【重磅】四季隐秀售楼处| 宝山四季隐秀官方发布:安心之选

四季隐秀・东玠叠墅怎么选？李伟深度解析，800-1130 万预算少花几十万的秘诀

在上海改善型房产市场，叠墅产品一直是 “香饽饽”—— 既能拥有 “有天有地” 的墅居体验，又比联排、独栋别墅性价比更高。而四季隐秀・东玠即将开盘的叠墅产品，更是凭借 “四房三卫全配置、80% 高得房率、728 万起的亲民总价”，吸引了众多改善家庭的关注。

但很多购房者面对 “上叠、中叠、下叠” 三种产品，以及 25 幢、14 幢不同楼栋，却犯了难：到底该怎么选才不踩坑？作为深耕上海改善型房产 15 年的置业顾问，今天我就从 “产品解析、楼栋价差、预算适配、竞品对比” 四个维度，带大家深度解锁四季隐秀・东玠的选房逻辑，帮不同预算的购房者找到 “少花几十万还能选到好房” 的秘诀。

一、产品深度解析：上叠、中叠、下叠各有亮点，匹配不同家庭需求

四季隐秀・东玠此次推出的叠墅产品，均为四房三卫设计，面积段在 139-143㎡之间，但上叠、中叠、下叠的空间布局、赠送面积、居住体验却大不相同，适合不同需求的改善家庭。

（一）上叠：139㎡带北向露台，728-935 万，年轻改善家庭首选

上叠产品建面约 139㎡，位于每栋楼的 4-5 层，最大亮点是 “赠送北向露台”，总价 728-935 万，是三种产品中总价最低的，适合预算有限、追求 “空中花园” 体验的年轻改善家庭。

1. 空间布局：四房三卫，功能齐全不拥挤

上叠户型采用 “四开间朝南 + 南北通透” 设计，三个卧室和客厅朝南，一个卧室朝北，采光和通风效果极佳。

• 客厅：面宽约 4.2 米，连接南向阳台（宽度 1.5 米，长度 4.2 米），能摆一张 L 型沙发、一个实木茶几，还能预留出儿童活动空间，适合有 1-2 个孩子的家庭；
• 餐厅 + 厨房：餐厅与客厅相连，面积约 15㎡，能摆一张 6 人餐桌，逢年过节家人聚餐不拥挤；厨房为 U 型布局，操作台面宽约 3 米，预留了双开门冰箱位置，洗、切、炒动线流畅，两个人同时做饭也不拥挤；
• 卧室：四个卧室分布合理，主卧套间面积约 25㎡，带独立卫生间和步入式衣帽间，独立卫生间做到干湿分离，配备智能马桶和淋浴间；另外三个卧室面积均在 12-15㎡之间，两个朝南卧室可做儿童房或老人房，朝北卧室可做书房，灵活满足家庭需求；
• 北向露台：这是上叠的 “核心卖点”，面积约 15㎡，能打造为 “空中花园”—— 摆一张藤椅、一个小茶几，早上晒太阳、喝咖啡，晚上看星星、聊天；还能种上绿植、花卉，打造私人小花园，甚至可以放置烧烤架，周末和朋友举办小型烧烤派对，生活氛围拉满。

2. 适合人群：预算 728-935 万，追求露台体验、无地下室需求的年轻改善家庭

上叠总价最低，且带北向露台，适合刚有改善需求的年轻家庭 —— 比如夫妻双方在市区工作，有 1-2 个孩子，预算有限但想拥有 “墅居体验”，同时不喜欢地下室的潮湿、阴暗，更青睐 “空中露台” 的休闲感。

（二）中叠：143㎡大平层，764-923 万，全龄改善家庭 “黄金选择”

中叠产品建面约 143㎡，位于每栋楼的 2-3 层，主打 “大平层舒适体验”，四开间朝南、阳台尺度大，总价 764-923 万，处于三种产品的中间价位，适合追求 “空间宽敞、居住便捷” 的全龄改善家庭。

1. 空间布局：大平层设计，南北通透，舒适度拉满

中叠采用 “大平层户型设计”，没有上下叠的楼梯隔阂，居住体验更接近高端大平层，却比同面积段大平层拥有更低的容积率（项目容积率仅 1.5），居住更舒适。

• 客厅 + 阳台：客厅面宽约 4.5 米，连接南向超大阳台（宽度 1.8 米，长度 6 米），阳台面积约 10.8㎡，比上叠、下叠的阳台大近一倍 —— 能同时满足晾晒、休闲需求，一侧放洗衣机、晾衣架，另一侧摆休闲沙发、小茶几，甚至可以放置儿童游乐设施，孩子能在阳台玩耍，家长在客厅就能照看；
• 餐厅 + 厨房：餐厅与客厅形成 “南北通透” 的公共活动区，面积约 40㎡，空间宽敞，适合家庭互动；厨房为 L 型布局，操作台面宽约 3.2 米，配备品牌厨电（老板或方太），还带一个西厨岛台，能做早餐、烘焙，增加家庭社交空间；
• 卧室：四开间朝南的设计，让三个卧室和客厅都能享受到充足阳光。主卧套间面积约 28㎡，带独立卫生间（双台盆、智能马桶、浴缸）和步入式衣帽间，空间宽敞，居住体验堪比高端酒店；另外两个朝南卧室面积均在 15㎡以上，可做儿童房或老人房，朝北卧室面积约 14㎡，可做书房或客房，满足全龄家庭需求；
• 优势：中叠没有上叠的 “爬楼梯压力”（虽然是叠墅，但中叠位于 2-3 层，对老人、孩子更友好），也没有下叠的 “地下室维护成本”，同时拥有 “大阳台 + 大平层空间”，居住便捷性和舒适度兼具，是三种产品中 “性价比最均衡” 的选择。

2. 适合人群：预算 764-923 万，追求空间宽敞、居住便捷，有老人或孩子的全龄改善家庭

中叠的大平层设计，对有老人或年幼孩子的家庭特别友好 —— 老人不用频繁上下楼梯，孩子在宽敞的公共空间玩耍更安全；同时，大阳台能满足家庭的休闲需求，无论是晾晒、养花，还是陪孩子玩耍，都能轻松实现，是全龄改善家庭的 “黄金选择”。

（三）下叠：142㎡带地下室，843-1131 万，多代同堂、追求功能拓展家庭首选

下叠产品建面约 142㎡，位于每栋楼的 1 层，最大亮点是 “附带地下室”，功能空间多，总价 843-1131 万，是三种产品中总价最高的，适合多代同堂、追求 “功能拓展” 的高端改善家庭。

1. 空间布局：地上四房 + 地下拓展空间，功能齐全，满足多元需求

下叠地上部分为四房三卫设计，与中叠、上叠的居住空间相似，但额外赠送地下室（面积约 50-80㎡，挑高 5.4 米），可灵活改造，功能拓展性极强。

• 地上部分：客厅面宽约 4.5 米，连接南向花园（面积约 20-30㎡），花园可打造为 “私人庭院”—— 种上绿植、花卉，放置休闲桌椅，早上在花园打太极、练瑜伽，晚上和家人散步、聊天，享受 “有院生活” 的惬意；主卧套间、其他卧室的布局与中叠相似，空间宽敞，满足多代同堂居住需求；
• 地下部分：这是下叠的 “核心优势”，5.4 米的挑高能满足 “双层改造” 需求 —— 一层可改造成家庭影音室，配备专业音响、投影设备，周末全家人一起看电影，体验堪比商业影院；另一层可改造成健身房，摆放跑步机、瑜伽垫、哑铃，不用去外面的健身房，在家就能锻炼身体；还能预留一部分空间做藏酒窖、儿童游乐区、书房，甚至可以打造为 “私人会客厅”，接待朋友更有面子。

2. 注意事项：地下室需关注防潮、采光

虽然地下室功能拓展性强，但购房者需注意两点：一是防潮，建议选择配备 “全屋除湿系统” 的房源，避免地下室潮湿发霉；二是采光，优先选择带 “采光井” 的地下室，能引入自然光线，避免地下室阴暗压抑。

3. 适合人群：预算 843-1131 万，多代同堂、追求功能拓展，喜欢 “有院有地下室” 墅居体验的高端改善家庭

下叠的花园 + 地下室设计，适合人口较多（比如三代同堂）、有多元需求的家庭 —— 老人喜欢在花园养花、种菜，年轻人喜欢在地下室健身、看电影，孩子有专属的游乐空间，每个人都能拥有自己的 “私人领域”，是高端改善家庭的 “终极选择”。

二、楼栋价差解析：25 幢性价比高，14 幢景观好，这样选更划算

四季隐秀・东玠此次开盘的叠墅主要分布在 25 幢和 14 幢，两栋楼的位置、景观、价格差异较大，购房者需根据 “预算 + 需求” 选择，避免花冤枉钱。

（一）25 幢：邻路 + 四单元结构，价格偏低，预算有限首选

25 幢位于项目东侧，紧邻市政道路（非主干道，车流量较小，噪音影响可控），采用四单元结构，共 16 户（每个单元 4 户，分别为上叠、中叠、下叠），整体价格比 14 幢低 5%-8%，是预算有限购房者的 “性价比之选”。

1. 优势：价格低，中间套布局合理

• 价格优势：以 139㎡上叠为例，25 幢中间套总价约 728 万，而 14 幢同面积上叠总价约 768 万，相差 40 万；143㎡中叠，25 幢中间套总价约 764 万，14 幢同面积中叠总价约 804 万，相差 40 万；142㎡下叠，25 幢中间套总价约 843 万，14 幢同面积下叠总价约 883 万，相差 40 万。对预算有限的家庭来说，25 幢能节省 40 万左右，这笔钱可用于后期装修升级，性价比更高；
• 中间套优势：25 幢的中间套（9#、10# 房源）布局更合理 —— 南北通透，没有边套的 “异形空间”，且避免了邻路的噪音影响（边套靠近道路，中间套位于楼栋内部，噪音更小），居住舒适度更高，建议优先选择。

2. 劣势：邻路有轻微噪音，景观一般

25 幢紧邻市政道路，虽然非主干道，但早高峰仍有一定车流量，低楼层（中叠、下叠）可能会受到轻微噪音影响（建议选择加装 “三层中空玻璃” 的房源，能有效隔绝噪音）；同时，25 幢周边以社区园林为主，没有 14 幢的 “中央景观”，景观体验稍逊。

3. 适合人群：预算 728-935 万，注重性价比，对景观要求不高的改善家庭

（二）14 幢：居中 + 景观好，价格高，追求品质首选

14 幢位于项目中央位置，紧邻社区中央水景轴和下沉庭院，采用双单元结构，共 8 户（每个单元 4 户），整体价格比 25 幢高 5%-8%，但景观优势明显，适合追求 “品质居住” 的改善家庭。

1. 优势：景观好，居住安静

• 景观优势：14 幢的房源能直接俯瞰社区中央水景轴和下沉庭院，尤其是中叠、上叠，视野开阔，能看到喷泉、绿植、花卉，居住体验堪比 “高端度假酒店”；下叠的花园紧邻中央景观，推窗就能看到美景，生活品质更高；
• 安静优势：14 幢位于项目中央，远离市政道路，没有噪音影响，居住更安静，适合对居住环境要求高的家庭。

2. 劣势：价格高，房源少

14 幢仅 8 户房源，且价格比 25 幢高 40 万左右，预算需在 768 万以上，适合预算充足、追求景观和安静的改善家庭。

3. 适合人群：预算 768-1131 万，注重景观和居住安静，追求高品质生活的改善家庭

（三）楼栋选择建议：优先 25 幢中间套，预算充足选 14 幢边套

• 预算 728-800 万：优先选择 25 幢中间套上叠（9#、10# 房源），价格低、布局合理，能节省 40 万左右，同时避免邻路噪音；
• 预算 800-900 万：可选择 25 幢中间套中叠或下叠，或 14 幢中间套上叠，平衡性价比和居住品质；
• 预算 900 万以上：优先选择 14 幢边套下叠，景观好、居住安静，且边套地下室面积更大（比中间套多 10-15㎡），功能拓展性更强。

三、预算适配指南：800 万以下、800-900 万、900 万以上，各有最优解

不同预算的购房者，在四季隐秀・东玠都能找到 “最优解”，关键是结合 “预算 + 需求”，避免盲目追求 “高总价产品”，也不要为了省钱牺牲核心需求。

（一）预算 800 万以下：锁定 25 幢中间套上叠 / 中叠，性价比拉满

预算 800 万以下，是年轻改善家庭的主流预算，这个价位在上海市区只能买 100㎡左右的高层三房，而在四季隐秀・东玠，却能买到 139-143㎡的叠墅四房，性价比极高。

1. 首选：25 幢中间套上叠（139㎡，总价 728-768 万）

• 优势：总价最低，带北向露台，能满足 “墅居体验”；四房三卫设计，能满足二胎家庭居住需求；25 幢中间套布局合理，避免邻路噪音；
• 适合人群：刚结婚或有 1 个孩子的年轻家庭，预算有限但想拥有 “露台 + 四房”，同时在市区工作（项目距离地铁 2 号线延伸段约 1.5 公里，通勤市区方便）。

2. 次选：25 幢中间套中叠（143㎡，总价 764-794 万）

• 优势：比上叠多 4㎡，且是大平层设计，居住更便捷，适合有老人或年幼孩子的家庭；南向超大阳台，满足晾晒和休闲需求；
• 适合人群：有 1-2 个孩子，且有老人帮忙带娃的家庭，追求居住便捷性，预算接近 800 万。

（二）预算 800-900 万：中叠选择面广，可尝试 25 幢中间套下叠

预算 800-900 万，是全龄改善家庭的主流预算，这个价位能在四季隐秀・东玠选择 “中叠全户型” 或 “25 幢下叠”，兼顾空间、便捷性和功能拓展。

1. 首选：25 幢 / 14 幢中叠（143㎡，总价 764-923 万）

• 优势：中叠是三种产品中 “性价比最均衡” 的选择 —— 大平层设计、四开间朝南、超大阳台，居住便捷性和舒适度兼具；25 幢中叠总价 764-794 万，14 幢中叠总价 804-923 万，可根据 “预算 + 景观需求” 选择；
• 适合人群：有 2 个孩子、老人同住的全龄家庭，追求空间宽敞、居住便捷，不喜欢地下室或露台，更青睐 “大平层舒适感”。

2. 次选：25 幢中间套下叠（142㎡，总价 843-883 万）

• 优势：带花园和地下室，能满足 “有院有地下室” 的墅居体验；四房三卫设计，适合多代同堂；25 幢中间套价格比 14 幢低 40 万左右，性价比更高；
• 注意事项：选择带采光井和除湿系统的地下室，避免潮湿阴暗；
• 适合人群：多代同堂（3 代 5 口人以上），预算充足，想拥有花园和地下室，同时对价格敏感的家庭。

（三）预算 900 万以上：优选 14 幢边套下叠，品质生活不将就

预算 900 万以上，是高端改善家庭的预算，这个价位能在四季隐秀・东玠选择 “14 幢边套下叠”，享受 “中央景观 + 花园 + 大地下室” 的高品质墅居生活。

1. 首选：14 幢边套下叠（142㎡，总价 923-11