9月市场追踪：沪杭蓉去化率6成以上，津汉热盘集中入市

9月市场热度延续高位波动，得益于核心城市热盘集中入市+项目强销期加强了营销力度，带动了短期项目去化率同比持增。

◎ 文/俞倩倩

2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统“小阳春”后，5-6月市场热度延续，7-8月迎来阶段性回调，目前9月已过半，究竟“金九”成色几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，下半年楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？

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9月上半月30城新房成交同比降幅收窄，平均去化率38%高位波动

据CRIC监测数据，重点30城9月前14日成交面积达159.3万平方米，与去年同期下降6%。市场呈现出同比降幅放缓的弱复苏特征，从短期市场热度来看，9月市场热度延续高位：据CRIC监测数据，9月上半月重点30城项目开盘去化率为38%，较2025年8月全月微降4pcts,与2024年9月全月相比增长11pcts。

我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类：

第一类为前期热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、杭州、成都为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，沪深杭蓉热度好于去年同期。

第二类武广州、武汉、天津等弱复苏类城市，因热盘集中入市，来访、认购低位回升，整体客户转化率有转增态势；

第三类还有还有部分城市诸如西安、郑州、南京等，认购量稳中有降致使客户转化率高位回落、一降再降，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

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受个盘影响9月北京去化率同环比齐跌，沪深杭蓉热度好于去年同期

热点城市京沪深杭蓉热度开始逐步分化，北京仅有2盘入市，受个盘影响，整体去化率同环比齐跌，降至6%；而上海、深圳、杭州、成都等市场热度延续高位波动，好于去年同期。其中沪杭蓉去化率基本处于6成以上高位波动，除了成都单盘入市去化率100%之外，上海、杭州适销对路的高端改善盘集中入市使得整体市场热度维持。

从成都重点项目近期来访和认购走势来看，整体市场热度较8月还是有了小幅回升，据CRIC监测数据，2025年9月前2周盘均来访量为63组，环比8月全月周均上升22%；盘均认购量为3套，环比8月全月周均上升40%；客户转化率达4.8%，环比8月全月周均上升0.6pcts。新房案场活跃度持续提升，预期也将在9月成交端有所体现。

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穗津汉热盘集中入市带动项目来访、认购量回升，客户转化率持赠

广州、天津、武汉等因热盘集中入市带动9月市场稳步复苏，客户转化率持增。以广州为例，步入9月以来，第一周来访、认购大幅回调，环比分别下降5%和13%，客户转化率由8月末3.63%降至3.32%，而第二周来访量止跌，环比回升11%，认购量大幅上涨40%，客户转化率增至4.2%。

再如天津，9月第2周因新盘集中入市带动客户转化率走高。据CRIC监测数据，9月第2周红桥西站、生态城临海新城片区及生态岛3个新盘入市，分别带动市内六区和滨海新区成交环比上涨1.68倍、1.01倍，其他各区也有不同程度的走高。而从来访认购数据来看，第37周（9.8-9.14）全市来访15345组，单盘平均来访52组，环比上涨14%；认购1013套，单盘平均认购3.6套，环比上涨69%。客户转化率由4.4%增至6.6%。

而武汉步入9月以来，红盘推新带动市场热度上涨，周度案均来访环比上涨、转化率小幅回落。第37周单盘平均来访45组，环比上涨6.1%，较8月周均上涨9.7%；单盘平均认购2.1套，环比下滑16%，较8月周均下滑2.3%，转化率4.6%环比回落1.3pcts。

得益于适销对路楼盘集中入市，武汉9月以来项目开盘去化率持增，据CRIC监测数据，2025年9月前14日推盘套数仅734套，而8月全月推盘套数仅1950套；而从项目平均去化率来看，9月前14日稳中有增至60%，较7月全月34%增长26pcts。

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镐郑宁等项目认购量急剧收缩致客户转化率高位回落一降再降

还有部分城市诸如西安、郑州、南京等，认购量稳中有降致使客户转化率高位回落、一降再降，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

以西安为例，9月整体客户转化率高位回落，一降再降，迎来阶段性瓶颈。据CRIC监测数据，2025年第36周（9.1-9.7）盘均来访量为132组，而盘均认购量高达6套，第37周（9.8-9.14）来访量和认购量分别降至113组和3套，致使客户转化率降至2.25%，已达到近一年最低点。

再如郑州，步入9月以来，重点监测楼盘盘均来访量、认购量均迎来小幅微降行情，第37周盘均来访量为48组，而盘均认购套数仅为2套，因而使得客户转化率维持4.31%低位波动。

南京虽然来访量持增，而有效客户量略显不足，因而客户转化率也呈现出稳中有降行情，据CRIC监测重点项目显示，第37周（9.8-9.14）全市典型监测项目来访量环比上涨3%，认购量环比下降7%，转化率由5.29%，降至4.78%，整体市场热度延续波动趋势。

总体来看，9月市场热度延续高位波动，得益于核心城市热盘集中入市+项目强销期加强了营销力度，带动了短期项目去化率同比持增。各城市间预期延续分化行情：京沪深杭蓉等热点城市受供给结构影响较大，沪深杭蓉仍显著好于去年同期；广州、天津、武汉等来访、认购量稳步回升，带动了客户转化率持增；相较而言，西安、郑州、南京等增长后劲略显不足，认购量稳中有降致使客户转化率高位回落、一降再降，购房观望情绪依旧浓厚。（来源：克而瑞地产研究）