国联民生证券：25H1地产行业利润率改善拐点或现曙光 调结构优土储成主流

智通财经APP获悉，国联民生证券发布研报称，据统计，2025上半年50家样本房企营业收入12049亿元，同比-16.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比+4.9%、-32.1%、-26.1%；毛利率为11.68%，较2024年全年下降0.29pct，预计行业毛利率已走出快速下降通道，进入磨底阶段。销售端，房企持续分化，头部改善房企逆势有韧性。投资端，房企以销定投，聚焦核心城市核心区域，拿地强度有所恢复。

国联民生证券主要观点如下：

业绩端：房企业绩表现延续分化，毛利率拐点或将至

2025年上半年50家样本房企：①营业收入12049亿元，同比-16.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比+4.9%、-32.1%、-26.1%；②归母净利润亏损870亿元，同比多亏损39.0%，央国企仍能保持正向盈利，民企亏损977亿元、混合制房企亏损98亿元；③毛利率为11.68%，较2024年全年下降0.29pct，预计行业毛利率已走出快速下降通道，进入磨底阶段；④销管费率为4.89%，较2024年全年下降0.62pct，持续降本增效；⑤房企基于谨慎原则，持续计提减值，1H2025万科A、绿城中国和华发股份计提存货减值均超过10亿元。

经营端：核心城市市场良好，头部房企投销聚焦

销售端，2025年上半年TOP100房企销售金额延续下滑趋势，全口径销售金额17820亿元，同比-11%；房企持续分化，头部改善房企逆势有韧性，建发国际集团、中国金茂等同比有正增长；TOP30中民企数量减少，从2020年的21家降至1H2025的7家。投资端，房企以销定投，聚焦核心城市核心区域，拿地强度有所恢复，14家典型房企2021-1H2025拿地强度为0.47、0.31、0.29、0.21、0.36，其中中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国拿地强度均超过0.6。

资产端：房企控制资产负债规模，提升资产流动性

2025年上半年16家典型房企：①资产负债表持续收缩，总资产规模101875亿元，较2024年末下降2.9%；有息负债规模27146亿元，较2024年末增加0.4%；资产负债率71.5%，较2024年末下降0.8pct。②短期偿债仍有一定压力，整体短期有息负债30.4%，较2024年末下降1.8pct。③平均融资成本3.63%，较2024年全年下降30BP，招商蛇口、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处行业最低区间。④改善型房企资产流动性更高，建发国际集团(8.0%)、滨江集团(12.8%)和绿城中国(14.9%)1H2025竣工存货占总存货比例小于15%；建发国际集团、滨江集团、保利发展和华发股份4家1H2025资产流速超过65%。

投资建议：推荐头部央国企和改善型房企

国联民生证券指出，当前房地产市场一二手房走势分化，核心城市核心区域的优质新房项目去化量价表现良好，在产品上对老项目和二手房形成压制；二手房多为“以价换量”，价格呈阴跌状态。正常生产经营的房企积极去化老库存，补充流动性好的优质土储，兼顾流速与利润。在住房进入存量时代背景下，房企的竞争在于资产质量、产品品质与服务、品牌影响等方面，推荐持续核心城市核心区域拿地的龙头房企，如绿城中国(03900)、建发国际集团(01908)、滨江集团(002244.SZ)、中国海外发展(00688)、建发股份(600153.SH)等。

风险提示

政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期。