美10月高预期降息下，我们多低的房贷利率能唤醒沉睡的购房者？

“现在利率都 3.05% 了，比三年前低了整整一个百分点，怎么还是没人来买房？” 这是不少卖房人一直在内心纠结的问题，看着冷清的售楼处难免会发出这样的感慨。

9月前不久美联储刚刚降息25个基点后，国内楼市又迎来政策暖风，这也是很多人的预期，不过似乎我们表现比较冷静和淡定，当然官方也给出原因，虽然我们会参考国际环境的变化，但货币政策还是以我为主。

目前，多地房贷利率已经逼近3%的红线，不过对于购房者而言，他们的观望情绪似乎仍没有消散。

理论上来说，现在的房贷利率几乎已经降到了历史新低，以2025年8月份的数据为例，5年期以上 LPR稳定在3.5%，全国首套商业房贷利率普遍在3.05%至3.3%之间，而深圳、广州等城市部分可达2.9%-3.0%，跟公积金贷款利率差距越来越小了。

同时，存量房贷也同步受益，按新规已批量调整至LPR-30个基点，重定价后多降至3.3%。公积金贷款更具优势，5年以上首套利率低至2.6%。

低利率显著减少利息支出，我认为比起市场上提到的首付比例下调，我更希望看到的是房贷利率下调，因为首付比例下调很容易让一些不自量力的人产生冲动，从而导致后续的麻烦，而房贷利率下调是真正的让利，能够有效降低买房成本。

比如百万30年期贷款，总利息可省数万元。这既减轻居民负担，也为刚需和改善型购房需求提供有力支持，助力房地产市场平稳健康发展。

8月全国新发放个人住房贷款利率仅3.1%，北京商业贷款利率：5 年以上首套房贷利率为LPR-45BP，即 3.05%；二套房贷利率方面，五环内为LPR-5BP，即3.45%，五环外为LPR-25BP，即3.25%。北京公积金贷款利率：5年以上首套房为2.6%，二套房为3.075%。

深圳取消首二套利率区分后，二套房利率降至3.05%，东莞、佛山等10城更是低至3%。若按贷款 200万、30年计算，利率从3.5%降至 3%，总利息可节省近10万元，月供减少270元。这样的成本降幅，在以往足以点燃市场热情。

但现实是购房者变得愈发谨慎，肯定不能否认降低房贷利率对市场的刺激效果，肯定是有的，但并未达到预期效果。

以前客户追着问 “利率还能降吗”，现在却反复打听 “我买了房子后房价会不会跌”。这种心态背后，是多重顾虑在作祟。有粉丝算账，即便利率降到2.8%，每月仍需还款8900元，可他所在的互联网公司正裁员，“万一失业，房贷就成了压垮家庭的大山”。

由此可见，现在大家担心的不仅仅是房地产市场，还包括自己的职业场，都得盘算万亿将来市场继续下跌或收入跟不上，那么高的房贷利率又该如何去偿还贷款，尽管市场层面讲，现在的利率已经足够低。

存量房贷与新增房贷的利率差更添焦虑。前两年高位入市的购房者仍在偿还4.5%以上的利率，而新买家享受着3%左右的优惠，这种落差让不少人选择暂缓置换。毕竟，老业主还在为高利率买单，谁愿意当接盘侠？

美联储降息打开了国内利率下调的空间，9月24日，FedWatch数据显示，目前市场对10月份美联储将连续降息的预期较高。市场押注美联储10月份降息25个基点的概率为91.9%，不降息的概率仅为8.1%。我们的市场预期5年期LPR或进一步下降，部分城市可能突破3%下限。但单纯的利率下调已难破局。不过我觉得，购房者更关心的是收入稳定性、房价走势等核心问题，利率只是决策因素之一。

对刚需群体而言，2.7%-2.8%或许是心理临界点。这个区间意味着贷款100万30年总利息可控制在 50万元以内，月供不足4600元，与房租支出差距缩小。而改善型购房者更看重利率与房价的平衡，若利率降至2.9%且房价趋稳，可能会释放置换需求。

但政策制定者需把握好尺度。过低的利率可能引发投机。真正的破局之道，或许在于利率下调与就业保障、房价稳预期的协同发力。当购房者不再为饭碗发愁，不再担心资产贬值，即便利率在 3%左右，也会愿意迈出入市的步伐，过去不久如此吗？