触底。
• 政策突变（如利率政策）是最大下行风险。

2.复苏信号

• 三大条件：抵押利率降至6.3%以下（理想值<5.7%）、消费者信心回升、家庭债务占比下降。
• 时间窗口：若2026年住房交易量回升，2027-2028年耐用消费品需求将反弹。

投资建议

• 逢低布局：HUN、AVNT、EMN等受益于地产后周期需求复苏的化工股。
• 规避风险：商业地产敞口高、建筑化学品依赖度强的企业（如部分建材供应商）。
• 长期关注：数据中心/基建相关化学品需求（非住宅建筑韧性）。