商务楼改造为租赁住房落地难？上海住建委：三年内完成重点楼宇转型提升

界面新闻记者 | 杨舒鸿吉
界面新闻编辑 | 庄键

“商务楼宇改为租赁住房的政策细则能不能尽快落地，能不能针对不同企业主体的需求作出更加具体的指引？”

近日，上海市发展改革委牵头围绕营商环境改善的具体需求，召集了一批街镇主官展开座谈会，持续听取街镇营商环境建设的意见建议。会上，徐家汇、洋泾、天山街道、湖南路、南京东路街道主官抛出了同一问题。

2025年8月，《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称《实施意见》）正式发布。《实施意见》明确，允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能。

这一政策受到了市场广泛关注，但市场主体却面临着不知道找哪个部门办理、不知道自己的楼宇是否符合这一政策要求等问题。会上，就有街道主官指出，目前这一政策缺少牵头部门，能否进行整合，实现“一窗受理、办理”。

会上，有街道一把手带来了企业、居民对于这项政策的顾虑，“商务楼宇改租赁用途后，一边是西装白领，一边是睡衣、拖鞋，这样的场景如何避免？””商务楼宇改租赁到底找哪个部门可以实现一次受理，避免多头跑”“商务楼宇改租赁，街道可以在其中起到什么样的作用？”

座谈会上，上海市住建委相关部门负责人作出回应：为应对当前商办楼宇市场方向不明等问题，上海市层面已建立“市区两级”专项工作机制，成立商办楼宇更新提升工作专班，由市发改、住建、规资三部门牵头，24家市级单位和各区共同参与。

通过“两张清单”明确任务，依托房管局房屋状况中心的监测平台，推动三年内完成重点楼宇的转型与提升。同时，建设全市租金价格指数，规范市场行为。为解决中小企业在转型过程中“不知道怎么干”的问题，已制定《存量商办楼宇更新项目审批注册工作指引》，推行“线下一口咨询、线上一口受理”的服务机制，优化营商环境，打通功能转变的审批闭环，推动城市更新落地见效。

建立街镇一把手与决策部门面对面的沟通渠道，是去年以来上海营商环境改善的重要举措。

2024年9月，上海市发改委召开营商环境座谈会，徐家汇街道主任在会上提出，在取消对餐饮企业的环评要求后，群众投诉增多，基层单位处于两难之中。

提出这一问题后，徐汇区制定《规范设摊经营活动管理办法》，通过构建“全链条监管”体系：在源头管控环节推行“一键选址+精准预告”模式，让“烟火气”与“秩序感”可共生，并形成可复制的治理经验。

这并非个案。记者注意到，在2025年年初发布的《上海市聚焦提升企业感受持续打造国际一流营商环境行动方案》（即8.0版行动方案）中，多个来自该座谈会的基层需求出现在其中。

比如，推行“街镇吹哨、部门报到”工作机制，合力推动街镇项目落地和企业诉求解决；建设活力街区，鼓励街镇在监管创新、交通管理、商户和居民协调等方面探索创新，有序发展集市活动、户外餐饮、夜间经济等业态，进一步降低管理成本和经营主体负担等。

这些来自基层的管理智慧，正在成为行政决策、立法部门的重要依据。基层不再是执行末梢，而是制度创新的源头。

街镇营商环境建设，是城市营商环境的基层基础，很大程度决定着广大中小微经营主体对营商环境的感受度。

在座谈会上，还有街道一把手提出针对辖区商圈大屏幕扰民的问题，如何协调企业的广告需求和居民的生活需求，让商圈既有亮度，附近居民生活又不受“光污染”？绿化市容部门也在现场做了解答。

上海市发改委透露，今年以来，上海在全国首次提出把“支持街镇营商环境建设”作为8.0任务内容，又进一步作为营商环境“十大攻坚突破任务”加以重点推动。市级部门针对基层反映的突出问题深入研究，在加强重油烟餐饮企业开办指引、优化店招外摆提升城市“烟火气”以及推进商务楼宇更新提升等方面加紧出台相关规定，有力支撑街镇工作。街镇作为基层营商环境建设的主力军，积极尽职履责，创造性开展工作，取得了良好成效，在今年7月发布的首届中国（上海）优化营商环境创新实践30个十佳案例与30个优秀案例中，涉及街镇的创新实践超过三分之一，全市各街镇结合产业特色和资源禀赋积极打造服务企业和区域发展的“一街（镇）一品”营商品牌。

上海市发展改革委相关负责人告诉界面新闻，街镇营商环境建设，不仅是街镇的事，需要顶层设计与基层创新上下联动、同频共振，才能孕育出更多破解难题、服务企业发展的生动实践。