北上广深楼市松绑背后：一场前所未有的价值重构正在发生

一线城市房价真相：松绑背后是一场价值革命

北上广深楼市松绑，为什么年轻人不急了？

47%买房人亏本！一线楼市正在经历什么？

广州全面解限一年，房价为何还在跌？

一线楼市松绑背后：一场静悄悄的价值重构

过去一个月，北京、上海、深圳三大一线城市相继放宽限购政策，力度空前。深圳大部分区域对外地购房者敞开大门，北京放开五环外限购，上海解除外环外限制。广州更是早在去年9月就已全面解除限购。然而，与以往政策松动后市场立刻火热不同，此次松绑后购房者反应异常冷静。

这种冷静背后，是中国房地产市场从“普涨时代”转向“结构性机会”的历史性转折。曾经被视为只涨不跌的硬通货，如今许多区域房价已跌回2016年甚至更早水平，且下跌趋势尚未止步。国家统计局数据显示，今年7月，一线城市新房价格同比下降1.1%，二手房同比下降3.4%。环比来看，新房下降0.2%，二手房下降1.0%。

广州作为最早全面解绑的一线城市，其市场表现具有重要参考意义。去年9月广州彻底解除限购后，市场热度一度提升3-5成，但火爆行情仅维持不到两个月便逐渐降温。最新数据显示，广州楼市并未因全面解绑而止跌回稳。截至2023年9月末，广州全市库存量达到1223.7万㎡，去化周期拉长到19.2个月。7月份广州新房价格同比下跌4.6%，二手房同比下跌6%。

瑞银证券报告显示，47%的买房人已遭遇账面亏损，即现价低于买入价。即使是一线城市，从高点下跌超过30%的案例也比比皆是。这种普遍性的价格回调，反映出楼市底层逻辑已发生根本性变化。

供需关系的逆转是核心因素。过去一线楼市坚挺的原因在于“供不应求”：城镇化进程中每年数百万人净涌入，土地供应却有限。但现在，人口流入放缓、杠杆率高企、收入不确定性增加、工作稳定性下降，以及畸形的房价收入比等多重因素，共同改变了市场预期。

更深刻的变化在于人们资产配置方式的转变。过去20多年，住房是民众最核心的资产，尤其是一线楼市被视为核心中的核心。如今这一逻辑已被颠覆。当楼市不能再创造财富，银行存款利率又处于低位，权益资产获得更多资金青睐。A股市场在经济相对低迷周期中的悄然崛起，正是这种转变的体现。

房地产行业正在从金融属性主导转向居住属性和金融属性并重的新阶段。这种转变意味着不同城市、同一城市不同板块之间的分化将成为新常态。核心地段优质资产因稀缺性保持抗跌性，而缺乏产业和人口支撑的郊区板块可能面临去化压力。产品分化也更加显著：“好房子”与普通住宅的价值差距进一步拉大。绿色建筑、智慧住宅、健康社区等符合新发展理念的优质产品将更受市场青睐，享受估值溢价。

当前政策松绑效果有限，市场期待更大力度的政策调整。北京、上海此轮松绑无论范围还是力度都较为轻微。深圳力度稍大，但市场热度预计仅提升1-2成，远未达到预期。由于楼市低迷程度超预期，房企已用尽常规手段，现在唯有政策放大招才可能破局。如果此轮松绑效果不明显，下一步很可能放松核心区域，甚至不排除全面解除限购。

未来楼市将延续分化趋势，住房的居住属性正在回归，产品力成为决定价值的核心要素之一。从规模导向转向产品导向，从关注金融属性到重视居住属性，这场价值重构将改变中国房地产市场未来二十年的格局。房价再度大幅反弹的时代不会重来，但市场会更加健康——这才是真正的好消息。