精细化管理，让物业服务降价不降质（民生一线）

本报记者 焦思雨 王 者 李 刚

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长期以来，物业收费不透明、服务不对等的问题成为困扰业主生活的民生痛点。多地在积极探索：出台物业指导价政策、让业委会管理物业费和小区公共收益……更多的政策举措，让业主在定价上更有话语权，也督促着物业提供优质服务。

多地出台物业指导价政策，旨在破解物业收费不透明、服务不对等等长期以来存在的问题，不仅为业主权益提供了制度保障，也为物业企业画出了服务基准线。

如何在物业费调整的同时保证服务质量？各地还采取了哪些新举措实现物业费的更合理利用？

宁夏银川——

利用闲置资源，为居民提供多样服务

“去年7月物业费和停车费降了之后，我一年能省下500多元。”家住宁夏银川市金凤区清水湾社区的曹志林说，“钱交得少了，物业服务也没缩水。”

说起自家小区的物业服务，曹志林很满意：“有时候半夜家里突然跳闸，一个电话打过去，维修人员很快就会上门；家里小猫爬到高处下不来了，物业人员马上搬梯子来帮忙……”

2024年7月1日，《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》正式施行。方案明确，业主大会成立前的普通住宅前期物业服务收费执行政府指导价，实行“一费制”，即照明、绿化、消防等公共设施运行费用纳入物业服务成本，不得另行收取。物业服务费按小区类型、是否带电梯等条件，分4档设置最高限价，住宅小区停车收费实行政府指导价，规定了停车位服务费和租赁(使用)费的最高收费标准。

“政策出台后我们第一时间执行，物业费超出部分立即下调，停车费也从原来的每月80元降到了每月60元。这样一来，一年收入减少了30多万元。”宁夏住宅建设发展(集团)有限公司清水湾项目经理邵亚楠说。

物业收入减少，服务质量该如何保障？

邵亚楠表示：“收入少了，但服务质量不能降低，需要通过更加精细化的管理，实现降本增效。”她举例，比如绿化浇水，以前是粗放漫灌，现在改为喷灌，一年可节约水费5万元左右，既省水又提高效率；路灯开关时间也根据季节和天气灵活调整，减少不必要的电耗；修剪下来的树枝不再随意丢弃，而是加工成小花盆、装饰品，不仅节省了垃圾处理费，还能变废为宝，装点小区环境……

邵亚楠介绍，自去年7月降价以来，物业在维持保安、保洁、保绿、保修与客服等基础服务的同时，持续拓展“物业服务+”内容，构建起覆盖全龄段、全场景的社区生活服务网络。

“夏天物业会办‘星空电影院’，还有免费的手工课、趣味运动会……大家都特别喜欢。”社区居民冯爱芝说，“物业还充分利用闲置资源，打造羽毛球场、儿童阅览室等空间；配备2辆‘幸福巴士’，每天在楼栋和小区出入口之间来回穿梭。”

“虽然一下子少了很多收入，但我们努力克服困难、提高服务水平。业主满意了，缴纳物业费才会更快更及时。”邵亚楠介绍，“最近，我们还把社区、物业和周边商户的资源整合起来，免费为大家提供代购日常用品等服务。”

山东青岛——

优化服务流程，密切物业与业主联系

清晨7点多，山东青岛市城阳区青特小镇小区的地下车库内，冲洗声与扫地机嗡鸣交织，青岛汇豪物业服务有限公司的保洁员早已换上工装开始工作。

不远处，小区广场上，居民孙典峰正陪着孙子玩耍。“你瞧，小区的公共座椅多干净。”她伸手在椅子上抹了一把，“座椅上一点灰都没有，一眼望过去，绿化带、广场上也没有垃圾。”

舒心的居住环境得益于物业的优质服务。每天早上，保洁员们都会推起满载清洁工具的推车打扫小区卫生。傍晚，保洁员们再次巡检公共区域，墙角的小广告、乱扔的垃圾，他们都会及时清理。

“物业服务暖心，收费还公道。”孙典峰说。她拿起手机向记者展示在线缴费系统的界面：“去年我们就开始降费了，今年交的物业费比前两年少800多元呢，相当于省下一年多的地下车位服务费。”她住在小区的一栋洋房中，降价前，每年固定交纳物业费6000多元。

2024年5月，城阳区发布《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，根据物业服务区域收费面积规模确定物业费基准价格上浮幅度上限。

按文件要求，汇豪物业下调物业费，并以2024年2月1日为起算点，将超上浮标准收取的物业费退还给业主或顺延至后期物业费中。降费后，青特小镇D区中的叠拼和洋房物业费从每月3.2元/平方米降至2.77元/平方米。

物业费降低，服务质量是否也会随之下降？物业公司通过优化服务和创新流程来打消居民心中的忧虑。

去年，汇豪物业在城阳区率先建立保洁集中清洗中心，购入大型洗消设备对楼道拖布与抹布进行机械化清洗，不仅提高清洁质量，还省去保洁人员现场清洗环节，为打扫小区公共空间留出更多时间精力，实现工作效率和服务品质的提升。基于业主需求，物业还开拓了“社区团购”“银发旅行团”等业务，既拓宽营收渠道，又密切物业与业主之间的联系。

“去年，我就参加了物业公司组织的‘银发旅行团’，去云南玩，花费不多，旅途还非常开心。”孙典峰说。

截至目前，城阳全区已有60个小区完成降费。“城阳区将依据相关文件，对各物业服务企业进行严格整改并加强现场督导，以持续推动全区物业服务水平的提升，进一步提高居民的满意度。”城阳区城市管理发展中心主任刘丽华介绍。

广东佛山——

“酬金制”改革，让物业回归“管家”角色

今年7月1日起，广东佛山市禅城区龙湾华府小区的业主不再向物业公司交纳物业费；所有物业费、小区公共收益将由小区业主委员会开设的公共账户保管，推动物业公司回归“管家”角色。

龙湾华府小区位于禅城区张槎街道存院围社区，小区建有居民楼18栋，总户数1971户，其中常住户1400多户，约5000人。

龙湾华府小区业委会主任刘宪国介绍，一直以来，业主向物业公司交纳物业费，费用的支配和使用由物业公司说了算。对业主的诉求，物业公司经常会从利润的角度出发考虑，选择是否解决。而广大业主和业委会也没有足够的手段去约束物业公司，督促其改善服务。

2024年底至2025年初，龙湾华府小区物业公司在业主满意度考核上达不到约定要求，触发合同终止条件。社区党组织以及小区党支部、业委会开会讨论，决定设计新的管理制度，重塑业主的甲方地位，提升物业服务质量。

“酬金制”的核心是基于物业公司提交的运营成本，业主大会确定年度预算方案，承诺将从小区收取的物业费中提取一定比例作为酬金，并依据物业服务合同对物业公司服务进行奖励。

为保证小区事务公开透明、可追溯，小区业主搭建“透明社区”数字化平台，通过该平台，业委会的财务信息、审批流程、工作记录、会议纪要等向业主开放，业主可随时监督共有资金的每一笔收入、审批和支出，了解小区公共事务。

与此同时，小区业委会还建立考核机制与奖励机制，对物业公司进行考核，并核算物业酬金。

“变化很明显，此前拖而不决的消防设施整改问题，如今已解决了大部分。”小区居民杨卫东介绍，小区开裂的围墙得到了维修，西门广场装上了大灯，业主在微信群里反映的问题，物业公司的响应及时多了。

“现在物业费降了，物业服务质量却有了明显提高，我们对业委会的工作很认可。”龙湾华府业主罗诗君表示。不过业委会的工作也并非得到了所有业主的认可，反对声有时也存在。“酬金制”改革，还需要时间的考验。

“‘酬金制’能够顺利推动，是多方合力的结果。”禅城区委编办主任、区委组织部副部长郑洪深说，“但目前改革依靠的是能人带动，大规模复制推广需要出台相关规章制度，形成一套完整的‘酬金制’物业管理工作指引。”