租赁合同纠纷：俞强律师解读违约方如何依法终止合同

一、案例引入：创业者的困境与合同僵局

甲（化名）于2024年与乙公司（化名）签订了一份为期3年的商铺租赁合同，用于经营“XX”品牌餐饮店。因经营不善及市场变化，甲在租赁1年后亏损严重，无力继续支付租金，遂向乙公司提出提前退租。乙公司以“合同未到期”为由拒绝解除合同，要求甲继续履行付款义务，否则将追究其违约责任。
甲搬离商铺并返还钥匙，但乙公司拒绝接收房屋，导致商铺空置长达5个月。双方协商无果后，乙公司起诉要求甲支付剩余租金及违约金；甲反诉请求终止合同，并愿意承担合理违约责任。

案件焦点：违约方（甲）能否在合同僵局中申请终止合同？终止后是否仍需担责？

二、裁判结果与理由

裁判结果：

1. 终止合同履行：法院支持终止双方租赁合同关系，确认合同自甲搬离并通知乙公司之日终止；

2. 违约责任承担：甲需赔偿乙公司房屋空置损失（扣除已付押金），但乙公司未及时止损导致的扩大损失自行承担。

裁判理由：

1. 合同僵局的认定：

   • 甲已实际搬离且无继续履约能力，乙公司拒绝解除合同导致房屋长期空置，双方合作基础丧失；

   • 继续履行对甲显失公平（需支付无法使用的房屋租金），且浪费社会资源。

2. 法律依据：

   • 《民法典》第580条：非金钱债务存在“履行费用过高”或“不适于强制履行”时，违约方可诉请终止合同；

   • 诚实信用原则：守约方（乙公司）未及时接管房屋、放任损失扩大，违反减损义务。

三、法律分析：违约方终止合同的路径与风险

上海君澜律师事务所俞强律师提示：

违约方虽无单方解除权，但在特定条件下可通过司法程序打破合同僵局。关键需满足以下条件：
1. 存在法定履行障碍：

• 法律/事实上不能履行（如承租人停业、搬离）；
  
• 履行费用过高（继续履约成本远超收益）；
  
• 守约方未及时主张权利（如出租人拒收房屋且不另行出租）。
  2. 程序合法：必须通过诉讼或仲裁申请终止，不得自行解除。
  3. 责任不免除：合同终止后，违约方仍需赔偿守约方直接损失（如空置费、重新招租成本），但守约方放任扩大的损失不予支持。
  

实务要点与风险防范：

1. 证据固定：

   • 违约方需留存“无法继续履行”的证据（如停业证明、亏损审计报告）；

   • 守约方应及时止损（如收到退租通知后立即接管房屋、寻找新租客）。

2. 责任边界：

   • 违约方：可主张终止合同，但需准备赔偿方案（如押金抵扣、分期赔偿）；

   • 守约方：若拒绝协商解除，可能因违反诚信原则被认定承担部分损失。

法律依据：

• 《民法典》第580条：违约方可申请终止合同，但需承担违约责任；

• 《民法典》第591条：守约方的减损义务规则。

四、解决方案：企业如何应对租赁合同僵局

1. 事前防范：

   • 合同中约定“单方解除权条款”（如提前3个月通知+支付2个月租金作违约金）；

   • 明确“不可抗力/情势变更”情形下的协商机制（如疫情、政策调整导致无法经营）。

2. 事中应对：

   • 违约方：立即书面通知对方并附解决方案，同步起诉请求终止合同；

   • 守约方：收到退租通知后15日内接管房屋，避免损失扩大。

3. 损失计算：

   • 空置期损失以1-2个月租金为合理范围，超期部分需守约方自证止损努力；

   • 押金可抵扣违约金，但不得超出实际损失的30%（《民法典》第585条）。

风险提示：
具体案件需结合履行情况、证据链条及地方司法实践综合判断，建议咨询专业【租赁律师】制定个性化方案。

作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士
专业荣誉：

• 2024年“君澜专业领航奖”

• 上海政法学院刑事司法学院实习导师
  咨询方式：俞强律师已在公众号“律师俞强”开通免费电话咨询，打开微信关注即可。