『官方』大华静安年华(2025房价)楼盘百科-大华静安年华最新情报

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千呼万唤！静安大宁的大华·静安年华终于来了。

万众瞩目的大华·静安年华现已取证！明日正式开启认购，均价仅约13万/㎡！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔价格非常劲爆，一方面在静安大宁手握1.5万+/㎡的巨大价格优势；且项目户型为建面约108/123㎡3-4房，面积段更精致，总价优势巨大；同时还是静安首个“三阳台”户型，高实得率！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔另一方面，虹口杨浦新房普遍要14-16.6万/㎡，大华·静安年华是内环旁更具质价比的新盘。同样，这些区域三房120㎡起步，门槛高昂，项目凭借“精致面积+三阳台”，总价优势显著。

认购时间：2025年9月19日至9月23日；

认购地点：上海市静安区共和新路2188号久光中心B座5楼大华静安年华营销中心；

认购金额：145万元整；

开盘时间：2025年9月28日；

一房一价表如下：

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静安大宁地王【大华·静安年华】明日认购！

首开建面约108/123m²3-4房高层

静安睽违已久的叠墅后续将陆续推出

均价仅约13万/m²

直线距离静安内环仅约800米！

静安首个【三阳台】+【空中浮岛】+【豪装标准】！

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稀缺性资产选择指南

浦西方向，中环内共有七个行政区，如何选择？

首先是板块稀缺性。TA将决定未来房子价值的上限。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔回顾2015年至今，中环内浦西七区的供应情况，杨浦和普陀成为了绝对主力，其中普陀过去10年共供应了21幅，而杨浦则供应了30幅，2024年1年更是供应了9幅！

成片的供应固然能够带来整体城市界面的更新，但弊端也很明显：

未来二手市场中，将撞车严重。

前滩在前几年天量供应后的二手表现，足以说明这个问题。

稀缺性，永远是评判一个房子价值的首要因素。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔在这个纬度下，相对供应量更少的长宁、黄浦、虹口和静安，明显成为了更优更抢手的选择！

其次便是板块核心性。

说直白点，同是中环内，地段也分三六九等。

地段决定了未来房子价值的下限。

上文中筛选下来的长宁、虹口、黄浦和静安，做个比拼的话，

黄浦无需争论，而在多数人的评判中静安都要更胜长宁及虹口一筹。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔主观而言，在上海人的心理地图中，静安区始终占据着"白月光"般的特殊位置，其认同度明显超越长宁和虹口。

这种主观偏好直接反映在市场流动性上——静安的房子是"全上海人都愿意买"的标的，而虹口则更多依赖本区地缘客户或对虹口有特殊情结的购房者。

简单来说，静安是"全上海的静安"，而虹口更像是"虹口人的虹口"，这种认知差异决定了两个区域截然不同的市场深度和抗跌能力。

而客观而言，也是如此。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔从与传统意义上上海市中心（人民广场）的距离来评判，静安是最近的，也就是地段最为核心的，静安区距离人民广场直线距离仅不到800米！

区位示意图 仅供参考

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔所以，从新房供应量所影响的稀缺性以及板块本身的核心性而言，除去黄浦以外，静安是中环内浦西七区的首选。

静安区域价值解读

静安区现在的新房供应主要分为四个板块。

曹家渡，待加推的新房预估单价17万+/平，2000万级以上的选手可以考虑；

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔苏河湾，下半年或即将土拍的新地块，预估售价将达到18万+/平！毕竟东安新村都敢叫20万/平，静安只能更高不能低！

中兴路板块，百万方中兴城的城市更新也让这里变成了这几年静安的供应大户，板块内均价13-14万/平，算是2000万以内的热门选择！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔大宁板块，北上海之光，浦西中环内黄金板块之一，四大配套和住宅品质助力居住舒适度满分，但板块内常年无供应，近期终于将入市2个新房项目，均价预估13-16万/平！

而总价锚定在2000万级以内，中兴路vs大宁，如何选择？

从地产人的角度来看，大宁更胜一筹！

1. 首先是规划定位方面：

大宁板块规划定位清晰，板块内以中产/改善型社区为主，商业、教育等配套同步规划。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔而中兴路板块以居住社区为主，但是住宅类型比较杂，豪宅、改善和刚需都有，逻辑上对“静安+内环内”的传统老式区位概念依赖比较多。

2. 其次是配套设施方面：

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔大宁板块商业配套成熟，拥有久光中心等核心商业综合体，上海唯二的久光商场，一个在老静安、另一个就是大宁；交通上除了地铁1号线，还有在建中的20号线！将无缝串联起静安、虹口、杨浦及浦东，通勤出行非常便利！

实景图

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔而中兴路板块没有核心商业综合体，最大商业预期为一个新房项目自带约3万方的街区型商业。

3. 以及城市界面方面：

大宁板块是整片开发，规划统一，新社区集中，城市界面整洁。

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实景图

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔而中兴路板块仍处于城市更新阶段，路网和城市相对混乱，板块整体成型尚需时日。

4. 以及二手房价方面：

近3个月大宁的二手房价基本稳定在约10万/平，其中标杆小区大宁金茂府成交均价约15万/平。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔而例如次新房【大宁瑞仕花园】，距今12年楼龄，部分外立面都大幅脱落，也丝毫不影响其在二手市场中的价值，成交单价约12.4万/平！

来源于贝壳 仅供参考

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔而中兴路板块，新房、二手和老破小价格差距较大，新房和标杆二手12-13万/平，老破小大多是20年以上的老房子，价格只有约6-7万/平，整体房价约8万-9万/平，比大宁整体要低2万左右。

5. 最后则是供应量方面：

上面我们盘点过，静安区住宅最大增量在中兴城，目前足足有至少9个项目在售/待售，未来还有不少宅地等待出让！一定程度上，这里的房子并不满足稀缺性原则。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔相较而言，大宁板块的新房供应量处于低位！上一次新房供应还要追溯到21年的【静安天悦】，当时项目四次加推都取得了80+的高分，也展现出了板块居民急迫的改善需求！

总结来看，从稀缺性、板块价值等各方面逐层筛选，大宁板块仍旧是中环内2000万级以内置业的首选！

稀缺地段&市场珍品&顶豪级配置

土拍是政府的发声，而地王更是点睛之笔！

2025年上半年，9家卓越房企一拥而上，经过67轮竞价，所诞生的板块地王-【大华·静安年华】绝对是现阶段的稀缺&优质资产！

首先是地段所代表的优质性！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔项目直线距离静安内环仅约800米！直线距离静安寺-南京西路商圈仅约4400米！是大宁名副其实的“地王位置”！

也是相对于普陀虹口杨浦其他新房，离静安寺中心区最近的产品！

区位图 仅供参考

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔静安寺-南京西路是上海当仁不让的商业TOP旗舰，恒隆广场、久光百货、静安嘉里中心等，是上海顶奢品牌布局密度最大的商圈！

实拍图 仅供参考

而顶级商圈对于住宅的价值有着非常明显的辐射效应。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔纵观全球顶级都市，无论是纽约上东区毗邻第五大道的豪宅，还是伦敦梅菲尔区围绕牛津街的高端住宅，亦或是巴黎八区紧邻香榭丽舍的公寓，都印证了一个规律：顶级商圈不仅是消费力的象征，更是城市资源的制高点，其周边住宅往往享有最高的价值溢价和最强的抗跌能力。

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔同时，项目周边大宁国际商业广场、大宁久光等多个大型商业林立，购物、娱乐、休闲一键拉满；三甲医院上海市第十人民医院、上海市同济医院、同济大学附属口腔医院等医疗天团坐镇，为健康保驾护航；还有大宁公园、上海马戏城等休闲地标环绕。

可以说，TA坐拥的是上海最精贵核心的顶级资源！

其次是产品稀缺性！重点我们关注户型！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔这两年来几乎所有的顶豪类产品，建面400平以上的户型都是最抢手的，不是因为顶豪人群基数更大，而是这类产品供应量少、更为稀缺。

而在另一端，很多人不知道的是，建面约100-120平的3房户型，也正在市区极速“绝迹”。

这一切都是由于“7090政策”的调整。

上海百平左右的户型成交正经历断崖式下跌，从2021年最高点约57%，到2024年大幅萎缩至约38%！（来源于中指研究所）

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔尤其是中环内，2025年中环内新房市场，建面约100平左右户型供应比例已接近10%关口！（来源于中指研究所）供应极为稀缺！

建面约100-110平小户型/400平以上大户型，将会是整个上海新房市场中，稀缺的“硬通货”！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔而如果这个面积段再搭配上高实得率呢？TA站在稀缺性金字塔的顶端！

【大华·静安年华】本批次将推出市场中稀缺的建面约108平三房户型！

市场中同面积段平均得房率约为75%，而项目该户型实得率达到了约87%！

过程稿 仅供参考

这得益于静安首个全系【三阳台】设计！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔要知道，当下市场中，其他的几个外郊环三阳台产品，普遍采用的是“南向双阳台+北向阳台”的传统布局，北向阳台实际使用率不足！

而【大华·静安年华】该户型三阳台全部朝南！大幅提升了南次卧和主卧的使用场景！

同时，得益于南边都是叠墅，采光无敌！高区还能将陆家嘴三件套尽收眼底！

除此之外，该户型的预估实得率达到了约87%！实得面积约94平！

要知道，普通约75%得房率的高层想达到这尺度，起码得120㎡！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔项目的实得面积单价，将显得性价比更高！在未来二手市场中的资金安全垫也更厚！

除此之外，项目首批次还将推出建面约123平四房户型！

过程稿 仅供参考

3阳台+5飘窗，预估实得率达到了惊人的约96%！要知道，市场中同面积段户型，平均得房率仅约78%！

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔约6.6米的超大客厅面宽，搭配上两个阳台所带来的拓展空间，生活情景更丰富！

还有270度转角飘窗、三梯五户的更高梯户比（西边套还享独立入户）...

无论是稀缺性还是实用度，【大华·静安年华】，都将上海市区的户型设计，带到了全新的高度！

建筑和社区规划方面，【大华·静安年华】也是卷出了新高度！

1. 首先是高低配规划：静安区的"改善型"选择

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔在静安这个寸土寸金的地方，能买到80米限高的高层住宅已经不容易了。

而最让人满意的是，开发商没有为了追求利润把容积率做满，而是用一部分土地做了叠墅产品，这直接拉低了整个社区的居住密度。

对于高层业主来说，这意味着更好的楼间距、更多的公共空间，以及更有品质感的社区氛围。

示意图 仅供参考

2. 其次是外立面：终于告别"火柴盒"时代

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔直白的说，项目打造出了真正的"藏品级立面"！

效果图 仅供参考

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔高层建筑强调垂直线条，大面积玻璃幕墙的运用让整栋楼看起来轻盈通透，不是那种压抑的"水泥盒子"。

效果图 仅供参考

3. 再来是社区配套：35%绿地率在市中心真的很难得

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔很多人可能不知道，在上海市中心能做到35%绿地率有多难。【大华·静安年华】不仅做到了，还把约2300㎡的配套设施都安排得明明白白——商业3层还精心配备了空中泳池、健身房、瑜伽房、私宴厅，搭配得天独厚的采光和窗外绿意盎然的屋顶花园，运动休闲时抬头就是风景，惬意氛围直接拉满。

（项目效果图，以最终交付为准）

4. 最后便是隐藏福利：空中浮岛的全新生活

大华静安年华售楼处电话☎：400-998-9694✔✔最让人意外的是，项目从世界知名建筑中汲取灵感，例如迈阿密Villa Miami、纽约曼哈顿432 park avenue和Steinway Tower、迪拜BUGATTI公寓、北京三里屯一号公寓等全球领先的城市开发案例中，引入了“浮岛理念”，即住宅自四层起架于3层商业之上！

世界著名建筑实景图 仅供参考

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简单来说，就是下楼即繁华商业，上楼即静谧生活！这种"全天候"的社区生活空间，在上海的高层住宅里真的不多见！

静安大宁地王【大华·静安年华】明日认购

首开建面约108/123m²3-4房高层

静安睽违已久的叠墅后续将陆续推出

均价仅约13万/m²

直线距离静安内环仅约800米！

静安首个【三阳台】+【空中浮岛】+【豪装标准】！

1、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
2、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。
3、公共能耗费：因公共能耗而产生的费用
4、公共能耗费由谁承担：由全体业主承担。
5、规划形态是指：项目的具体建筑构成。
6、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式
7、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。
8、一梯几户是指：一个单元里平层有几户的俗称。
9、房型（户型）：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。
10、面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。
11、房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。
12、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
13、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。
14、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
15、居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
16、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
17、纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
18、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物
19、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
20、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
21、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。
22、联排别墅：三户或三户以上连体的别墅。
23、双拼别墅：二户连体的别墅。
24、独栋别墅：单楼独栋的别墅。
25、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。
26、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
27、复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。
28、错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
29、SHOPPINGMALL：大型购物广场的英文名称。
30、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。
31、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
32、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
33、一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面，属于半地下室还是地下室：属于地下室。
34、商品房验收合格指的是：单体（即单幢楼盘）验收合格。
35、商品房综合验收合格指的是：包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。
36、空鼓：局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用。
37、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。
38、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。
39、基础的作用：基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。
40、墙体是构件，也可以是构件：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。
41、在一般砖混结构房屋中，墙体也是主要的：承重构件。
42、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。
43、停车场小型机动车位面积计算：按每车位25平方米计算。
44、自行车位按每车位多少平方计算：1.2平方米计算。
45、商品房销售面积又称之为：套建筑面积
46、套建筑面积包括哪两部份：套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。
47、商品房预售许可证是由什么单位向什么单位发放的一项证书：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。
48、商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
49、契税是指：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
50、公共维修基金是指：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

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