再过5年，180万的房产大概还能值多少钱？孙宏斌与王健林说法一致

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孙宏斌那双一向精明的眼，早在几年前已经泛起忧色。他话说得直白：只要房地产企业举债太猛，迟早全行业都得卡脖子。

王健林也不拐弯，脱口而出‘世界上还真没有哪个国家的楼市可以繁荣五十年’，中国没人能例外。

不是危言耸听，这帮在房地产翻江倒海多年的大佬，直觉就像动物本能。

真正的拐点落在了2021年。那一年，市场像突然熄了灯，新房、二手房齐刷刷开始跌价。这种下滑不是小修小补，是整盘棋的局面反转。也是这一年，人口增量直线抽水，城里的地铁刚修完，可能下一站上来的人却越来越少。楼盘密集，大门却清冷，这些新房像舞台布景一样扎堆挂在网上，周围冷冷清清。

2022年，楼市下坠得更狠。许多人硬着头皮挂牌，半年都无人问津。尤其是三线、四线城市，还有大城市外环那些楼，空着，空得让人毛骨悚然。想卖没人接盘，想租没人入住，房子成了不能动的‘烫手山芋’。

而那句‘买房能抗通胀’的老话，在朋友圈悄悄消失。手上有房再也不是拥有一摞现金券了，毕竟全国没卖出去的商品房面积到2024年底已经封顶到7.5亿平方米，比上一年又多出了10.6%——足足1.5万亿元的资金原地晾着。

仔细看这个趋势，不只是暂时清冷，是深层次供需倒挂。三四线、郊区、低线城市，房子越来越难流转，出售周期拉得比橡皮筋还长。

一个小细节：2025年9月，二手房在这些地方价格普遍只剩每平米4000到6000元，还在往下小幅挪。身边有朋友感慨，‘手里那套180万买进的房子，五年过去，挂牌160万根本没人搭理’。

有人说，这很像日本90年代的泡沫破灭——彼时日本地方城市房价一泻千里，谁都不敢抢最后的接力棒。十年、二十年，‘负资产’成了老百姓口中的新词。现在三四线的沉寂，和日本那个时代可惜地惊人。好家伙，风一停，大家突然发现，房子不一定还能变现金，甚至变成了资金笼子。

再来看看2024年底之前，全国空置房子的面积，累积上去了还在涨，买的人却越来越少。这不是小波动。是房地产彻底失去了做‘流动性之王’的本钱，也让180万一套的房子五年后能剩几何，答案已经写在墙上。

政策端的风向也变了。房产税从2010年代就嚷嚷要落地，到2025年2月，重庆干脆把外地人在当地买普通住房的税免了。照这个进度，2030年前，全国推行房产税的轮廓愈发清晰。

那一旦政策真落锤，多套房业主的负担会陡然加重。投资需求像北风吹散的枯叶，剩下的只会是刚需。财产性税负能瞬间撕破市场的虚火——这在日本、英国都不是传说，而是十年磨一剑的现实。

更重要的是，‘买房发家致富’的故事，讲不下去了。三四线、郊区、烫手学区房、明星公寓，全都在‘缩水’榜单里排队。北京海淀区的蜂鸟家园，2021年高峰期一套44平米小户型卖到985万，2023年底同样面积只剩一半价格。这种神话破灭在每个焦虑的家庭里上演。公寓升值无望，税费重，卖出去难如登天。

年轻人的态度也完全变了。2024年有个调查，说50%的年轻人买房只求‘安定’。38%觉得用年薪6到10倍的钱买个家可以接受，躲着高杠杆不碰。86.6%的人最看重周边便利，不再盲从炒作。

打个比方，这就像17世纪荷兰郁金香泡沫崩盘后，球茎价格回归观赏属性，没人再幻想一夜暴富。房地产也回归了，只剩下‘住得舒坦’还被看作首要。

回到眼下的现实。即便是一线和强二线城市核心区，比如北京国贸、上海陆家嘴、杭州西湖区，表现还算抗跌。但只要稍微偏出主城区、产业一空，价格和流动性照样摇摆。

上海某知名学区房小区，有业主几年里目睹了一室户的钱变成买两室一厅的滑稽局面，这不是段子。

随手补充一句，英国十九世纪铁路狂热退潮后，闲置钢轨遍地堆，产能消化了好多年。这和中国7.5亿平方米商品房库存的局面如出一辙。

市场不缺房子，就缺真的需求。冰箱里放太多面包，吃得没那么多，再好的面包也有过期的一天。

再看金融端。2024年5月，央行把首付比例再一次下调，首套15%，二套25%，连房贷利率下限也给取消了。但明眼人都清楚，这不是让所有人疯狂买房，是温柔地托底。‘稳楼市、防风险’成了主旋律，高杠杆炒房的年代已经关门。

房价的起伏、房产的命运，和过去的逻辑早已割裂。家里那套180万的房，五年后也许只剩160万，甚至更低，变现速度还未必能跟上换工作的节奏。投资房产要像老一辈‘买郁金香’一样清醒，别再幻想‘买房稳赚’的神话能拉你一把。

想明白了这一点，你会发觉：把全部筹码压在房子上，从现在开始，是个越来越冒险的选择。

你不信？回看看日本九十年代和荷兰十七世纪，牌桌上的玩家更换，结局却总在风一变冷时提前写好。

未来五年，中国房地产留下的是一地鸡毛，还是一纸理性的账单？手握180万一套房的人，都只能在这个新世界里自己拿算盘打。