70%跌幅！广州“楼王”清盘价跌破楼面价，房价底线在哪里？

广州增城某高端楼盘的市场动态，成为本轮楼市调整最具象的注脚。‌ 据克而瑞数据监测，该曾以4万/㎡“楼王”姿态入市的项目，如今清盘价仅维持在1.1-1.25万/㎡区间，较2021年峰值跌幅高达70%，更关键的是，这一价格已低于1.5万/㎡的楼面价。

开发商赔本甩卖的背后，是区域库存高企的现实——中指数据监测显示，截至2025年5月底，增城区商品住宅库存量超230万平方米，去化周期超26个月，在广州11个区中排名第一。而这一现象并非个例，而是全国市场调整的缩影。

国家统计局2025年8月数据显示‌，全国商品住宅销售价格环比总体呈降势，这已是自2024年7月以来连续第14个月下滑。结合市场监测趋势推算，截至2025年9月，全国房价已实现连续15个月全线下滑。中指研究院2025年8月“百城价格指数”显示，全国100个城市新建住宅平均价格为16910元/平方米，虽环比微涨0.20%，但68个城市仍处于价格下跌区间，其中宜昌新房价格环比跌幅达1.22%，柳州、保定等10个城市跌幅在0.5%-1.0%之间。

从同比维度看，国家统计局数据显示，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，二手住宅同比下降6.0%，冰冷数据的背后，是无数开发商与业主正在承受的“资产缩水”之痛。

即便如北京、上海这样的一线城市‌，也未能在这场调整中独善其身。国家统计局2025年8月数据显示，北京新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，二手住宅环比下降3.1%；上海虽实现新建商品住宅价格环比上涨0.4%，但二手住宅价格仍同比下降2.6%。

进入9月，一线城市调整态势持续，国家统计局后续披露的数据显示，9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%；二手房方面，一线城市环比下降1.2%，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%，价格与需求的背离态势进一步凸显。

相比之下，三四线城市的调整更为剧烈。‌ 上海易居房地产研究院2025年上半年分析指出，全国三四线城市新建商品住宅存销比（去化周期）仍高达30个月左右，远超12-14个月的合理区间，部分城市库存消化需近3年时间。

库存高企直接传导至价格端，国家统计局数据显示，2025年8月三四线城市二手住宅价格同比跌幅达6.0%，且非核心远郊区域跌幅更为显著，南京溧水、杭州临安等板块因缺乏实质性规划支撑，市场调整幅度已超过30%，这与中指研究院监测的“非核心城市远郊板块领跌”趋势一致。

商办地产成为本轮调整的重灾区。‌ 全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯指出，2025年中国商业地产市场面临投资收缩、需求疲软、库存高企等多重困境，租售需求偏弱，空置率走高，租金售价维持低位，“以价换量”成为市场主要特征。以上海松江某LOFT项目为例，其现价仅为2021年开盘价的55%，商水商电成本与20%转手税费的双重压力，使得潜在接盘者望而却步，这类因“商业属性包装成住宅销售”引发的维权纠纷，正随着价格下跌持续增多。

更值得关注的是，本轮楼市调整呈现出显著的结构性分化。‌ 国家统计局数据显示，2025年8月上海新建商品住宅价格同比上涨5.9%，而同期广州新建商品住宅价格同比下降4.3%，城市间分化已十分明显。

中指研究院2025年8月数据进一步印证，上海、成都、合肥、杭州新建住宅价格同比分别上涨11.50%、6.53%、6.21%、5.43%，而苏州、广州等17个城市涨幅不足1%，70个城市呈同比下跌态势。

即便是同一城市内部，核心区与远郊区也形成“冰火两重天”格局：上海总价3000万元及以上豪宅2025年上半年成交1096套，延续两年超千套的成交热度；而远郊区域受库存高、配套弱等因素影响，价格跌幅普遍超过20%，政策刺激仅能短期带动成交放量，却难以拉动价格回升。

对于当前市场态势，各方观点存在明显分歧。‌ 经济学家马光远指出：“救市政策本质是稳定预期，但当政策红利转化为抛售动力，就会形成‘越救市越下跌’的逆向调节。”而中指研究院相关专家分析认为，国务院会议明确房地产“止跌回稳”政策目标，“采取有力措施”预示政策有望进一步加力，短期或聚焦城市更新、城中村改造、改善性需求释放等方向。

从市场反馈看，国家统计局问卷调查结果显示，9月下旬以来，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访人员占比分别为58.3%和45.4%，对比上月分别提高10个百分点以上，市场信心初现企稳迹象。

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