一周参考消息丨10年MVP，剖析中铁建的“成都之路”经验

01

成都成都

成都，带不走的。

上周，我们对成都进行了为期一周的深度考察。

从憨态可掬的大熊猫，到让人泪流满面的麻辣火锅，再到公园里清香缭绕的盖碗茶，成都是安逸的。

从文化与商业深度融合的宽窄巷子，到传统与潮流丝滑嵌套的地标太古里，成都是创新的。

而当我们聚焦到房地产，从主城更新到新区建设，成都也是大胆的。

①

吃成都

“在成都啷个吃火锅嘛，我们成都人吃嘞是串串，吃火锅那是重庆！”

快车师傅对我们要去吃火锅表示不理解，然而还是热情的推荐了几家排名靠前的火锅店。

“排队排得老长了，火锅嘛哪家都差不多撒，等位要2小时......”

在精准吐槽我们这些“外地人”之后，师傅又补充了一个小故事：上次我朋友从广州来，他起飞我就来拿号，等他到了成都，刚好轮到。

当裹满辣椒面的肉片在红油锅里上下翻滚，成都的味道，首先在浓烈的香和炸裂的辣里刺激着我们的味蕾。

②

看成都

去成都之前，我们发现最近“花园入户”“空中院馆”等打破自然边界的产品创新点在成都房地产市场中频繁出现，住宅新规下越做越大的“光厅、花园餐吧”会被成都具象化为什么样的场景？

即使我们已经有了预料，但在进入实体样板间的那一刻，还是被“震撼”到了——成都居然这么敢！

锦江边上一层一户的大平层，超宽的客厅连通阳台，配上全景落地窗，塑造出“万里江山入我怀”的宽阔感。有的项目单阳台长度就高达25米，更别提得房率“破表”、项目“无法计算单价”的户型（具体可以私聊）。

而行业闻名的麓湖，别墅产品已经不追求独栋了，他们最贵的是独岛——四面环水、户均独立游艇泊位。而且，每个岛屿的建筑外立面都具有强烈的设计感，区别于城市传统小区的和谐统一，麓湖的岛，每个都像“一只特立独行的猫”。

站在麓湖的岛屿上眺望对岸，有种“天外来客”的体感。

新规之下，成都的房地产极其热爱“把花园搬进家里”，尤其是搬进大平层。从入户的花厅，到多功能室的茶室，再到阳台的花园，有的户型（叠墅）甚至1套设有7个“花园”。

在成都，这样即将传统院落文化与高层建筑形态深度融合，又消解了高层住宅的“离地”感的项目，还不少。

成都“四代宅”、好房子频频刷新大家眼界，这背后一方面是设计创新，但更重要的则是建筑法规的宽松。不过，值得一提的是成都在9月9日发布的《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》中，对此前不计容的一些空间纳入了管控，未来会秉持“面积可以偷，但不可以胡来”的原则，这会更考验项目的创新能力。

但总体上，成都，很超前！

③

谈成都

成都的企业家，兼具务实与大胆的气质。

很务实——不熟悉的领域我不做，就在房地产一块地一块地的做好。

又很大胆——之前还是只做刚需，这次直接上千万级别的顶豪产品。

成都的人民，追求安逸，但也不乏野心。

追求安逸——天府新区啷个远，我们平时都懒得去。

但也十分活泛——如果工作需要的话，去也不麻烦嘛......

④

读万卷书，行万里路。

当我们踏上这片土地的那一刻，我们对她的理解与偏爱，就更多了一分。

成都的烟火是带不走的，大熊猫也是带不走的。但成都大胆创新的气质与融入自然的追求，是我们可以学习和带走的。

除此之外，能带走的就还有火锅底料和麻辣兔头了......

02

中铁建在成都的10年MVP经验，为其他房企布局一线提供了什么思路？

蜀道难不难？

2025年上半年，成都楼市再次位居全国新房成交榜首。

数据显示，期内一手住宅成交面积达701.3万㎡，这已是成都第12年领跑全国新房市场。土地市场同样表现强劲：上半年成都土地出让总金额424.9亿元，位列全国第四，仅次于杭州、北京和上海，稳居新一线城市头部阵营；总出让建筑面积398.6万㎡，排名全国第二；平均溢价率达20.7%，同样高居全国第二，均仅次于杭州。

成都作为国家战略上的大后方，一直享有充分的政策与资源支持，也是全国少数仍保持强劲活力的房地产市场之一。

众多房企因此纷纷加大在成都的战略布局。其中，中国铁建的表现尤为亮眼：2025年上半年，中铁建以约75.9亿元销售额和31.3万㎡销售面积，夺得成都市场“双料冠军”。

值得一提的是，其领先优势由来已久：2024年全年，中铁建地产便以207.6亿的销售额位列成都房企TOP30榜首。且自2016年底首次进入成都房企TOP10以来，中铁建西南区域成都公司已连续10年保持在这一行列。

我们不得不思考，成都作为热门新一线城市，属于标准的兵家必争之地，不论是民营与国有企业均十分活跃。作为一家央企，中铁建如何能在成都市场长期保持领先地位？

下图为中铁建在成都的发展历程

①

在8月期《晨光地产行研》中，我们对中铁建的“成都之路”进行了系统分析，发现中国铁建的成都发展之路，具体可以拆解为以下4步：

• 第一步，精准布局、持续迭代，建立市场影响力

2010年，公司敏锐捕捉到成都“南拓”战略机遇，果断在高新区金融城板块拿地，并推出首个高端精装改善产品——西派国际，并以全精装交付打破了西南区域以清水房为主的惯例，确立了中铁建在西南地区的高端产品形象。

2013年，继续在高新区推出第二个西派系产品——西派澜岸，以园林、户型等迭代强化了该系列的高端改善定位。

到2024年推出五大全新“西派”项目，中铁建在不断压仓成都的过程中，通过产品的持续迭代，建立起了高端住宅市场影响力。

• 第二步，紧跟规划，重仓特定区域

2015年《武侯新城核心区概念规划方案》发布，2016年（规划出炉次年）中铁建便以36.2亿元重仓武侯新城，以近乎当时区域均价两倍的地价拿下320亩低密地块，并开发为首个高端项目——西派城。直接推动武侯新城从首置首改型市场向高端居住板块转型。

此后，中铁建持续加大在武侯新城的布局力度，八年开发9个项目，到2024年，中铁建五个项目的总销售额，占到武侯新城全年新房销售总额的68%。

• 第三步，保持敏锐，顺应周期及时调仓

2018年房地产开始步入调整轨道，中铁建将重点转回主城，加大对老城青羊区的布局力度。

2019年，高端项目西派浣花首入青羊区浣花溪板块；2020年，再度落子青羊金沙板块推出西派金沙。截至目前，中铁建在青羊区已布局5个项目，2021-2024年连续四年蝉联区域销售额第一。

值得一提的是，2022年成都提出“三个做优做强”，“回归主城”成为基调。而中铁建已经先于政策启动战略回调——2021至2024年，中铁建在成都共竞得11宗土地，总计约775亩，其中8宗位于主城区，总面积532亩，拿地金额占比超70%。

第四步，结合先天基因，轻重结合发展

2019年，成都全面启动首批TOD示范项目建设，武侯新城被规划为“产业+居住+轨道交通”核心区，区域内TOD项目众多。

深耕武侯区多年的中铁建，品牌影响力加上先天的施工基因，中铁建在TOD开发方面具备天然优势，于是公司迅速调整战略，积极推动在代建领域的布局。

目前，中铁建已携手武侯资本、汇厦建投、天府产城、兴蓉西集团等企业，在武侯新城、青羊、锦江、光华新城等板块开发了多个项目，成为成都代建领域首家“百亿级”房企。

具体分析内容详见《晨光地产行研》8月期。

②

通过对中铁建在成都市场的发展策略梳理，我们发现在一个城市获取经营的连续性、不下牌桌且不断做大规模，是企业立足的关键。

但事实上，像成都乃至能级更高的核心城市，对于房地产来说香饽饽一般的存在，市场竞争激烈，想要获得连续经营并不断做大，仅凭勤奋很难实现。

但通过中铁建在成都的发展历程，我们可以得出一下参考：

1、重仓押注特定区域（如武侯新城、青羊区），将其打造为“根据地”......

2、产品迭代塑造品牌......

3、并整合多方资源，积极介入城市运营......

4、“轻重结合”......

详细分析见《晨光地产行研》8月期。

显然，中铁建的实践，为房企在高能级市场的战略布局与长期发展提供了重要范本！更值得注意的是，纵观其它一线城市，头部房企们往往也具有相似的发展路径。

如中海、保利、招商在北京市场的打法，以及中海、保利在上海的打法等。具体分析内容详见《晨光地产行研》8月期。

具体内容详见《晨光地产行研》8月期。

③

我们认为，若想在竞争激烈的一线城市立足，企业至少也需具备以下三方面能力：

其一，应有一到两个“压舱石”区域，一旦明确，就应坚持区域深耕......

其二，储备至少一两个重大项目，既可以是非市场化的跨周期项目，也可依托招拍挂拿下的具有长期影响力的项目......

其三，轻重结合，赋能城市，通过合作推进“城市共建”......

『 产品介绍 』

《晨光地产行研》

房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品

每2月一期

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