专业文章丨买房“跳单”？违约责任“跳”不了

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（本文转载自北京市京师合肥律师事务所）

作者简介

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民法院和国台办特邀“总对总”调解员，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省《民法典》讲师团成员，合肥、六安、宿州、淮北、池州、德州、淄博、日照、晋城、绥化、固原、嘉兴、绍兴、濮阳、绵阳、恩施、榆林仲裁委员会仲裁员。

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

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一、案件回顾

2020年10月，黄某欲购买一套住宅，遂找到安溪县某中介公司，希望能帮其寻找合适的房源。中介公司在收到黄某书面委托后，开始为其寻找房子。之后，黄某与中介公司签订一份协议，约定黄某若与房主签订《房屋买卖协议》，应向中介公司支付中介服务费；若中介公司与房主洽谈成功，而黄某因自身客观原因不购买该房产导致交易失败的，则需向中介公司支付5000元的违约金。

协议签订后，中介公司带黄某实地看房，双方通过微信聊看房、购房等相关事宜。黄某虽然对房子很满意，但却没有按照与中介签订的协议来购买房屋，而是通过找朋友打听到房主的联系方式后，与房主私下协商并购得该房产。事后，中介公司得知此消息，多次要求黄某支付中介服务费，均被黄某拒绝。2021年1月，中介公司将黄某诉至法院，要求黄某支付中介服务费及违约金。

本案开庭前，承办法官组织双方当事人进行调解，并向黄某阐释了《民法典》关于“跳单”行为的规定，明确告知其与中介公司签订的协议对双方当事人均具有法律约束力，黄某无故“跳单”已构成违约，理应依据协议的约定向中介公司支付中介费并承担违约责任。同时，承办法官还结合社会主义核心价值观向黄某明法辨理，向其说明诚实守信是中华民族的传统美德，黄某作为委托人在接受中介服务时应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。最终，黄某同意一次性支付中介公司报酬13000元。

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二、法律解读

随着房地产市场的兴盛，房屋中介服务市场应运而生且前景广阔。现实中，在中介人付出劳动后，有部分委托人为了追求自己个人利益的最大化，采用绕过中介人订立房屋买卖或租赁等合同的方式“跳单”，导致中介人提供了服务却无法获得应得的报酬。中介业内所称的“跳单”，又称为“跳中介”，是指在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务与信息，甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。“跳单”行为不仅会让中介人付出劳动得不到回报，委托人也会因为缺少专业中介人员的指导，增加房产交易的风险，导致产权纠纷、资金安全、物业矛盾等问题频发，严重的甚至可能导致委托人“钱房两空”。

在以往法律规定中，未对“跳单”行为做出准确的界定，中介人往往是通过在中介合同中约定禁止“跳单”的条款，来保护自己的合法权益。但是，由于缺乏明确的法律规定，当事人在中介合同中约定的禁止“跳单”条款的法律效力如何？以及何种情况下的“跳单”构成违约，在司法实践中认识不一；而且，由于中介合同作为委托合同的一种特殊情形，合同双方均具有任意解除权，所以实践中也有观点认为“跳单”行为实质上是行使了任意解除权，并未违反法律强制性规定，也不应承担违约责任。前述这些观点均在司法实践中产生了较大的争议，导致同案不同判的现象时有发生。为了统一裁判尺度，最高人民法院曾在2011年发布有关“跳单”认定的指导性案例，但是，该案例由于年代久远，无法满足目前“跳单”出现的新情况、新现象；再者，指导性案例相对于法律而言，其局限性较大，对维护双方权益与公平交易的效果也不是非常明显。为了扭转这一现象，规范中介市场秩序，《民法典》在总结司法实践经验的基础上，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，明确规定禁止“跳单”，对中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

《民法典》九百六十五条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”这一法律规定，不仅将《民法典》的诚实信用原则落到了实处，给法官裁判提供了准确的法律依据，更对维护契约精神、促进中介市场良性竞争和发展均有重要的现实意义。

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三、律师提醒

诚实守信是中华民族的传统美德，更是我们每个人日常生活中应当遵循的准则。

对于委托人而言，通过正规中介购买、租赁房屋，他们提供的专业服务有助于保障委托人的合法权益，避免了因“省小钱”而“吃大亏”。需要提醒注意的是，也并不是所有绕过中介进行交易的行为均构成“跳单”，除中介合同另有约定的，若是委托人既没有利用中介人提供的服务，也没有利用中介人提供的媒介或者信息机会，其绕过中介订立合同的行为，一般不构成“跳单”。

对于中介人而言，应当尽心尽责地为委托人提供专业的中介服务，帮助他们寻找适用的房源，按约提供中介合同中约定的信息机会或者媒介服务，协助委托人办理贷款、产权过户、房屋交接等相关手续，通过优质的服务扩大市场并留住客户。对于委托人恶意“跳单”的行为，可以依法追究他们的违约责任。