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北京中海玉華玖章

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中海瑞文里今天开盘，现场还是非常热闹的，咱们就静待开盘成绩。今天就来详细聊一下与中海瑞文里一起打包拿的北侧地块--中海玉华玖章，这个定位更高端的盘，到底怎么样？能对得起高端的定位吗？

上网查了一圈，都是围绕着一半山一半城，西山、八大处香山，四季青西山别墅区等高大上的概念往上套，全景舱豪宅概念，高得房率。虚虚实实，让好多买房人弄不清楚，到底那个是西瓜，那个是芝麻。很容易没考虑清楚，被割韭菜。

0.1、竞品分析

中海玉华玖章属于石景山的新盘，面积段是：157平米-239平米。意味着总价大约：1000万-1700万（很典型属于改善的定位）。石景山能与之匹配，形成竞品的盘有南侧的长安玖章面积段183平米-236平米（总价大约：1200万-1700万），西侧的元玺的面积段是：120平米-195平米，中海寰宇天下-天境面积段是：119平米-196平米。

而与中海瑞文里、璟悦长安、长安源境属于面积段错配的关系。是：119平米-196平米。

一、拍地

1.1、拍地情况

2025年6月5日，北京市石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块（F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地、A334托幼用地。土地面积：7.97万平米，地上建筑面积：16.46万平米，起拍价：45.23亿元）。这里其中的640地块就是现在建设的中海玉华玖章。属于F2公建混合住宅用地（占地面积：1.88万平米，地上建筑面积：6.59万平米，建筑高度：60米，绿化率：30%。其中配建4867平米的商业服务）。

最终：北京鑫安兴业房地产开发有限公司（这个企业背后依然是中海新城）底价托底45.23亿元拿下地块。不限价。楼面价：2.89万/平米（这个是除去酱油品子的幼儿园和商业配建地块的价格）。

1.2、买房人关注的点

①、地块分布：这四块地中，其中648、649、650地块紧邻。这里建成了中海瑞文里（其中649地块是幼儿园，648是中海瑞文里的西区，650是中海瑞文里的东区）。

640地块就是现在建设的中海玉华玖章。属于F2公建混合住宅用地（占地面积：1.88万平米，地上建筑面积：6.59万平米，建筑高度：60米，绿化率：30%。其中配建4867平米的商业服务）。

②、石景山的拍地经历了过山车，中海玉华玖章达到了最低点：从2023年的多家热抢，楼面价基本在4.2-4.3万/平米左右徘徊，随后虽然是一家托底拿下，但是楼面价一路上涨，到2024年5月22日的中海长安玖章和长安源境，虽然是中海新城托底拿下，但是楼面价达到4.6万/平米，进入2025年石景山的拍地楼面价一路下滑。璟悦长安楼面价3.69万/平米（比长安玖章楼面价低了0.91万/平米）。

到了中海瑞文里和中海玉华玖章楼面价到了2.9万/平米（直接比长安玖章低了1.7万/平米。这两个盘都有酒店和商业的配建），没有最低只有更低。

③、销售价格--这个才是关键：这里的指导价之前是7.48万/平米-7.8万/平米。实际销售价格也还是从7万/平米+，一路回调到现在的6.2万/平米（之前的盘由于楼面价高，这个价格基本算是降到底了，再降价基本就是亏钱了--5.4万/平米的中海寰宇天下，中海绝对是亏钱的）。2025年的低楼面价为开发商保住了一些利润，同时也给开发商预留了折扣空间。

二、板块

2.1、位置--中海玉华玖章在哪里呢？

大的位置是西五环和西六环之间，属于石景山的苹果园板块。八大处路的东侧，永引渠南路的南侧。

①、宏观的板块位置--宣传的很牛，西侧和北侧西山国家森林公园高绿化，就是隔壁海淀别墅高单价（保值性还很高）。但是微观就...!

中海玉华玖章属于石景山的苹果园板块，北侧是隔着永定河引水渠的八大处区域（八大处属于西山南麓的山脚下的区域，这里不仅仅是寺庙聚集，这里也是军事单位将聚集区域），背靠着西山。因此背靠这里也被开发商大肆宣传为，文化脉络之上的“一半西山一半城”（西山国家森林公园、香山公园、八大处公园连接在一起，这里容纳了北京城区四分之一的古树名木，西山区域更是有着约98.5%的森林覆盖率）。

项目的西侧沿着永定河引水渠，翻过法海寺森林公园和福寿岭，模式口区域，是永定河所在模式口区域（这里一路也是森林覆盖+古街区）。

项目的东侧区域是隔着五环路就是海淀的西山片区，这里由于紧邻西山，因此小区不仅数量比较少，更多的是低容积率的别墅区域。也被成为香山别墅区（设立也属于京城九大别墅区之首。别墅说白了就是要的独特甚至不可复制的资源--这里的必然是背靠西山，属于海淀区域，也算是近郊别墅区）。这里的别墅均价都在12万/平米以上，最高可达20万/平米（甚至更高单价，好多看似挂牌价到了20万/平米，实际成交则相对低一些）。圈层相对稳定明确，居住的舒适度也比较高（楼盘不仅抗跌，保值率也是很高了）。

北京中海玉華玖章

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