如何破局“商改租”三大痛点？看成都瑞贝庭项目实践

成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓公区

随着中国城市化进程从“增量扩张”全面迈向“存量提升”，城市更新成为驱动发展的核心引擎。在此背景下，城市存量物业的改造与再利用，不仅是盘活闲置资产、提升空间效率的经济命题，更是焕新城市活力、满足新市民与青年人群高品质租住需求的社会命题。

然而，实践中许多项目仍面临改造成本高、去化慢、产品同质化等瓶颈。针对实际难点、痛点，成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓通过全链条能力重构，为行业提供了“商改租”的破局样本。

成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓

政策与市场双轮驱动，“商改租”成为资产优化的重要路径

政策层面，国家《住房租赁条例》落地，明确支持企业改造存量物业用于租赁，以多渠道增加供应。同时，租赁专项贷款、REITs试点扩容等金融工具不断推进，为改造项目提供了多层次资金支持与制度保障，逐步构建起“投融建管退”的良性循环机制。

资产层面，受宏观经济与供需结构变化影响，传统商办物业普遍面临空置率攀升与租金下行的压力。一线城市办公空置率已超20%，成都、杭州等重点二线城市更是高达30%，日均租金跌破3元/平方米。相比之下，运营良好的租赁住房展现出更强资产韧性和稳定收益，成为存量价值重构的重要方向。

市场层面，在“房住不炒”持续深化与房地产发展模式转型的背景下，住房属性逐步向居住回归，越来越多群体转向“以租代购”。居住模式转变为租赁住房提供了扎实的需求支撑。

“商改租”现实困境：从“空间改造”到“价值创造”的能力断层

尽管赛道前景广阔，很多项目仍因前期研判不足、改造成本失控、产品缺乏差异等问题陷入“高投入-低回报”循环。成功的“商改租”需跨越资产研判、产品定位、运营创新等全链路能力门槛。

核心痛点

成本失控+回报缓慢，资金链承压成常态

“商改租”项目普遍面临改造成本高昂与投资回报周期过长的现实挑战，陷入“高投入—低回报—资金紧张”的负向循环。改造环节，因缺乏科学的前期评估与精细化成本管控，实际支出往往远超预算，初始投资压力巨大。运营阶段，多数项目仍依赖传统长租模式，收入结构单一，缺乏增值服务与多元化经营能力，导致资产收益难提升、回报周期拉长。

城家解法

全流程成本控制与运营创新，实现可持续盈利

城家依托华住集团选址经验与数字化工具，精准甄别资产潜力，聚焦“研判—改造—运营”各个核心环节，提升项目的经济性与运营效率。以成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓为例：

①城市基本盘与市场潜力精准研判

成都作为常住人口超2147万、年游客量达3.06亿人次的超大城市，持续释放出庞大的租赁需求，其中旅居及短租市场潜力尤为显著。此外，据CRIC长租公寓监测系统最新数据，成都租赁市场保租房出租率由近乎满租水平下行至93%，但市场化集中式公寓整体出租率逆势上涨至94%，其中服务式公寓细分赛道更是持续保持99.5%的高位出租率。这一数据反映出市场对高品质、专业化运营的集中式公寓存在强劲需求和投资价值，为项目的布局提供了坚实的市场基础和客源保障。

项目所在的春熙路商圈年客流量超2亿人次，商圈氛围年轻活跃，与瑞贝庭品牌客群高度契合。周边完善的交通、商业与休闲配套进一步强化了项目的高品质宜居属性，为稳定出租与溢价提供支撑。

成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓区位

②供应链整合与高效改造实施

依托华住供应链能力与集采优势，实现显著降本。成都瑞贝庭项目单房改造成本有效控制在14万元，较同档次中高端酒店低22%；改造周期仅100天，比行业平均缩短38%，大幅提升资金使用效率，缓解前期投入压力。

③服务式公寓精准卡位与灵活租务策略

CRIC长租数据显示，成都服务式公寓供应较少，坪效租金达6.11元/天/㎡，出租率99.5%高位运行，收益能力显著高于传统长租公寓及保租房。进一步聚焦春熙路核心商圈3公里范围内，集中式公寓规模不到4千间，其中服务式公寓占比仅9%，唯一个项目长期保持满租状态，市场缺口明显。瑞贝庭项目精准切入细分赛道，通过产品差异化策略有效提升资产溢价能力。

运营上，项目180间客房中日租房源占比约73%，有效承接春熙商圈旺盛的商旅与亲子短租需求。通过长短结合、户型灵活的租赁模式，项目综合出租率稳定在90%左右，月租金坪效约13500元，GOP率达78%，表现出优秀的现金流韧性和盈利水平。

核心痛点

产品设计与客户需求脱节，缺乏生活方式和情感连接

许多“商改租”项目虽占据优质地段，却仅完成物理空间转换，未深入洞察目标客群生活方式。普遍存在功能同质化、社区氛围薄弱、运营模式单一等问题，导致产品价值与区位价值不匹配，限制资产溢价能力。

城家解法

以客群为核心，打造“地段+体验”双优势产品

城家旗下瑞贝庭以“公寓+酒店”融合模式，精准对接需求，实现地段潜力与产品力的高效协同。

①精准定位与产品匹配

以成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓为例，基于商圈年轻客流大、旅游与商务出行密集的特征，明确聚焦商旅及亲子客群。产品设计27-60㎡灵活房型，兼容大床房、套房等多元组合，支持日租、短租、长租相结合模式，提升空间利用效率和收益韧性。

②需求导向的功能与场景创新

围绕客群实际使用习惯进行精细化设计：匹配亲子家庭所需，大床房统一拓宽至2米，标间配置1.5米床；套房内增配洗碗机、洗烘套装等居家设备；收纳系统依据出行特点进行人性化分区，提升实用性与舒适度。

成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓公区室内空间

公区融合健身房、书吧、多功能厅等共享场景，强化社区互动与居住体验，不仅满足基本住宿需求，更构建具有情感连接的生活方式空间。

成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓公区

核心痛点

同质化竞争加剧，盈利空间持续收窄

“商改租”领域产品与服务同质化严重，多数项目采用相似的户型设计、装修标准与服务内容，缺乏独特卖点，难以形成差异化优势。为加速去化，不少项目被迫卷入“以价换量”的价格战，引发“降价—利润萎缩—服务降级—资产贬值”的恶性循环，持续制约运营收益与资产价值提升。

城家解法

以“品牌+服务”构建差异化壁垒

瑞贝庭通过品牌赋能、服务创新与社群运营多维构建竞争壁垒，树立可持续的高溢价能力。

①品牌标准化与服务精细化协同发力

作为中端服务式公寓品牌，瑞贝庭深度融合酒店基因，以数字化系统和专业运营为基础，提供高质量的关怀服务。如全天候安防监控与夜间巡逻保障安全与隐私；24小时管家及前台团队及时响应用户需求；每周清洁、布草更换等高频服务等等。以“相伴不打扰”为核心的服务理念，覆盖日租至长租全客群，通过周到服务建立品牌忠诚度。

②多功能公区精准匹配多元需求

重视公共空间的功能复合与体验设计。成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓公区融合餐厅、咖啡吧、健身房、洗衣房、多功能厅等，兼顾商旅与亲子客群的社交、休闲需求；空间布局兼顾动线分离与功能联动，如将健身房与洗衣房相邻设置，实现使用便利与效率提升，增强租户满意度。

③会员资源赋能与高黏性社群运营

一方面，瑞贝庭依托华住集团2.88亿会员体系，显著降低获客成本，保障项目持续稳定的客源供给。另一方面，品牌通过举办“住客市集”“宠物社交日”等品牌活动强化租客互动，推动价值主张从“空间租赁”向“生活方式营造”升级。“高效获客+高黏性运营”的双重能力，将为项目高出租率、高续约率及品牌溢价提供坚实支撑。

成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓

小结

成都城市高品质租赁需求旺盛，但供应端存在显著市场空白。城家瑞贝庭对城市发展与客群需求精准洞察，将存量物业转化为具备持续增值能力的优质资产，其核心在于全链路改造与运营体系——从精准选址、成本管控，到产品创新与服务提升，形成闭环能力。

随着“商改租”进入全链条能力竞争阶段，城家的实践表明：唯有具备资产重塑与精细化运营能力的企业，才能在城市更新中持续创造价值，赢得长期红利。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）