北京市凯诺律师事务所：征地拆迁中的几大猫腻，你注意到了吗？

　　众所周知，征收程序是非常复杂的，而且像城中村改造、旧城区改造、棚户区改造以及个别因公共利益需要开展的征收一般都会涉及巨大的利益，因此在征地拆迁中，极个别的征收方为了降低征收成本，或者是为了推进征收工作，往往会采取各种办法来推进征收工作，一旦征收方在项目比较着急的情况下，采取一些手段强制推进征收工作，那对被征收人来说肯定也是有很大风险的。

　　所以，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在遇到征地拆迁时，一定要注意征收方的一些征收行为，尤其是以下三种，广大被征收人一旦遇到，要马上咨询专业律师。

　　一、无证房屋被认定为违法建筑

　　不拆迁，无违建，一拆迁，尽违建。在征地拆迁中房屋被认定为违法建筑已经并不稀奇。实践中虽然存在很多的无证房屋（未办理审批手续、没有建设规划许可证、乡村建设规划许可证等违反法律法规的构筑物、建筑物），但是一般情况下，只要不征地拆迁，似乎就不存在违法建筑，相关部门也不会主动上门对当事人进行处罚。

　　然而只要一遇到拆迁，征收方几乎就会把所有的无证房屋（不管是宅基地上的房屋，还是国有土地上的房屋）都以违反《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规，未办理审批手续等为由认定为违法建筑，尤其是在被征收人因补偿不合理而迟迟没有签订补偿安置协议的情况下，为了推进征收工作，无证房屋基本逃不过被当成违法建筑的“命运”。

　　但是这里凯诺拆迁律师需要提醒大家的是，按照法不溯及既往的原则，并不是所有的无证房屋都属于违法建筑，在拆迁后，都不应该给予被征收人补偿。事实上，造成房屋无证的原因有很多，这点我们在之前的文章中也都有提到过，从多地发布的相关法律法规来看，如果房屋是在1986年，即《土地管理法》实施之前建成的，从原则上来说，征收方不宜将此类房屋认定为违法建筑。要是房屋是在2006之前建成的，若有土地审批、建设规划许可等文件或证明之一的，从原则上来说也不宜直接认定为违法建筑，也需要给予被征收人合理、公平的补偿。

　　因此，大家在遇到土地征收、房屋征收后，广大被征收人一定要注意征收方的这个征收行为，若发现认定程序不合理，即相关部门未按照《土地管理法》《行政处罚法》《城乡规划法》等法律法规实地调查、认定无证房屋，只是以口头的形式将无证房屋“一刀切”的认定为违法建筑，那么被征收人此时就要提高警惕了，这很有可能是征收方想促进拆迁而采取的一种手段，建议被征收人尽快让专业律师介入，避免自己的合法权益被侵害。

　　二、这只是预征收

　　棚户区改造、城中村改造、旧城区改建等等具有公益性质的征收项目，通常情况下，都是预征收。也就是在此类这些项目中，征收方会让被征收人先签订预征收协议，等到绝大部分被征收人签订预征收协议之后，就会正式启动改造、改建工作。

　　但是预征收对被征收人来说有一定的风险。想必大家都知道，城中村改造、棚户区改造、旧城区改建不同于因公共利益需要而开展的征地拆迁活动，城中村改造、旧城区改造等项目需要征询老百姓的意见，签订预征收协议，只有绝大多数被征收人同意改造、改建活动，签订预征收补偿安置协议，那么相关部门才可以正式开始改造、改建活动。

　　所以，实践过程中，相关部门为了能正常启动改造、改建活动，则会使用各种各样的办法，诱导广大老百姓签订预征收协议，比如“你只要签订协议，会多给你搬迁费”“会让你先选择安置房”等等，很多老百姓一听到有好处，则会直接签订预征收协议。

　　可是凯诺拆迁律师这里要告诉大家，在签订协议之前相关部门说要给予你各种好处，那么这很有可能就是想套路被征收人。因此，大家一定要注意，在签订预征收协议之前一定要审查补偿标准是否合理，如果补偿标准不合理，建议不要签，一旦签订，当签约人数达到百分之九十以上，那么该预征收协议就产生了法律效力，相关部门就会按照该协议对被征收人进行补偿。

　　三、拿政策当借口

　　对于补偿标准，当被征收人认为不合理，而向征收方提出自己意见或者是建议时，征收方经常拿出各种红头文件来压制被征收人，总以“政策就是这样”为由拒绝采取被征收人提出来的意见，甚至以政策文件来强迫被征收人搬迁、签订补偿安置协议。有的被征收人由于不了解相关的法律法规，或者是对相关的政策理解不够，往往会认为征收方说的话可能真是这样，然后就直接签订了补偿安置协议，并完成搬迁。

　　但是这里凯诺拆迁律师需要提醒大家的是，政策一般情况下是为了相关部门的征收工作而制定的，并不是一定是针对被征收人。所以当有征收方拿着相关的红头文件，或者其他的政策要求来压制广大被征收人时，老百姓一定要注意了，这很有可能是征收方以政策来吓唬被征收人，试图以政策强迫被征收人搬迁。

　　从原则上来说，征收关系着被征收人切身利益，所以无论是政策还是相关的法律法规，相关部门都不能违背，实践中，如果遇到相关部门以政策、红头文件等威胁被征收人时，被征收人一定要勇敢地拿起法律武器来维护自己的合法权益，对于遇到违反法律法规，侵害被征收人合法权益的行为，也要及时采取法律措施，避免自己的合法权益被侵害。