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呼家楼地块是首开“1托4”城中村改造项目的一部分，首开作为实施主体，拿地属项目推进的必然步骤，带有一定政策任务属性。

时隔两年，首开股份再次现身北京土地市场。

9月5日，北京市朝阳区呼家楼9001、9002地块出让，首开股份4.46亿元底价拍下，楼面价约8.1万元/平方米（除社区服务配套）；丰台区岳各庄L01地块则由北京城建、住总集团、北京建工、厦门国贸联合体29亿元底价拍下，楼面价约5万元/平方米。

这是一宗东三环外超迷你地块，紧邻地铁10号线金台夕照站，与CBD核心区一路之隔。从地段条件来看，呼家楼地块总土地面积5300平方米，建筑控制规模7588平方米，其中住宅部分建筑面积5508平方米，容积率2.04，限高36米。按套均120平方米户型计算，呼家楼地块只能产出不足50套房源。

位置好、地段佳、门槛低，这宗三环小王炸虽优势明显，但硬伤也较为突出。地块过小，开发成本难摊薄，利润空间受限，地块内部还有一条宽8米的东西向街坊路，加大了设计难度，也将容积率由2.04推高至2.4。另外项目还须配建2080平方米建面的社区服务设施，进一步挤压可售面积。

呼家楼9001、9002地块挂牌信息

有消息称，此前曾有房企跟进研究过该地块，但因体量过小，难以形成规模优势和品牌溢价，最终选择放弃。

与其他房企不同，首开股份拍下该地块一方面是履行城中村改造主体责任，呼家楼地块是首开“1托4”城中村改造项目的一部分，首开作为实施主体，拿地属项目推进的必然步骤，带有政策任务属性。

另一方面，首开股份捆绑开发可平衡整体收益。从“1托4”城中村改造项目来看，首开须通过4个城中村改造项目整体算账，除呼家楼地块外，其余3个地块双井、三间房、双桥总建面超21万平方米，首开可利用呼家楼地块的CBD区位溢价，对冲其他地块的潜在亏损，实现"以肥补瘦"。

鸡腿还是鸡肋？

呼家楼9001、9002地块虽同时出让，但两地块并不相连。

从地图来看，呼家楼9001地块位于呼家楼南里西南侧，南北东三面皆为呼家楼南里小区，西侧临街对望首创禧瑞都；9002地块则位于呼家楼南里小区内部，26号楼与25号楼中部地带。这也就意味着，9002地块或将成为呼家楼南里社区服务配套。

呼家楼9001、9002地块位置

根据首开“1托4”城中村改造方案介绍，9001、9002地块原为呼家楼南里19、24号楼，两栋楼建于上世纪50年代，属危楼项目，存在较大安全隐患才进行城市更新改造。改造方案2024年7月取得北京市政府批复，2024年11~12月完成居民签约腾退和地上物拆迁。

有当地居民对中房报京津冀称，呼家楼南里社区楼栋建成年份不一，其中9001、9002地块的住宅楼为70多年楼龄的砖混结构楼，产权单位原为北京北汽摩有限公司，后来移交其他公司管理，楼里住户也在去年搬离。

9002地块内部实拍图 单甜甜/摄

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