珠玑巷再调改，二次元是不是灵丹妙药

第436期

2014年，继成功拿下世纪豪苑和一栋商业体（现新玛特）及周边商业街区、西区世博广场地块之后，香港迪臣发展集团又拿下了珠玑巷地块，并附带拿下了临近的二期地块。在不足一年时间内，珠玑巷仓促竣工，商业满铺呈现，顺利开业，而当年的客家恳亲大会也圆满举行。几个月后珠玑巷商业街区即出现了问题，甲乙双方互不退让，局面开始胶着，这一胶着也让珠玑巷成为了开封失败商业的又一个代表。

▲2014年开业后的珠玑巷

此后该项目处于半闲置状态，直到2018年，开封文投下属城投公司与迪臣达成了珠玑巷的收购协议。

在经过两年的筹备与前期工作，珠玑巷作为文投重点打造的“乐在宋潮“商业板块开始了项目的升级改造，拉开了珠玑巷一期再次升级调改的序幕。2021年五一期间，该项目正式亮相，此次改造增加了步行街区穹顶，开业区域以街区为主，引入了肯德基、彭厨等餐饮品牌，二楼引入了部分教培业态，但此次升级改造开业依然未能达到预期，后期沿解放大道门面商铺延续，一楼内街及二楼等区域处于零星闲置状态。

▲2021年开业前夕珠玑巷调改

步入2025年下半年，随着开封文旅的持续爆火，许多闲置商业也开始有所动作，珠玑巷项目也再次迎来调改，珠玑巷内街区域将定位调改为二次元主题街区，在双肠君实地探访中看到，该区域目前正处于封闭施工状态。

在双肠君看来，商业的迭代随着社会的发展也在同步的变化中，商业的填空区域从早些年的“有空铺，填餐饮”，到如今的闲置商业张嘴就来“做酒店做民宿”，而在认真的研究和调研之后，独辟蹊径才是能够使项目落地持续发展的核心动能，而二次元也是商业避免同质化的一个选择类目。

二次元商业消费者的核心群体包括90后至00后，其中很大一部分是学生，而这类消费群体对于普通商场带给他们的消费欲望一直在下降，而对于二次元这种能够带来愉悦和兴趣的商品、活动更能够产生高频互动，粉丝愿意为自己心爱的角色疯狂买单，他们的消费本质上是目的强、黏性高的粉丝经济，单纯的消费已经不是消费，而是为爱发电、为认同感狂欢。

二次元融入现代商业最为凸显的城市是上海，而郑州也有曾经闲置濒死的商业依靠二次元的调改重新激活焕发新生的项目案例。

▲2025年下半年珠玑巷调改为二次元街区

对于在开封能够尝试新的商业业态，双肠君认为是值得肯定的，也是难能可贵的，不过，站在商业角度上来说，更希望这个业态调改的定位能够落地并持续运营，而在这里，双肠君认为有非常关键的三点。

一，精准锁的客与珠玑巷的整体主体定位与此是否相匹配？

珠玑巷整体是包含一座文庙文化广场、客家文化主题广场和珠玑巷文化商业街区三部分组成，其中文庙部分以孔子像、书法长廊为主；客家文化广场以一座守望阁为主；商业街区以围绕整个广场呈“凹”字型展开，外加背靠背两条步行街区，珠玑巷的两次调改其主要都是以街区为主，那么在以后做二次元周边、cosplay活动的地点选择在哪里？活动和内容是否和文庙、客家、孔子等概念有违和感？

二、流量来了，接得住吗？

目前开封尚未有主题聚集的二次元商业调改区域，而这个业态无疑会有一大批的粉丝和消费者，项目调改开业后，大的流量也势必会涌入，那么二次元及相关周边的业态是否丰富，相关周边配套是否齐全，主题能够满足喷涌而来的粉丝？

三、持续运营能否跟得上？

持续运营对任何商业都是非常关键和重要的，而相对于传统商业而言，二次元文化天天出新，内容也要常换常新，此时运营的反应速度以及持续运营的能力能够跟得上也是非常非常非常重要的一环。

此外，在双肠君对于二次元浅泛的理解中，当下二次元商业分为两种类型，一种是专业选手，整体包装打造全业态的二次元覆盖，无论在二次元的引入中，限量周边、主题餐厅、cosplay活动、同人展等，都能做到面积不大但精准，更新频率活动举行稳准狠。而另外一种则是项目位置的商业只是将二次元作为商场中的一个品类业态，是用泛二次元策略吸引多元客群，既有快闪店留住核心粉丝又有常规业态照顾普通客户。两者目的相同，但操作手段各异。

在双肠君看来，此番珠玑巷再次调改，二次元业态的定位将颠覆区域内的文化历史传统的商业定位，让闲置商业年轻，让年轻人消费也是一次不小的尝试。的确，随着开封文旅的不断出圈，更多的商业也需要迎合新的潮流和思想，作为此番尝试，意义极为重要，值得肯定和认同，而希望项目黏合好的同时，也能够认真考虑和解决未来面临的一些问题。

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开封商业观察 法律顾问：河南时代律师事务所 刘焱律师