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成都中海锦叁号院

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中海锦叁号院的叠拼是建筑高度的低点，却也是区域之内产品能级的「制高点」。

这个身份认定，一方面基于其建面尺度，1100w+的总价区间这样的硬性数据指标。

另一方面，将对标范围缩小到叠拼赛道，它展现了对比全城叠拼的稀缺性。

这种稀缺性主要体现在三个维度：

第一，它是临规划公园头排的资源型全景上下双叠产品。

不要小看这几大元素的叠加态，在成都，能同时满足的叠拼不超过三个。

锦叁号院在112亩的占地中，将接近32亩地给到了叠拼区域，共设置88套上下双叠。每亩地平均仅有约2.7户，这是一个极低的户亩比指标。

我以前说过，锦叁号院是成都首个网格化限高的项目，建筑高度由西向东形成层层退台。

叠拼全部集中于西区组团，紧邻规划中的百亩公园，头排的景观面长度超过了300米，这种视野尺度对于城市别墅来说极为难得。

如何利用好外向资源优势和地块低容属性是中海·锦叁号院产品研发的重点。

它选用了「L型布局」的叠拼栋型。这种布局的好处是：既能兼顾围合院落形态，让更多房间全景感受绿植景观，又能控制视线的私密性。

同时通过叠级露台，让更多住户可以享受到外向景观视野。

第二，使用面积超过500㎡，对标独栋的墅感形态。

墅感营造是成都叠拼产品力一直进化的重要方向，它的第一维度必然是隐私性考量。

中海·锦叁号院叠拼通过严格遵循的「三独立体系」，来实现这种对标独栋别墅的居住感。

▍独立归家动线

如下图所示，上下叠每一户，都有独立的地下和地面双入户动线；

下叠地面从南侧花园入户，上叠地面则从北侧入户，尽量去减轻归家动线的相互干扰，各有各的私享感。

在下叠产品中，前院通过高约3米的豪华独立院门进入。而进入户内按照地面步行入户，和通过地下室车库私梯电梯入户两条动线，分别配置双玄关区；

同时北花园和户内也有一个作为过渡的入口玄关区。

这种设计非常符合我们的使用习惯，别墅生活需要室内外的高频切换，玄关区既有仪式感，也是实用性极强的污物过渡区。

▍独立地下空间

上下叠均有分割清晰的独立地下室，并与双车位车库无缝衔接。这意味着业主停好车后就能一步入户，这就是别墅独有的便捷与尊崇感。

▍独立竖向交通体系

锦叁号院为每一户都预留户内电梯井，后期业主可自行加装电梯，并且电梯可以到达每一层。

此外中海还有备无患地装配了一部共用电梯，整个栋型实现五梯四户的格局。

第三，在多重庭院体系之下，单层使用面积超过200㎡。

千万级低密买家是既要又要的心态，既追求别墅的竖向分层和亲地院落，又想拥有大平层的舒展尺度。

没办法，这些富人多数已经有了多套房的居住经历，体会过不同形态的产品痛点在何处！

我对叠拼创新中两项物理指标极为关注：面宽量级和单层面积。

锦叁号院的这两项指标都是妥妥的豪华级：面宽约11米的四面宽尺度，单层使用面积超过150㎡。

以295㎡的下叠为例，其各层的面积尺度参考下图：

只算地面两层，实际使用面积就已经超过300㎡；

而地下室部分就相当于是全赠送，加在一起这套下叠的使用面积将超过500㎡。

这类位于置换链条顶部的产品，面积足够大对于客户来说是刚性需求。

只有超大尺度，才能满足他们丰富庞杂的多人口家庭，也才能兼容他们对多种生活场景的需求。

全景资源+对标独栋墅感+超大尺度单层，是中海·锦叁号院的三大核心价值。

下面结合两套样板间，我们再来详细解读锦叁号院建面约295㎡的旗舰叠拼。它们总共只有76套。

我们先来看看这个295㎡的下叠，地下空间已在前面讲过，这部分我重点分析地上空间。

▍和花园无界交融的超尺度首层

在150㎡超大单层的加持下，含花园在内的首层总面积超过200㎡。其中下叠首层的LDK厅可以达到约78㎡，基本和当下300㎡的大平层相当。

建议大家走进超尺度LDK厅之后，坐在沙发上感受一下室内和花园无界交融的生活场景。

那种感受，是很多朋友向往墅居的初心所在。

这款下叠是首层南北双花园、二层南北双露台的4大花园布局。整个花园和露台使用面积约100㎡。

同时结合L型的半围合房间布局，几乎所有的重要功能空间都可以看到花园，即开窗见绿。

这就是我反复说的，叠拼的花园接触面比花园尺度还重要。

需要强调一点，锦叁号院叠拼的首层私家花园均不计入项目绿地率。

这款295㎡下叠在首层还设置了功能完整的后勤区。

中西双厨完全分离，中厨面积约12㎡操作空间充裕。同时西厨旁与北花园相接的玄关区，可以设置为收纳量巨大的储藏室和洗衣房。

不久前，一位豪品荟的会员在装修别墅时就特别提到：专门在房子里规划了一个储藏室，核心需求就是为了能多容纳两个冰柜。

对于居家时间较长、且通常有保姆打理家务的家庭来说，充足的食品储备空间，已经成为非常重要的刚性需求。

▍空间层次丰富的家庭专属私享层

二楼的卧室区配置三个套房和一个家庭厅，是家庭成员内部的专属私享区。

家庭厅作为整个二层的中心，联系各个卧室，其功能多元且必要。

它既可以是家庭成员交流学习、放松休息的主要场地，也是有客人到访时小朋友们专属的玩乐场域。

家庭厅还连接南向阳台，可以作为室内外场景交互，并与面积约45㎡的全功能主卧套房形成洄游动线。

这种丰富的空间功能和动线层次，是定义享受型别墅的重要参考条件。

而在结构形式上，这套叠拼户内基本没有结构柱和剪力墙，功能划分自由度很大，因此它拥有足够大的改造空间，对于不同成员数量的家庭需求都有很强的兼容性。

建面约295㎡的上叠户型的基本素质和下叠相似，实现了超大的单层使用面积，同样带独立的地面入户层、独立地下室。

不同的是这款上叠在地面之上一共有三层，并形成叠级退台格局。

这套上叠户型做到的极致分层让我很感兴趣，它既实现了社交区和休息区分层，也实现了主卧区和其他休息区分层。

对于多代共居家庭非常友好。

▍首层超级宽厅聚焦纯粹社交功能

将首层11米面宽都给公区，打造了一个进深约6米，净使用面积约68㎡的奢侈宽厅。

这个空间尺度，在近期的上叠产品中几乎是独一档存在。

此外，在这个超级宽厅外分别接了一个25㎡和15㎡的甲板式露台，两个露台成L型，解决了很多上叠公区不和花园交接的问题。

这两个露台不仅可以近身尺度沉浸式享受园景，还能承载丰富的户外活动场景：

户外就餐、朋友聚会、仰望星空、养花种草，都可以在此实现。

和下叠一样，这套上叠同样注重后勤区。

整个中厨的尺度为4.4mX4m，既可以和西区分隔独立，也可通过双岛台，搭配组合使用，满足多人就餐时的快速出餐需求。

上叠同样也强调了步梯美学。

这和下叠的竖向交通空间是一个逻辑，让楼梯扮演装饰和增强空间美学的角色。

在锦叁号院展示的样板间中，这个以原木纹饰面装饰的步梯，极大地提升这个公区的品质，好看、爱看。

▍适配家庭多场景空间的次卧层

次卧层的三个房间全部南向布局，其中一个尺度超过45㎡的套房，与五层的独立主卧尺度相当。

这个超大面积次主卧外接露台，适配不同使用场景：无论是对分房睡的夫妻，还是常住的老人，或者同性别二孩共用，都尺度开阔。

同时，次卧层的房间还可以根据业主家庭的实际需求，进行整合改造，实现充分个性化。

▍隐秘而奢华的独立主卧层

将主人日常起居放在独立一层，实现极致的隐秘和奢华。这两个词，是很多别墅用户源自内心的真实需求。

三楼的主卧区室内面积超过50㎡，独立玄关、独立迷你吧、独立十字衣帽间等奢享配置一个不少。

在主卧外围还布局了L型的露台，面积约50㎡，在主卧和公共通道分别设置出入口。

室内小洄游，室内室外大洄游，每一次动线切换，都对应不同的生活场景。

这是专属于上叠顶层的墅居浪漫。

将主卧布置在顶层，而不是做独立屋顶花园，还有另一个目的：

确保了屋顶界面的品质稳定，毕竟业主后期可搭建和装饰的面积有限。对于做好第五立面管控，这种设计很有必要。

在建面约295㎡的上下叠之外，中海锦叁号院还有12套335㎡的叠拼，清水总价超过1500万元。

其中下叠含花园在内的可使用面积超过600㎡，属于塔尖明珠，制霸整个城西豪宅置换链。

这款335㎡户型整体格局和295㎡接近，限于篇幅，我不再展开品审。

放一组下叠户型图，大家先做初步了解，想交流产品详情，欢迎私信局座。

今年，我去现场最多的项目就是中海·锦叁号院，对其最真实的感受就是四个字：

渐入佳境。

一方面，项目呈现得越来越完整且成体系。

比如整个全维示范区，从下沉会所到景观园林，到架空层泛会所，再到最近一次叠拼的石材+铝板立面都做了实景呈现。

▲中海·锦叁号院下叠庭院实景图

入夏之后，各种植被状态正佳，这种5-11层迷人矮房子的舒适宜人展现得淋漓尽致。

局座看叠拼实景那天下着小雨，在房间内能听到雨水打在树叶、水池、地面的白噪音。

这是一种看似简单，却又十分难得的自然感受，是矮房子院落感的精髓所在。

▲中海·锦叁号院庭院景观实景图

另一方面，中海·锦叁号院的市场反响也渐入佳境。

在青羊区的豪改市场，中海·锦叁号院的200㎡+级大平层和叠墅产品有着深厚的地缘支持。

如同开篇提到的成都豪宅胡焕庸线，顶豪产品在供需端的共识越来越明显。

以青羊区为例，过去5年，800万+的二手房成交了约1300套。而千万级的新房供应一直严格控量。

▲中海·锦叁号院上叠地下室实景图

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